Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Bebauung eines Hinterliegergrundstücks nach § 34 BauGB - Geschossigkeit, Umgebung

10.07.2020 09:25 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die Prüfung der Einfügenskriterien des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verbietet eine schematische Herangehensweise.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir planen ein Bauvorhaben im Nordosten Berlins auf einem Hinterliegergrundstück, welches im unbeplanten Innenbereich liegt und nach § 34 BauGB bebaut werden darf. Es handelt sich um ein reines Wohngebiet, welches mit Siedlungsbauten der 30-40er Jahre, Bungalows aus DDR-Zeiten sowie modernen 1,5 - 2-geschossigen Einfamilienhäusern bebaut ist. Wir haben unsere Planung entsprechend an der Umgebung ausgerichtet und eine 2-geschossige Stadtvilla geplant. Mündlich haben wir nun durch Zufall von einem Makler, der an Freunde ein anderes Grundstück in Karow verkauft, erfahren, dass laut Aussage des Bauamts auf Hinterliegergrundstücken nur eine 1,5-geschossige Bauweise zulässig ist. Dies hat uns eine Mitarbeiterin des Bauamts auf telefonische Nachfrage auch bestätigt und nach kurzer Vorlage unserer Unterlagen gesagt, unsere Planung wäre nicht zulässig. Wir haben darauf unseren Bauantrag, den wir vor 2 Wochen eingereicht hatten, zurückgezogen, um den Fall zu prüfen und die Planung ggf. anzupassen.

Nach weiterer Recherche unsererseits konnten wir nun aber nirgendwo eine Erklärung oder Begründung finden, wonach sich die "nähere Umgebung" nach § 34 BauGB hinsichtlich Vorder- und Hinterliegergrundstück unterscheidet. Ganz im Gegenteil haben wir im VG München, Urteil v. 17.12.2015 – M 11 K 14.4273 folgende Begründung der Entscheidung zugunsten einer Hinterlandbebauung in derselben Höhe wie die straßenseitig gegebene Umgebungsbebauung gelesen:

"Eine Differenzierung beim Maß der baulichen Nutzung danach, dass die Bebauung in erster Reihe Vorhaben auf Hinterliegergrundstücken nicht prägen würde, gibt es grundsätzlich nicht. Das folgt bereits daraus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die vier Einfügensmerkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB jeweils unabhängig voneinander zu prüfen sind (vgl. etwa BVerwG, U. v. 15.12.1994 - 4 C 17/93 -, DVBl 1995, 749 = BauR 1995, 506 m. w. N.). Die Differenzierung, die von der Beklagten angestellt wird, nämlich eine Zulassung eines dreigeschossigen Vorhabens straßenseitig, in zweiter Reihe dagegen lediglich eine Zweigeschossigkeit, würde auf eine vor diesem Hintergrund unzulässige Vermischung des Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung mit dem Einfügen hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, hinauslaufen. Eine solche Vermischung ist grundsätzlich nicht zulässig. [...] Zwar mag es in besonderen Situationen beim Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung möglich sein, zwischen straßenseitiger Bebauung und Bebauung in zweiter Reihe zu differenzieren. Das kann dann zulässig sein, wenn die relevante Umgebungsbebauung eine sehr starke Einheitlichkeit aufweist, wenn also durchgehend oder nahezu durchgehend straßenseitig deutlich höhere Gebäude errichtet sind als in zweiter Reihe. Denkbar scheint dies beispielsweise zu sein in Situationen, wo straßenseitig errichtete Gebäude die dahinter liegende niedrigere Bebauung von einer viel befahrenen Straße abriegeln oder ähnliches. Eine derartige Einheitlichkeit der vorzufindenden Bebauung liegt hier jedoch nicht vor. Die Beklagte führt zwar im Ablehnungsbescheid auf Seite 5 im dritten Absatz aus, dass eine Bebauung mit drei Vollgeschossen im Rahmen der Baugenehmigung für die Errichtung des Vorhabens nur in der ersten Reihe als Riegel zur ... Straße hin nähergetreten werden konnte, also hinsichtlich des Hauses A. Für die rückwärtige Bebauung zur Ortsrandlage hin sei dagegen entsprechend der Umgebungsbebauung eine Reduzierung vorgegeben. Diesem Verständnis wäre nur dann zu folgen, wenn die Bebauung in der ersten Reihe zur ... Straße einheitlich oder zumindest überwiegend einen irgendwie gearteten Riegel darstellen würde. Davon kann jedoch hier nach der Feststellung der tatsächlichen Verhältnisse keine Rede sein. Das genehmigte Haus A ist das einzige dreigeschossige Gebäude. Schon deswegen kommt eine einheitliche städtebauliche Situation mit hohen, ggf. abriegelnden Gebäuden direkt an der ... Straße und deutlich niedrigeren dahinter nicht in Betracht.
Vielmehr kann die Beklagte, sofern es ihr städtebaulich auf eine derartige Strukturierung der Bebauung in diesem Gebiet ankommt, ihr Ziel nur mit einer Bauleitplanung erreichen."

