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Bebauung eines Grundstückes als Miteigentümer mit Sondernutzungsrecht


| 24.03.2007 13:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wie kann ich in folgendem Fall weiterverfahren, was könnte auf uns zukommen?
Könnte man von uns sogar einen Abriß des Gebäudes verlangen?

Wir bewohnen als Ehepaar eine Dachgeschoßwohnung in Miteigentümergemeinschaft mit Sondernutzungsrecht (500/1000). Unser Hauseingang befindet sich auf unserem Grunstücksteil. Unsere Nachbarn (ebenfalls Miteigentümer 500/1000) haben ihren separaten Hauseingang mit entsprechender Grunstücksnutzung (auf der gegenüberliegenden Seite).
Dieses Haus befindet sich in einem Industriemischgebiet mit verschiedenen Gewerbeflächen.
Wir beabsichtigten im letzten Jahr (2006) die Planung eines kleinen Anbaus (30m²)für Bürozwecke auf diesem von uns genutzten Grundstück. Der Architekt sagte uns, dass wir dazu die Unterschrift der anderen Miteigentümer für die Genehmigung benötigen.
Es fand ein Zusammentreffen statt zwischen beiden Ehepaaren. Es gab keine Einwände, sie waren damit einverstanden, zeigten sich kooperativ und der Ehemann unterschrieb auf dem Bauplan unter... Einverständnis zur Errichtung, Eheleute, Unterschrift...
Dieser Plan wurde vom Kreis genehmigt und der Anbau begann.
Jetzt kurz vor Fertigstellung und Einzug, erhielten wir ein Anwaltsschreiben der Eheleute, man zweifelt jetzt diesen Bau an.
Sie tragen sich nun mit dem Gedanken ihre Hälfte zu verkaufen, möglichst an uns. Für uns aber derzeit keine Frage, da wir unser komplettes Vermögen in diesen Anbau gesteckt haben, um auch beruflich voran zu kommen.
Sollte es nicht in deren Sinne zu veräußern sein, hat man uns mit der Einleitung gerichtlicher Schritte konfrontiert.
Bislang sollten "klärende" Gespräche geführt werden. Bei diesen Gesprächen hat man aber mit den verschiedensten Druckmitteln gegen uns gearbeitet u.a. wird derzeit der Sondernutzungsvertrag "zerpflückt" um sämtliche Punkte gegen uns zu verwenden.

Wir wissen nicht mehr weiter, wohnen fast 10 Jahre mit diesem Ehepaar unter einem Dach.
Abgesehen davon, dass unsere Existenzen bedroht sind (haben das alles aus der Arbeitslosigkeit heraus realisiert), waren wir uns zu keiner Zeit eines Fehlers oder einer Schuld bewußt.
Für uns war das eine saubere Sache vom Architekt bis zur Baugenehmigung.

Über eine schnelle Antwort würden wir uns freuen.
Hochachtungsvoll
mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:

1.
Hinsichtlich der Wirksamkeit der Baugenehmigung wirkt das Einverständnis Ihrer Nachbarn grundsätzlich zu Ihren Gunsten. Aus bauordnungsrechtlicher Sicht sollte Ihnen daher kein Abriss des Anbaus drohen. Ihr Nachbar hat sich durch sein schriftliches Einverständnis mit der Errichtung des Bauwerkes auf dem gemeinsamen Grundstück einverstanden erklärt. Ihrer Sachverhaltsschilderung folgend, scheint der Anbau bereits fertig gestellt zu sein. Demzufolge sollte auch die Widerspruchsfrist gegen die Baugenehmigung, von einem Monat seit Bekanntgabe der Genehmigung, abgelaufen sein. Eine diesbezüglich abschließende Beurteilung lässt sich jedoch nur an Hand der Inhalte Ihrer Baugenehmigung treffen.

