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Bedingte Unterschrift unter einen Makler-Verkaufsauftrag?

24.09.2013 21:19 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Zusammenfassung: Maklervertrag, Vertragsgestaltung

Guten Tag,

ich bin Mitglied einer Erbengemeinschaft, die ein Haus geerbt hat. Dieses Haus ist aufgeteilt zu 3 x 1/6 und 1 x 1/2. Das Haus soll nun zusammen mit dem Nachbarn verkauft werden. Da beide Häuser abrissreif sind, erhält der Käufer also einen großen Bauplatz.

Mich hat jetzt vom Makler der folgende Brief erreicht:

---
VERKAUFSAUFTRAG
Auftraggeber: Nachbar und namentlich die vier Mitglieder meiner Erbengemeinschaft

Wir die unterzeichnenden, als verfügungsberechtigte Eigentümer, beabsichtigen, die vorbezeichneten Objekte zu verkaufen.

Wir erteilen hiermit der Firma * Immobilien GmbH den Alleinauftrag zum Verkauf der vorgenannten Objekte.

Der Auftrag läuft für 4 Monate und kann von beiden Seiten jeweils um einen Monat verlängert werden.

Die Kaufpreisforderung für beide Grundstücke beträgt € n.

Die Maklercourtage, die Grunderwerbssteuer sowie die Notargebühren trägt der Käufer.

Die Verkäufer bevollmächtigen die Immobilienfirma sich alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen zu beschaffe, auch bei Behörden Akteineinsicht zu nehmen.

Hamburg, den 18. September 2013

Unterschrift vom Nachbarn und der 1/2 unserer Erbengemeinschaft
---

Leider wir, die Eigentümer der drei Sechstel, es nicht geschafft, die Miteigentümerin und den Nachbarn von einem anderen Makler zu überzeugen.

Daher sind wir nun auf der Suche nach einer Möglichkeit jeweils eine "bedingte Unterschrift" zu formulieren, die es ermöglicht unter den folgenden Bedingungen zuzustimmen:

- wie mündlich bereits zugesichert, erwarte ich, dass der Preis anhand der offiziellen Flurstücksgrößen (379m² und 488m²) aufgeteilt wird.
- Ich erwarte im zweiwöchtlichen Rhythmus über ihr Vorgehen per Mail informiert zu werden. Sollte dies nicht Erfolgen besteht ein Kündigungsgrund ohne Wahrung von Fristen.
- Ein Verkauf kommt nur zustande, wenn die Mehrheit beider Eigentümergemeinschaften sich für den Verkauf ausspricht.
- Da Sie sich gegen eine Bauvoranfrage entschieden haben, stimmen ich dem Verkauf nur zu, wenn der Verkauf mit einem Besserungschein für eine Freistellung von der Baulinie oder mehr als dreistöckige Bebaubarkeit erfolgt.
- Ich bin nicht bereit, einer einseitigen Vertragsverlängerung ihrerseits zuzustimmen. Ich erteile den Alleinauftrag daher bis zum 18.1.2014. Allerdings können Sie davon ausgehen, dass ich, wenn ein erfolgreicher Verkauf unmittelbar bevorsteht, ihre Beauftragung sicher um einen Monat verlängern werden.
- Der von Ihnen genannte Preis (n €) verstehe ich als angestrebten Verkaufspreis und somit nicht als Initialpreis.

Wie kann man nun einen entsprechenden Brief formulieren, sodass dieser auch rechtsgültig ist.

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich gerne wie folgt:

Formulierungsvorschläge:

Für beide Grundstücke wird ein Gesamtkaufpreis festgelegt. Im Innenverhältnis erhalten die Eigentümer beider Grundstücke den Kaufpreis entsprechend dem Anteil ihrer jeweiligen Grundstücksfläche an der Gesamtquadratmeterzahl beider Grundstücke.

Die Eigentümer beider Grundstücke werden alle zwei Wochen per Email über den Stand der Vermittlungsbemühungen des Maklers informiert. Sollte dies unterbleiben, besteht bereits bei der ersten Unterlassung ein außerordentliches Kündigungsrecht für die Eigentümer beider Grundstücke.

Dem Makler wird keine Vollmacht zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen erteilt.Erforderlich für eine solche Bevollmächtigung ist die Zustimmung sämtlicher Mitglieder der Eigentümergemeinschaft (da Sie zu dritt bereits die Hälfte der Erbengemeinschaft bilden und die Restanteile bei einer Person liegen, ist es sinnlos, eine Mehrheit festzulegen. Entweder die Hälfte stimmt zu (drei Eigentümer) oder alle Eigentümer, weil die anderen 3/6 einer Person zustehen).Zur Erläuterung: Ein Maklervertrag ist regelmäßig darauf ausgerichtet, eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss zu schaffen. Ein Vertragsabschluss durch den Makler selbst ist nur bei Vorhandensein einer entsprechenden Vollmacht möglich.

Die Erbengemeinschaft stimmt einem Verkauf nur zu, wenn eine baurechtliche Sondergenehmigung für eine mehr als dreistöckige Bebauung sichergestellt oder eine Befreiung von der Baugrenze durch einen Bauvorbescheid sichergestellt ist(es gibt keine andere Möglichkeit baurechtlich eine Befreiung von der Baugrenze verbindlich zu erreichen, insbes. sind mdl. Zusagen der Baubehörde rechtlich nicht bindend).
Der Maklervertrag endet am 18.01.2014. Ein Recht des Maklers, die Laufzeit des Vertrages einseitig zu verlängern, besteht nicht (die Versicherung, der Makler könne bei Verkaufsaussicht von einer Verlängerung durch die Eigentümergemeinschaft ausgehen, ist rechtlich nicht bindend und daher überflüssig).
Der unter xy (Bezeichnung der Vertragsklausel) genannte Preis der beiden Grundstücke ist der Mindestverkaufspreis (ich sehe keinen Bedarf für eine konkrete Anleitung, wie die Verkaufsverhandlungen zu führen sind. Die Klarstellung, dass es sich um den Mindestverkaufspreis handelt, stellt sicher, dass eine Vermittlung eines Kaufinteressenten durch den Makler zu einem geringeren Kaufpreis nicht vertragsgemäß ist).

Sie haben sicherlich Verständnis dafür, dass eine ausführlichere Beantwortung Ihrer Frage nicht möglich ist, da ihr Einsatz zu gering ist. Die Kollegen hier im Forum haben zu Recht darauf hingewiesen, dass Ihr Einsatz dem wirtschaftlichen Interesse, das mit Ihrer Frage verbunden ist, nicht gerecht wird. Für ein entsprechendes anwaltliches Gutachten (da Sie kein anwaltliches Schreiben anstreben) müssten Sie mit mindestens € 800,00 rechnen. Ich würde daher Gefahr laufen, mit einer ausführlichen Antwort gegen Berufsrecht zu verstoßen. Beachten Sie bitte auch, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen gerade bei einem derartig komplexen Sachverhalt zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann. Ich empfehle Ihnen daher dringend den Gang zum Anwalt.

Mit freundlichen Grüßen aus Seevetal,

Schröder
Rechtsanwältin

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