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Bedeutung Grundbucheintragung , Eigentumsverhältnis


22.12.2017 11:31 |
Preis: 65,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo, kurze Darstellung : zwei Menschen kaufen ein Haus mit Einliegerwohnung, beide sind zu 1/2 Anteil in der ersten Abteilung des Grundbuches als Eigentümer eingetragen. Zusätzlich ist einer der beiden mit einer summe von 50.000 € in der dritten Abteilung des Grundbuches "nur lastend auf den Anteil Abt.I zum anderen Eigentümer. des weiteren besteht im gleichen Rang (III) ein Eintrag über 20.000€ vom Elternteil . Es wurde ein Haus gekauft für 300.00 €. 70.000€ wurden als Eigenkapital von einem Eigentümer und dessen Elternteil eingebracht und im Grundbuch eingetragen. : Die beiden Eigentümer trennen sich, der, der nichts eingebracht hat will das Haus jetzt allein nutzen oder aber verkaufen, jedenfalls wurde der andere Eigentümer genötigt die gemeinsame Wohnung zu verlassen und in die Einliegerwohnung zu ziehen. Da ein gemeinsamer Kreditvertrag besteht über die Kaufsumme und bisher fast nichts getilgt wurde, zahlen beide weiterhin ein. Jeder der beiden könnte wahrscheinlich das Haus allein finanzieren. Erschwerend kommt hinzu, das der Eigentümer der das Geld eingebracht hat, dieses Haus auch teilweise gewerblich nutzt. Jetzt meine Frage: Was nutzt die eingetragene Grundschuld im 3.Rang (50.000 +20.000) , es ist Buchgrundschuld ohne Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Kann der Eigentümer ohne Einlage (dominant) allein bestimmen was mit dem Haus passiert, oder hat der andere Eigentümer mit zusätzlichem Grundbucheintrag in diesem Fall mehr Rechte in Punkto Nutzungsrechte... es kann auch davon ausgegangen werden, das Der Eigentümer die eingetragene Grundschuld nicht einlösen kann, da er beim Kauf schon nichts einbringen konnte und ein Verkauf auch diese Summen nicht einbringen wird. Wie ist das rechtlich zu Hand haben ?

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Sehr geehrte Ratsuchende,


sofern es keine besondere vertragliche Vereinbarung oder gerichtliche Entscheidung gibt, haben beide Eigentümer die gleichen Rechte, über das Haus und die Nutzung zu bestimmen.


Entscheidend ist dabei, dass Beide zu gleichen Teilen im Grundbuch gleichermaßen zu je 1/2 als Eigentümer eingetragen sind und diese grundbuchrechtliche Eintragung allein entscheidet über die Eigentümerstellung und das Bestimmungsrecht (sofern nicht die oben genannten Besonderheiten, Vertrag/gerichtlicheEntscheidung vorliegen, die dieses gemeinsame Recht dann abändern könnten).

Insoweit sind die verschiedenen Geldzahlungen irrelevant, da es eben nur auf die Grundbucheintragung Abteilung I für die Frage des Eigentums und der Nutzungsrechte ankommt.


Einigen Beide sich nicht, wird kostenauslösend und kapitalvernichtend die gerichtliche Klärung herbeigeführt werden müssen, bis hin zur Teilungsversteigerung.


Bei einer möglichen Versteigerung wird dann bei der Erlösverteilung die Einträge der Abteilung III zugunsten des Gläubigers vorab berücksichtigt; der Rest muss dann verteilt werden.

Aber auch das geschieht keineswegs automatisch, sondern bedarf wiederum der Einigung beider (dann ehemaligen) Eigentümer. Wird auch dann noch immer keine Einigung erzielt, bedarf es einer weiteren gerichtlichen Auseinandersetzung der Verteilungsmasse, wobei dann das Gericht nach Billigkeit den Erlös verteilen wird.


Daher ist eine Einigung nur zu empfehlen - alles andere läuft in Ihrem Fall auf reine Geldvernichtung hinaus.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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