2.
Unter Berücksichtigung der Eigentumsverhältnisse kann sich jedoch eine andere Bewertung der Rechtslage ergeben. Nach Ihrer Sachverhaltsangabe ist davon auszugehen, dass Sie an dem Grundstück Eigentum nach Bruchteilen besitzen, § 1008 BGB. Hiernach kann jeder Miteigentümer über seinen Anteil verfügen, § 747 S. 1 BGB. Verfügungen über die ganze Sache können nur durch alle Miteigentümer gemeinsam erfolgen, § 747 S. 2 BGB. Grundsätzlich kann daher jeder Miteigentümer nur sein Anteilsrecht geltend machen, z.B. die Beseitigung einer Beeinträchtigung auf diesem Anteil, § 1004 BGB. Etwas anderes gilt jedoch, soweit der Miteigentümer sein Einverständnis zur Belastung seines Grundstücksanteils wirksam erteilt hat. Hiernach kann sich der Miteigentümer nicht auf eine unrechtmäßige Beeinträchtigung seines Anteils berufen. Die Einwilligung wirkt insoweit rechtfertigend.

Die Unterschrift unter den Bauantrag ist hierfür in der Regel ausreichend. Eine anderweitig lautende Entscheidung durch die Gerichte ist dennoch möglich.

3.
Des Weiteren ist zu bemerken, dass die Einwilligung Ihrer Nachnachbarn in die Anteilsnutzung nicht als Eigentumsübertragung des Grundstücksanteils im Sinne der §§ 873, 925 BGB zu verstehen ist. Hierdurch wird Ihnen lediglich die Nutzungsmöglichkeit an dem Grundstücksanteil gewährt und geduldet. Eine Einwilligung gilt jedoch auch für den Rechtsnachfolger.

4.
Außerdem ist zu Berücksichtigen, dass Ihre Nachbarn durch die Bebauung auf dem gemeinsamen Grundstück, jeweils zur Hälfte Miteigentümer des Anbaus geworden sind, § 946 BGB. Diesbezüglich besteht für Sie nur die Möglichkeit sich die Eigentumsanteile von Ihren Nachbarn übertragen zu lassen. Hierbei müssen Sie jedoch mit einer zusätzlichen finanziellen Belastung rechnen.

In Anbetracht der Sachlage kann ich Ihnen nur empfehlen, sich mit einen Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, um sich von diesem umfassend beraten zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Achilles
Rechtsanwalt
------------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg
Telefon:06421-167129
Fax: 06421 - 167132
achilles@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com


Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2007 | 12:50

Sehr geehrter Herr Achilles,
zunächst vielen Dank für die schnelle, kompetente Antwort. Für uns ein erster Überblick und Anhaltspunkt.

Ich hätte noch gerne gewusst, wie setzen sich solche Kosten zusammen(Pkt.4) bzgl. dass unsere Nachbarn Hälfte Miteigentümer des Anbaus werden und wir uns die Eigentumsanteile des Nachbarn übertragen lassen müssten?
Ist es dann überhaupt ratsam den Anbau komplett fertig zu stellen (Außenklinker, gewisse Innenausstattung) ansonsten steht alles, sonst hätten wir spätestens bei der Bodenplatte schon gestoppt. Und wenn Miteigentum des Anbaus, dann auch Miteigentum der Kosten bzw. der jetzt noch offenen Rechnungen (für unseren Nachbarn)?
Gibt es ähnliche Fälle, so dass man sagen könnte wie man so etwas ganz unkompliziert regeln kann?

Hochachtungsvoll
und nochmals vielen Dank
mit den besten Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 26.03.2007 | 14:02

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

Leider haben Sie keinen Anspruch auf Übertragung der Eigentumsanteile Ihrer Nachbarn. Hierbei sind Sie darauf angewiesen, sich diese entgeltlich übertragen zu lassen, §§ 873, 925 BGB. Wie hoch die Kosten hierfür sind kann ich jedoch ohne Kenntnis des Verkehrswertes des Grundstücks und der Immobilie nicht sagen.

Jedoch haben Sie durch den Rechtsverlust des Eigentums gemäß § 946 BGB grundsätzlich die Möglichkeit von Ihren Nachbarn eine Entschädigung in Geld für die von Ihnen getätigten Aufwendungen zu verlangen, § 951 BGB. Die Höhe des Anspruchs lässt sich jedoch nur anhand der tatsächlich angefallenen Kosten ermitteln und kann sich im Einzelfall schwierig gestalten. Insbesondere ist hierbei der mögliche Einwand der aufgedrängten Bereicherung zu berücksichtigen. Dem sollte jedoch die Zustimmung Ihrer Nachbarn zur Errichtung des Anbaus entgegenstehen.

Wenn Sie eine abschließende Beurteilung wünschen, rate ich Ihnen in Anbetracht der Bedeutung des Sachverhaltes, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens auf zu suchen.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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