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Bedeutung von Grundbucheinträgen

| 13.05.2010 06:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen ein Einfamilienhaus zu kaufen und haben einen Grundbuchauszug erhalten, der in Abteilung II folgende Einträge hat:

1. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, bestehend aus dem Recht zum Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage sowie einer Baubeschränkung und einem Einwirkungsverbot, für den Kaufmann (..). Eingetragen unter Bezugsnahme auf die Bewilligung vom 29. November 1977 am 12. Dezember 1977.

2. Reichsheimstätte. Ausgeberin ist die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-.Westfalen für Städtebau, Wohnungswesen und Agrarordnung, Gesellschaft mit beschränkter Haftung in Düsseldorf. Der Wert des Bodens ohne die Baulichkeiten und sonstigen Verbesserungen beträgt 12.352 DM, Unter Bezugnahme auf den Vertrag vom 21. Dezember 1977 eingetragen am 28. März 1978.

Fragen:
1. Welches sind die rechtlichen Folgen für die Eintragung zu 1?
2. Können Erben des in Nr. 1 eingetragenen Rechteinhabers die genannte Gemeinschaftsantennenanlage auf unserem zukünftigen Grundstück errichten?
3. Welches sind die rechtlichen Folgen für die Eintragung zu 2?
4. Ist der Wert des Grundstückes in irgendeiner Form festgeschrieben und orientiert sich nicht mehr an den ortsüblichen Grundstückspreisen?

Vielen Dank im voraus für Ihre Mühe.

Freundliche Grüße

L.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit bedeutet: Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen.
Hier ist es das Recht zum Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage, beschränkt auf diesen einzelnen Aspekt der Grundstücksnutzung.

Baubeschränkung und Einwirkungsverbot wirken zu Gunsten des Kaufmanns X als Betreiber.

2.
Nein: Genau wie beim Nießbrauch erlischt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem To des Berechtigten.

3.
Die Reichsheimstätte war ein deutsches Rechtsinstitut von 1920, wodurch das Eigentumsrecht an Immobilien eingeschränkt wurde.

Dieses Rechtsinstitut wurde aus sozialen Gründen mit dem Reichsheimstättengesetz vom 10. Mai 1920 geschaffen. Das Reichsheimstättengesetz wurde durch das Gesetz zur Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes vom 17. Juni 1993 mit Wirkung zum 1. Oktober 1993 aufgehoben.

Zweck war das vor möglichen Gläubigern geschützte Wohneigentum und die Bindung des Eigentümers an bestimmte bodenpolitische Ziele.
Die sogenannten Heimstätten wurden zumeist durch staatliche oder kommunale Einrichtungen ausgegeben, genau wie es hier der Fall war.

Die durchaus mögliche nachträgliche Ausweisung von bestehenden Einfamilienhäusern als Reichsheimstätten wurde noch Ende der 1970er Jahre (wie hier) in offensichtlich stärkerem Maße von Käufern gebrauchter Eigenheime betrieben, um die beim Kauf anfallende Grunderwerbsteuer von damals noch 7 % des Kaufpreises einzusparen; auch die Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung und die Gebühren der Katasterämter und Baubehörden entfielen hierbei – auch Notare hatten für den Kaufvertrag Gebührenermäßigung zu gewähren.

Die Rechte aus dem Eigentum ist zu Gunsten des Ausgebers eingeschränkt, was auch zum Schutz des Eigentümers einer Heimstätte diente.

Zu Gunsten des Heimstätters ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück beschränkt. Dem Ausgeber steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Für die Belastung oder Teilung eines Grundstücks ist die Zustimmung des Ausgebers erforderlich. Im Falle einer missbräuchlichen Verwendung einer Heimstätte hat der Ausgeber ein Rückkaufsrecht (Heimfallanspruch). Zudem war eine Reichsheimstätte nicht frei vererbbar.

Sie sollten sich allerdings mal beim Ausgeber, der Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen für Städtebau, Wohnungswesen und Agrarordnung, Gesellschaft mit beschränkter Haftung, erkundigen, ob nicht eine Löschung dieses Eintrages vorgenommen werden kann, da der weitere Nutzen fraglich sein dürfte.

Jedenfalls sollten Sie sich bei der LEG NRW (www.leg-nrw.de) nach deren Absichten im Hinblick auf die obigen Rechte erkundigen.

4.
Nach meiner ersten Meinung handelt es sich bei der Wertangabe um eine Bewertung für die damalige Zeit, nach dem Stand der ehemaligen Eintragung, womit die ortsüblichen Grundstückspreise heute Geltung haben.

Gegebenenfalls sollten Sie vor Kaufvertragsschluss weiteren anwaltlichen Rat in Anspruch nehmen.

Ich hoffe, Ihnen damit schon weiter geholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 14.05.2010 | 15:29

Eine Nachfrage noch: Zur Eintragung 1 des Grundbuches Abtl. II: Kann die Firma des genannten Kaufmannes das Recht, nach dessen Ausscheiden aus der Firma oder nach seinem Tod, zum Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage in Anspruch nehmen oder gilt dies nur für die eigentliche Person des Kaufmannes?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2010 | 23:41

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Soweit es sich nicht um einen Einzelkaufmann handelt, sondern um einen solchen, der Gesellschafter etc. einer OHG/KG/GmbH/AG etc. ist, so bin ich hier der Meinung, dass es trotzdem auf die Person des Kaufmanns als natürliche Person ankommt. Eine Rechtsnachfolge dürfte daher nicht in Betracht kommen.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.05.2010 | 08:12

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