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Beauftragung eines Fachbetriebs durch Mieter zu Lasten des Vermieters


| 11.11.2005 00:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserer Mietwohnung im Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses ist seit mindestens Anfang Oktober in wechselnder Ausprägung im Hausgang/Treppenhaus und Keller, bei extremer Ausprägung auch in unserer Wohnung unangenehmer Heizölgeruch vorhanden. Seit eben dieser Zeit „bastelt“ unser Vermieter mindestens 2-4x pro Woche im Heizungskeller. Den Hinweis auf den unangenehmen Geruch, der bei starker Ausprägung auch zu Kopfschmerzen führt, hat unser Vermieter mit den Worten „Ich rieche nichts“ abgeschmettert.

Generell ist leider zu sagen, dass Gespräche mit dem Vermieter so gut wie unmöglich sind. Auf Fragen, Hinweise etc. antwortet er unzureichend bzw. unpassend oder auch gar nicht. Begonnene Gespräche werden oft mitten im Satz einfach abgebrochen. Bei bisherigen Problemen/Mängeln konnten wir uns i. d. R. selbst um die Mängelbeseitigung kümmern und haben den Vermieter lediglich über die Höhe der Materialkosten informiert und darüber, dass wir diese von der nächsten Mietzahlung abziehen würden, was auch problemlos funktioniert hat.

Um also dem Geruch auf die Spur zu kommen haben wir den Heizungskeller besichtigt und auch eine mögliche Ursache für den Geruch festgestellt. Da wir aus früheren Erfahrungen nicht damit rechnen konnten, dass hier Abhilfe geschaffen wird und uns bei diesem Problem die Sachkenntnis fehlt, haben wir in diesem Fall den schriftlichen Weg (Einschreiben) gewählt.

Auszug aus dem Brief vom 21.10.05:
"wie am 18.10.2005 und auch schon 2 Wochen zuvor mit Ihnen besprochen hat sich die Heizöl-Geruchsbelästigung kaum gebessert. ...Wir bitten Sie, die oben aufgeführte Beeinträchtigung durch das Heizöl bis 06.11.2005 abzustellen, sowie die Heizöllageranlage/die Brenneranlage und andere mögliche Leckstellen sachgerecht abzudichten, damit hier keine umwelttechnischen und/oder gesundheitlichen Gefahren mehr ausgehen. Sollten weitere Mängel an der Anlage festgestellt werden, bitten wir darum, dass diese ebenso beseitigt werden.
Falls die Mängel nicht bis zum 06.11.2005 beseitigt sein sollten, werden Ihre Hausbewohner (EG und 1.OG) einen Fachbetrieb zu Ihren Lasten beauftragen."

In der Zwischenzeit hat ein Heizungstechniker, den wir mit Einverständnis des Vermieters wegen einer tropfenden Leitung beauftragt hatten, weitere erhebliche Mängel an der Heizungsanlage festgestellt. Die Reparatur der essentiellen Mängel hat er auf ca. 1200 Euro geschätzt. Aufgrund der Höhe der Summe hatten wollten wir den Vermieter noch einmal einbeziehen. Auch hier hatten wir wieder die Schriftform gewählt.

Auszug aus dem Brief vom 01.11.05:
"...hat der Techniker uns auf folgende gravierenden Mängel im Heizungskeller hingewiesen, für die er umgehende Beseitigung dringend empfiehlt:
• das Heizöl ... wird nicht wie vorgesehen über die Heizöllageranlage entnommen, sondern es befindet sich direkt neben dem Brenner ein offener, mit Pappkarton abgedeckter, 10-Liter Eimer, der mit Heizöl befüllt ist und in dem das Ansaugrohr/die Ansaugrohre für den Brenner lose hängen (eine weitere Erklärung für den intensiven Heizölgeruch im Haus)
• die am Brenner/Kessel befindlichen Temperaturfühler sind nicht die vorgesehenen Originalfühler und darüber hinaus sind diese nicht korrekt angeschlossen. Dies birgt die Gefahr der Überhitzung bis schlimmstenfalls einer möglichen Explosion des Kessels
In meinem Brief vom 21.10.2005 hatte ich Sie gebeten, alle Mängel an der Anlage bis zum 06.11.2005 zu beseitigen, ansonsten würden Ihre Hausbewohner einen Fachbetrieb beauftragen. Da es sich nach Auskunft des Heizungstechnikers meines Erachtens um relativ hohe Summen handelt, möchte ich dies nicht ohne vorherige Rücksprache mit Ihnen veranlassen.
Ich bitte Sie daher, uns bis spätestens Freitag, den 11.11.2005 schriftlich mitzuteilen, bis wann Sie die oben genannten Mängel beseitigen wollen. Wenn wir bis zum 11.11.2005 keine Nachricht von Ihnen erhalten, gehe ich davon aus, dass Sie damit einverstanden sind, dass wir in Ihrem Namen einen Fachbetrieb mit der Mängelbeseitigung beauftragen."

Da der Vermieter zwar täglich im Haus ist, jedoch noch keinen Kontakt mit uns aufgenommen hat (aber er grüßt wenn er uns sieht...), gehen wir nicht davon aus, dass dies bis zur gesetzten Frist noch passieren wird. An den Mängeln sind ebenfalls keine Fortschritte zu erkennen. Daher würden wir gerne von Ihnen wissen, ob es durch unser Vorgehen und eine bis Fristende fehlende Resonanz beim Vermieter rechtlich haltbar ist, dass wir einen Fachbetrieb zu Lasten unseres Vermieters mit den notwendigen Reparaturen beauftragen, bzw. alternativ die Kosten zunächst selbst bezahlen und dann von der Miete einbehalten.

