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Bebauungsplan, Nachbarschaftsrecht

| 09.04.2012 18:57 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


A) Wir haben zu unserem neuen Haus in Baden-Württemberg (Ort: wenn nötig per E-mail) auch vier Flurstücke dazugekauft, die im Bebauungsplan für Stellplätze vorgesehen waren. Wir möchten aber nur einen Stellplatz als solchen nutzen und drei als Garten bepflanzen. Alle Stellplätze befinden sich direkt vor unserer Terrasse. Dürfen wir die Stellplätze als Garten bepflanzen, obwohl hier im Bebauungsplan vier Stellplätze mit Carports vorgesehen sind? Pro Wohneinheit ist ein Stellplatz vorgeschrieben, das würden wir also einhalten. Alle umliegenden Häuser haben bereits ihren eigenen Stellplatz; unsere Stellplätze wurden also nicht gebraucht, um die allgemeine Vorschrift zu erfüllen, dass ein Stellplatz pro Wohneinheit zur Verfügung stehen muss, sie waren "übrig" geblieben und wir konnten sie vom Bauträger kaufen. Kann die Gemeinde uns dennoch zwingen alle vier Flurstücke als Stellplätze auszubauen, obwohl wir diese nicht als solche benutzen wollen? Welche Mittel hätte die Gemeinde gegebenenfalls, uns zur Einhaltung des Bebauungsplan zu zwingen – müssen wir mit Strafen oder Rückbau rechnen? In welchem Umfang dürfen wir eventuell begrünen (z.B. durch Hecke eingrenzen)?

B) Unsere Terrasse grenzt auch an einen Parkplatz zweier Nachbarn.Wir sind mit unseren Nachbarn einig, dass wir einen 2 Meter hohen Zaun entlang der gemeinsamen Grundstückgrenze (10 Meter) bauen dürfen. Müssten wir trotzdem die im Bebauungsplan vorgeschriebene Maximalhöhe 1.4 Meter einhalten? Sollen wir die Nachbarn um schriftliche Zustimmung bitten?

Herzlichen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:



Eine Umnutzung ist nur unter besonderen Voraussetzungen möglich:

Die Nutzungsänderung (vom Stellplatz zur Gartenfläche) ist aber verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung.

Hinzukommt, dass nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung/nach dem Bebebauungsplan regelmäßig eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen herzustellen ist, was meistens allein mit der Anzahl der Geschossflächen/Bewohner zusammenhängt.

Wenn dieses aber hier eingehalten werden kann, sollte es kein Problem darstellen.

Zurück zur Nutzungsänderung:
Meiner ersten Einschätzung nach dürften die Anforderungen an einen Garten nicht höher sein als an einen Stellplatz, denn beide sind genehmigungsfrei, wenn es sich um:

- Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Grundfläche bis zu 30 m², außer im Außenbereich,

- Stellplätze bis 50 m² Nutzfläche je Grundstück im Innenbereich

- Anlagen, die der Gartennutzung, der Gartengestaltung oder der zweckentsprechenden Einrichtung von Gärten dienen, ausgenommen Gebäude und Einfriedungen

handelt.

Trotzdem wäre die Sache beim Bauamt anzuzeigen. Eine behördliche – zwangsweise durchsetzbare – Nutzungsuntersagung (zur Einhaltung des Bebauungsplans und der Bauvorschriften) dürfte damit nicht zu erwarten sein, es sei denn der Bebauungsplan/eine Stellplatzsatzung lässt das nicht anders zu, siehe oben.

Zur Einfriedung (Zaun):
Ausnahmen sind möglich, insbesondere wenn die Nachbarn zuzustimmen.

Bei der Höhe von Zäunen können aber auch übergeordnete städtebauliche Belange eine Rolle spielen, so dass hier möglicherweise die Gemeinde dieses nicht akzeptieren muss.

Meistens ist dieses leider so, so dass Sie auch hier nachfragen sollten.

In der Tat wäre es hilfreich, wenn Sie mir im Wege der hier kostenlos möglichen Nachfragefunktion mitteilen, in welcher Gemeinde Sie wohnen, dann könnte ich im Internet nach dem betreffenden Bebauungsplan sehen, gegebenenfalls auch nach der Stellplatzsatzung, um Ihnen dann nochmals antworten zu können.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2012 | 18:17

Vielen Dank für diese Erläuterungen. Wir wohnen in 79761 Waldshut in der Bergstadt-II.
Könnten Sie bitte "außer im Außenbereich" und "im Innenbereich" aus Ihrer Antwort kurz präzisieren?
Herzlichen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2012 | 10:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage und ergänzende Information:

Innenbereich:
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, die nicht - wie hier - durch einen qualifizierten Bebauungsplan überplant sind, letzterer ist dann für die Bebauung allein maßgeblich; im Innenbereich darf grundsätzlich gebaut werden, im Vergleich zum Außenbereich;

Außenbereich:
alle Grundstücke, die nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und die auch nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (unbeplanter Innenbereich, s. o.) gehören.

Auf diese Abgrenzung kommt es hier aber nicht an, da der Bebauungsplan selbst Vorgaben enthält.

Ein Stellplatzregelung habe ich für Ihre Gemeinde nicht im Internet finden können.

Von dem Bebauungsplan existiert nur ein Bild.

Da nach Ihren Angaben pro Wohneinheit ein Stellplatz vorgeschrieben ist, und Sie das einhalten würden, dürfte die Gartennutzung möglich sein.

Denn auch die Landesbauordnung sieht vor:
Bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen ist für jede Wohnung ein geeigneter Stellplatz herzustellen (notwendiger Stellplatz).

Nur bei der Errichtung sonstiger baulicher Anlagen und anderer Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, sind notwendige Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass sie für die ordnungsgemäße Nutzung der Anlagen unter Berücksichtigung des öffentlichen Personennahverkehrs ausreichen.

Ihr Ansinnen sollte also möglich sein.

In der Gartengestaltung sind Sie weitestgehend frei, solange die Höhe und Grenzabstände des Nachbarrechtsgesetzes und des Bebauungsplans eingehalten werden.

Falls Sie noch weitere Fragen haben sollten, können Sie sich gerne an mich wenden; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.06.2012 | 21:30

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