Dies trifft unseren Fall sehr gut, da zwar auf den direkten (Hinterlieger-)Nachbargrundstücken 1-geschossige Bungalows und 1,5-geschossige EFHs stehen, direkt gegenüber auf der anderen Straßenseite auf den vorderen Grundstücken jedoch zwei 2-geschossige Stadtvillen. Auf dem Nachbar-Vorderliegergrundstück steht ein älteres Siedlungshaus, welches zwar eine geringe Traufhöhe aufweist, aber durch einen tagesbelichteten Keller und ein sehr spitzwinkliges Dach eine genauso hohe oder sogar höhere Firsthöhe als die gegenüberliegenden Stadtvillen. Auf allen Vorderliegergrundstücken im Geviert und auf der gegenüberliegenden Straßenseite ist die Bebauung insgesamt sehr divers mit den genannten Stadtvillen, 1,5-Geschossern und teilweise Bungalows, sodass von einer einheitlichen "Abriegelung" zur Straße hin, die sowieso nur eine ruhiger Schotterweg für Anlieger ist, nicht die Rede sein kann.

Weiterhin kann unserer Meinung auch von einer Störung der nachbarlichen Ruhe o.ä. durch die 2-Geschossigkeit nicht ausgegangen werden, da diese durch die Wahrung der Abstandsregelungen bereits gewährleistet wird (vgl. VG Minden, Urteil vom 16.03.2004 - 1 K 3639/02 ).

Insgesamt möchten wir also gern folgende Fragen an Sie richten:

1) Darf bei der Bebauung nach § 34 BauGB pauschal nach Vorder-/Hinterliegergrundstück unterschieden werden (--> Argumentation nach VG München, Urteil v. 17.12.2015 – M 11 K 14.4273 )?

3) Wie sehen Sie unsere Chancen, mit der o.g. Argumentation unsere Planung durchzukriegen? Können wir Urteile aus München überhaupt hier in Berlin heranziehen?

4) Bisher haben wir keinen planungsrechtlichen oder sonstigen Bescheid, sondern nur die mündlichen Aussagen der Mitarbeiterin des Bauamts. Auch haben wir noch keine Begründung für die unterschiedlichen Vorgaben der Vorder- und Hinterliegerbebauung (wir wollen aber vorbereitet sein). Wir können wir nun überhaupt vorgehen? Müsste man zunächst den Bauantrag ablehnen lassen, um dagegen vorgehen zu können oder kann das schon vorab gegen die mündlichen Begründungen geschehen?

Ich hoffe sehr, dass Sie uns helfen können und verbleibe mit freundlichsten Grüßen!

10.07.2020 | 11:03

Antwort

von


(1233)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Vorschriften der BauNVO, insbesondere die Maßbestimmungsfaktoren des § 16 Abs. 2 BauNVO , können nicht wie Festsetzungen eines Bebauungsplans rechtssatzartig herangezogen, sondern lediglich als Auslegungshilfe berücksichtigt werden (Roeser, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, § 34, Stand: April 2018, Rz. 31). Es zählen die Kriterien des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB . Das Maß der baulichen Nutzung wird in erster Linie durch Maße bestimmt, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen.

Für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind die vorhandenen "Gebäude" in der näheren Umgebung zueinander in Beziehung zu setzen (BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 - 4 C 18.92 - BVerwGE 95, 277 <278 f.> und Beschluss vom 3. April 2014 - 4 B 12.14 - ZfBR 2014, 493 Rn. 3). Gebäude prägen ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren im Sinne des § 16 Abs. 2 BauNVO , sondern erzielen ihre optische maßstabbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild. Das hat den Senat schon in seinem Urteil vom 23. März 1994 (a.a.O. <279>) dazu bewogen, kumulierend auf die absolute Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe abzustellen. Die Übereinstimmung von Vorhaben und Referenzobjekten nur in einem Maßfaktor genügt nicht, weil sie dazu führen könnte, dass durch eine Kombination von Bestimmungsgrößen, die einzelnen Gebäuden in der näheren Umgebung jeweils separat entnommen werden, Baulichkeiten entstehen, die in ihrer Dimension kein Vorbild in der näheren Umgebung haben. Dies widerspräche der planersetzenden Funktion des § 34 Abs. 1 BauGB , eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zu gewährleisten.

(BVerwG, Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7/15  –, BVerwGE 157, 1 -8, Rn. 20)

Zur näheren Umgebung müssen daher nicht zwangsläufig nur Gebäude in rückwärtiger Bebauung gehören, sondern es können auch straßenseitige Gebäude sein. Zwar ist es richtig, dass die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen ist, doch lassen sich keine allgemeingültigen Aussagen treffen. Das ist nicht schematisch zu entscheiden, sondern nach der konkreten Lage vor Ort (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38/13 –, juris) .

Der Maßstab der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, bezieht sich auf den Standort des Vorhabens im Sinne von § 23 BauNVO . Bei der Frage, ob eine rückwärtige Bebauung eines Grundstücks (sogenannte Hinterlandbebauung) nach der zu überbauenden Grundstücksfläche sich einfügt, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes regelmäßig darauf an, in welchem Umfang die den Maßstab bildenden umliegenden Grundstücke eine rückwärtige Bebauung aufweisen.

In Unkenntnis der Örtlichkeit kann ich Ihnen leider keine Einschätzung geben, welche Erfolgsaussichten Ihr Bauantrag haben wird.

Jede Rechtsprechung ist nur Auslegungshilfe bei der Gesetzesanwendung. Weil das Baugesetzbuch mit seinem § 34 deutschlandweit gilt, kann zur Argumentation die Rechtsprechung aller Gerichte in Deutschland herangezogen werden, so etwa auch die der bayerischen Verwaltungsgerichte für ein Bauvorhaben in Berlin.

Im weiteren Vorgehen könnten Sie eine Bauvoranfrage stellen mit dem Inhalt, ob das Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist. Bei einer Ablehnung wäre die Frage vor Gericht durchzufechten. Dann muss Ihr Bauantrag nicht im einzelnen ausgearbeitet sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 13.07.2020 | 15:31

Hallo und vielen Dank für die Antwort, das hilft uns schon einmal ganz toll weiter. Bei Ihrem Absatz:

"Der Maßstab der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, bezieht sich auf den Standort des Vorhabens im Sinne von § 23 BauNVO . Bei der Frage, ob eine rückwärtige Bebauung eines Grundstücks (sogenannte Hinterlandbebauung) nach der zu überbauenden Grundstücksfläche sich einfügt, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes regelmäßig darauf an, in welchem Umfang die den Maßstab bildenden umliegenden Grundstücke eine rückwärtige Bebauung aufweisen."

möchte ich noch erläutern, dass die umliegenden Hinterliegergrundstücke alle bebaut sind und unsere Planung eine ganz ähnliche Grund-/Baufläche beinhaltet wie die anderen Häuser auf den umliegenden Hinterliegergrundstücken. Können Sie uns zu dieser von Ihnen zitierten Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichts noch einschlägige Urteile nennen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.07.2020 | 19:00

Sehr geehrte Fragestellerin,

maßgeblich ist BVerwG, Beschluss vom 6. November 1997 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%20172/97" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 06.11.1997 - 4 B 172.97: Bauplanungsrecht - Begriff des "Einfügens" eines Bauvorhabens ...">4 B 172/97</a> –:

https://research.wolterskluwer-online.de/document/27d32d19-7f17-4b68-a05c-e4586a984750 .

Damit müsste in Ihrem Fall eine Beantwortung der Frage in Kenntnis der Einzelheiten des Sachverhaltes möglich sein.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

ANTWORT VON

(1233)

Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Sozialrecht, Öffentliches Baurecht, Erbrecht, Ausländerrecht, Fachanwalt Verwaltungsrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 95135 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
eine umfangreiche Antwort und klar auf den Sachverhalt eingegangen. Danke ihnen. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Frau Dr. Seiter hat meine Frage ausführlich beantwortet und mir sehr weitergeholfen. Ich bin sehr zufrieden. Besten Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr ausführliche und schnelle Antwort.... ...
FRAGESTELLER