Sollte unser bisheriges Vorgehen nach Ihrer Einschätzung nicht ausreichend sein, bitte ich um Auskunft, wie wir uns hier weiter verhalten sollen, um die Beseitigung der Mängel zu erreichen.

Für Ihre Auskunft bedanke ich mich bereits an dieser Stelle recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen,
CA
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes folgendermaßen:

1.
Ihre Vorgehensweise ist grundsätzlich richtig und zulässig und wurde von Ihnen auch recht ordentlich in die Tat umgesetzt.

Nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB können Sie und die andere Mietpartei die zweifelsohne vorliegenden Mängel an der Mietsache selbst beseitigen und dem Vermieter die erforderlichen Kosten in Rechnung stellen, wenn „der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist“.

Bereits mit Ihrem ersten Schreiben vom 21.10.2005 haben Sie den Vermieter – zumindest in Bezug auf die Beseitigung der Geruchsbelästigung durch Heizöl und auf die Abdichtung von Heizöllager- und Brenneranlage – mit Wirkung zum 06.11.2005 in Verzug gesetzt.

2.
In Bezug auf die Beseitigung der Überhitzungs- und Explosionsgefahr enthält zwar Ihr zweites Schreiben vom 01.11.2005 keine hinreichende In-Verzug-Setzung.

Sie haben in diesem Brief aber eine Mängel- bzw. Gefahranzeige im Sinne des § 536c BGB vorgenommen und dem Vermieter die Möglichkeit der Abhilfe eingeräumt.

Außerdem können Sie sich insoweit gemäß §§ 670, 683 Satz 1, 539 Abs. 1 BGB zum Ersatz der aus als erforderlich anzusehenden finanziellen Aufwendungen auch auf „Geschäftsführung ohne Auftrag“ berufen, da die Übernahme der Geschäftsführung Ihrem Vermieter in Hinblick auf sein gefährdetes Eigentum nützlich ist.

3.
Allerdings muss dem Vermieter auch tatsächlich ausreichend Zeit zur Mängelbeseitigung und auch zur Prüfung der anfallenden Kosten gegeben werden.

Mein Tipp daher: lassen Sie sich zur Sicherheit noch eine Woche länger bis zum Termin mit dem Fachbetrieb Zeit (es sei denn, dass die Heizanlage nun wirklich schon drohen sollte, Ihnen „um die Ohren zu fliegen“ oder bereits eine Gesundheits- oder Umweltgefährdung gegeben ist).

Es schadet insofern auch nicht, zur zusätzlichen Absicherung in einem kurzen Schreiben noch eine allerletzte Frist (per Einschreiben) zu setzen, etwa bis zum 21.11.2005 – auch unter Darlegung der zu erwartenden Kosten, falls noch nicht geschehen.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben.

Sollte meine Antwort noch Unklarheiten enthalten, nützen Sie bitte die einmalig kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2005 | 07:01

Sehr geehrter Herr Geyer,

haben Sie zunächst herzlichen Dank für die ausführliche und klare Antwort - ich kann mich Ihren bisherigen sehr positiven Bewertungen nur anschließen (auch in Bezug auf die Nachtaktivität :-) )

Wir werden Ihren Rat befolgen, eine Fristerweiterung per Einschreiben vornehmen und nach Fristende "zur Tat schreiten".

Hier nur noch eine prinzipielle Nachfrage:
In unserem ersten Brief an den Vermieter hatten wir auch um Beseitigung weiterer Mängel an der Anlage gebeten, sofern welche festgestellt werden (siehe auch oben im Auszug aus dem Brief vom 21.10.05, vorletzter Satz). Ich hatte mit diesem Satz die Absicht verfolgt, quasi alle Mängel "pauschal" zu "erschlagen" da ich aufgrund des Gesamtzustandes des Heizungskellers davon ausgegangen war, dass hier noch mehr "im Busch" ist, dies aber aufgrund mangelnder Sachkenntnis nicht selbst beurteilen konnte. Im zweiten Brief hatte ich dann auch eine kürzere Frist gesetzt, da ich davon ausgegangen war, die bereits im ersten Brief gesetzte Frist auf generelle Mängelbeseitigung an der Anlage miteinbeziehen zu können. Aus Ihrer Antwort schließe ich jedoch, dass eine Frist grundsätzlich nur für definitiv festgestellte und mitgeteilte Mängel angesetzt werden kann, eine "Pauschalfrist" also nicht zulässig ist. Ist dieser Rückschluß korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2005 | 07:26

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ja.
Dies ergibt sich aus § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB.
Nach dieser Vorschrift verlieren Sie Ihre Schadensersatzansprüche, soweit der Vermieter infolge unterlassener Anzeige konkreter Mängel keine Abhilfe schaffen kann und soweit Sie ihn auch nicht wirksam in Verzug gesetzt haben.
Für den Eintritt des Verzug ist aber erforderlich, dass Sie eine angemessene Frist in Bezug auf die jeweiligen Mängel setzen. