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Bebauung von zwei Grundstücken Erbbaurechtsgrundstück und Eigentumsgrundstück


09.11.2005 12:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte ein Haus bauen und habe für folgenden Sachverhalt einen Bauantrag eingereicht:
Ich bin Erbbauberechtigter eines Grundstückes und dieser Vertrag erlaubt mir die Bebauung. Ich möchte von dem Nachbargrundstück, einer Straße, noch einen Teilstreifen (des Fußweges) dazukaufen (als Eigentum erwerben und nicht als Erbbauberechtigter eines Erbbaugrundstückes!) und das Haus würde dann auch auf diesem Teilstreifen errichtet. Mein Haus würde sich also über das Erbbaugrundstück und das Eigentumsgrundstück erstrecken. (Grenzbebauungen zu weiteren Nachbarn und zum Straßenraum usw. ist alles genehmigungsfähig und spielt in meiner Frage keine Rolle. Auch eine Vereinigungsbaulast der Flurstücke vorab ist möglich, sogar das Liegenschaftsamt würde diese vorab für den Straßenteil/Fußweg abgeben).
Der Vertreter des Liegenschaftsamtes als Verkäufer des Teilstreifens hat grundsätzlich sein ok zum Verkauf eines Teilstreifens des Fußweges schriftlich vorab gegeben. Zunächst war das Liegenschaftsamt aber davon ausgegangen, daß ich auch von dem anderen Grundstück Eigentümer und nicht nur Erbbauberechtigter bin und sieht nun Probleme in der Durchführung z. B. beim Grundbuchamt. Eine Begründung fehlt jedoch, die Gründe sollen in den Kommentaren der Rechtsbereiche liegen, ohne das ich genaue Paragraphen oder Quellenangaben erhalten habe. Ein Argument wäre, daß Teilstück wäre nicht allein nutzbar. Ein weiteres Argument ist, ich könne auf jedem einzelnen Grundstück bauen aber kein Haus was gleichzeitig auf beiden Grundstücken steht? Das Liegenschaftsamt schlägt nun vor, daß der Erbbaurechtsausgeber diesen Teilstreifen noch dazukaufen soll und dann das Erbbaurecht auf den Teilstreifen des ehemaligen Fußweges ausweiten soll. Das will aber der Erbbaurechtsausgeber nicht und ich kann ihn dazu ja auch nicht zwingen.
1. Ist eine solche Konstellation nicht doch durchführbar, und wenn nein, woran genau sollte es scheitern; welcher Paragraph, welcher Kommentar spricht dagegen, wo ist es genau nachzulesen. Mir hilft keine schwammige Antwort, sondern um dem Liegenschaftsamt zu sagen, daß es durchführbar ist, muß ich konkrete Gesetze oder ähnliches anführen!
2. Die Vermutung das Teilstück des Fußweges wäre allein nicht nutzbar ist doch sicher nicht haltbar? (Wenn ich an viele kleine ländliche Parzellen denke oder ggf. Doppelhausbauten aus Grundstücken die von Familien und Nachbarn zusammengelegt wurden?)
3. Das man auf beiden Grundstücken zwar einzeln bauen kann, aber nicht ein Objekt auf beide Grundstücke ist doch sicher auch nicht haltbar?
Vielleicht hatten Sie auch so einen Fall schon wo es so durchgeführt wurden, den man als Gegenteil zitieren könnte?
Habe ich etwas vergessen oder haben Sie noch Anregungen die ich für diesen Fall anführen könnte?
Herzlichen Dank!
09.11.2005 | 14:06

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

1.
Leider muss ich von vornherein betonen, dass eine grenzüberschreitende Bebauung rechtlich kaum möglich ist. Dies ergibt sich aus der Auslegung zu § 1 ErbbauVO, der dazugehörigen Rechtsprechung und allgemeinen sachenrechtlichen Grundsätzen (dort insbesondere die klare dingliche Zuordnung zu einem Rechtsträger und der Unteilbarkeit von Gebäudeteilen in Bezug auf mehrere Grundstücke mit verschiedenen Eigentümern/Rechtsträgern).

Möglich ist lediglich eine grenzüberschreitende Bebauung, wenn die Grundstücksgrenze zugleich die Grenze zwischen zwei selbständigen Teilgebäuden darstellt (vgl. BGH NJW 1992, 1445), was nach Ihrer Schilderung nicht der Fall ist. Zu lösen wäre dies lediglich über eine Grundstücksvereinigung, dann müsste aber (wie es Ihnen geschildert wurde) tatsächlich der Grundstückseigentümer, von dem Sie Ihr Erbbaurecht ableiten, auch Eigentümer des restlichen Grundstücks werden und dann entsprechend das Erbbaurecht ausweiten.

Allerdings wäre noch eine Variante, dass der Eigentümer des Teilstreifens ein NachbarerbbauR einräumt. Dies wäre hilfreich. Allerdings lehnt gerade der BGH dieses Institut ab (ständige Rechtsprechung, zuletzt in BGH NJW 1985, 789 mit weiteren Nachweisen, vgl. auch Palandt, BGB, § 1 ErbbauVO, Rn. 4). Zum Teil wird dies von den Gerichten anders gesehen (vgl. z. B. OLG Düsseldorf, DNotZ 1974). Aber aufgrund der negativen BGH-Rechtsprechung sehe ich wenig Erfolgsaussichten. Zumal der Verkauf des Grundstücks ja freiwillig verkaufen / belasten kann. Ich kann aber empfehlen, die Behörde mit der gegenteiligen Rechtsprechung zu konfrontieren, zumal die Gemeinden Veräußerungen aufgrund der Kassenlage freilich gerne durchführen – allerdings ist unklar, welche Aussichten dies haben wird.

Wenn Sie sich näher mit dem Problemkreis befassen wollen, lege ich Ihnen nah, dies selbst nachzulesen (vgl. zu all dem Münchener Kommentar, BGB, 4. Auflage zu § 1 ErbbauVO, Rn. 55ff. mit umfangreichen Nachweisen der Rechtsprechung).

2.
Die Vermutung scheint mir vorgeschoben. Allerdings müsste dazu die genaue Grundstücksgröße und die geplante Hausgröße bekannt sein.

3.
Doch, es ist haltbar, s.o.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Leider konnte ich keine bessere Nachricht überbringen. Sollten noch Verständnisprobleme bestehen, nutzen Sie doch gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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