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Bebauungsgrundstück verkaufen - Gemeinde weigert sich.

| 08.09.2013 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung:

Zur Frage ob und inwieweit die Gemeinde verpflichtet ist, ein Grundstück zu erschließen.

In einer kleinen Gemeinde habe ich im Rahmen des Zusammenlegungsverfahrens
1 Bauplatz zugewiesen bekommen. Es ist ein baureifes Grundstück, für das ich im Rahmen
dieser Verfahrens auch schon einiges bezahlt habe.
Es gibt 3 Bauabschnitte. BA 1 ist derzeit in der Bebauung.
Mein Platz liegt in BA 2. Hier hat einer auch schon sein Haus gebaut. Mein Baugrundstück
schliesst direkt an dieses an, ebenfalls BA 2 !
Es würden für die Gemeinde und anteilig auch für mich noch ca 15-20 Meter
Wasseranschlüsse und sonst. Anschlüsse an das öffentlich Netz erforderlich sein, damit mein Grundstück ebenfalls als voll erschlossen gilt.
Dieses Netz ist aber bis zu dem bebauten Objekt/Nachbar schon vorhanden.
Im Bauabschnitt 1 hat die Gemeinde noch selbst einige Baugrundstücke.
Ich wollte mein Grundstück nunmehr als "vollwertiges" Baugrundstück veräussern.
Die Gemeinde weigert sich aber dies zuzulassen, mit dem Argument die
Gemeindebauplätze (weil voll erschlossen sind) müssten erst veräussert sein, da
die Gemeindekassen leer sind.
Dies würde ich auch noch akzeptieren können, wenn einer aus Bauabschnitt 2,
nicht alle Genehmigungen erhalten hätte.

Kann ich hiergegen erfolgreich klagen oder sonst was Unternehmer ?

08.09.2013 | 15:16

Antwort

von


(14)
Husumer Straße 30
20249 Hamburg
Tel: 040 88 17 08 58
Web: http://www.kanzlei-naeve.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Das sogenannte Erschließungsrecht ist in den §§ 127 ff. BauGB geregelt.

§ 127 Abs. 1 BauGB lautete:

„Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt."

Wie wir sehen, ist die Gemeinde also grundsätzlich verpflichtet das Grundstück zu erschließen.

Was zählt nun zur Erschließung?

Dies íst gesetzlich nicht abschließend geregelt, geht aber im Wesentlichen aus § 127 BauGB hervor. Gemäß Absatz 4 der Vorschrift sind unter Anderem erfasst:

„Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser."

Während § 127 Abs. 1 BauGB zwar eine grundsätzliche Erschließungspflicht der Gemeinde festlegt gilt nach § 127 Abs. 4 BauGB jedoch kurz und bündig:

„Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nicht."

Beißt sich die Katze hier nicht in den Schwanz?

Nein: Das Gesetz bürdet der Gemeinde zwar eine allgemeine Erschließungspflicht auf, den Gemeinden bleibt es im Rahmen ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit jedoch überlassen, wann sie bestimmte Erschließungsmaßnahmen durchführen (vgl. z.B. Jaeger, in Hrsg: Spannowsky/Uechtritz [Hrsg.], Beck‘scher Onlinekommentar BauGB, Edition 22, Stand: 01.07.2013, § 123, Rn. 17).

Insofern ist die Aussage Ihrer Gemeinde, sie werde die Erschließung aufgrund Ihrer Finanzlage zunächst zurückstellen nicht von vorn herein ungerechtfertigt.

Es gibt allerdings Abweichungen von dem Grundsatz „kein Rechtsanspruch auf Erschließung".

Die Rechtsprechung nimmt an, dass sich die allgemeine Erschließungspflicht unter bestimmten Umständen doch zu einem Erschließungsanspruch „verdichten" kann.

Ob dies der Fall ist, bedarf einer sehr genauen Prüfung aller Umstände des konkreten Einzelfalls und kann in dem hier vorgegebenen Rahmen nicht ohne weiteres beantwortet werden.

Grundsätzlich gilt: Ein Erschließungsanspruch kann etwa bestehen, wenn die Gemeinde einen Bebauungsplan und eine Baugenehmigung erlässt, sich dann aber vor der Erschließung „drücken" will.

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urteil vom 4. 10. 1974 - IV C 59/72 ) hat hierzu lehrbuchartig ausgeführt:

„(…) Die (mehr) allgemeine Erschließungspflicht der Gemeinde kann sich zu einer aktuellen Pflicht verdichten. Eine solche Verdichtung folgt zwar nicht schon aus dem Erlaß eines (i.S. von § 30 BBauG qualifizierten) Bebauungsplanes, doch ist der Erlaß eines solchen Planes darauf doch immerhin von Einfluß. Der Erlaß eines qualifizierten Bebauungsplanes hat nach § 30 BBauG nicht nur die positive Wirkung, daß die seinen Festsetzungen entsprechenden Vorhaben zulässig sind, sondern zugleich auch die negative Wirkung, andere - vor seinem Erlaß vielleicht zulässig gewesene - Vorhaben auszuschließen. Da die positive Wirkung des Planes unter der weiteren Voraussetzung steht, daß „die Erschließung gesichert ist", besteht bei einer erschließungsunwilligen Gemeinde die Gefahr, daß die Eigentümer eines beplanten Gebietes einerseits ihre vorgegebene Rechtsposition wegen der negativen Wirkung des Planes einbüßen, andererseits aber die neue Rechtsposition wegen der fehlenden Sicherung der Erschließung noch nicht erwerben. Daß dies jedenfalls nicht auf Dauer hingenommen werden kann, und daß mit Rücksicht darauf der Erlaß eines qualifizierten Bebauungsplanes auf die allgemeine Erschließungspflicht der Gemeinde nicht ohne (eine gewisse) verdichtende Wirkung sein kann, hält der Senat für unabweisbar. Ähnliches gilt für die Erteilung einer Baugenehmigung und erst recht für die sich dem anschließende Ausführung des genehmigten Vorhabens. Es geht nicht an, daß eine Gemeinde bei nicht ausreichendem Erschließungszustand Baugenehmigungen erteilt bzw. einvernehmlich an der Genehmigungserteilung mitwirkt, sich dann jedoch auf ihre allgemeine Erschließungspflicht gleichsam zurückzieht und einen Standpunkt einnimmt, als könne es bei den gegebenen Mängeln auf Dauer sein Bewenden haben. (…)"

Ein solcher Fall könnte bei Ihnen vorliegen, wenn Sie schon eine Baugenehmigung bekommen haben, die Gemeinde jetzt aber nicht mehr erschließen möchte.

Nach alldem möchte ich Ihnen abschließend raten, noch einmal bei der Behörde „vorzusprechen" und – ggf. unter Berufung auf das vorgenannte Grundsatzurteil – geltend zu machen, dass die Gemeinde Ihrer Auffassung nach hier eine Erschließungspflicht hat.

Vorbehaltlich der jeweils zu beachtenden Einzelheiten, bietet es sich auch an, gegenüber der Behörde eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzezs (Art. 3 GG ) geltend zu machen, da die Grundstücke in dem anderen Bauabschniss von der Gemeinde bereits erschlossen wurden bzw. "alle Genehmiungen bekommen haben".

Sollte sich die Gemeinde weiterhin weigern, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, hiergegen juristisch (etwa durch eine Verpflichtungsklage) vorzugehen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Henry Naeve, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Henry Naeve

Bewertung des Fragestellers 10.09.2013 | 07:38

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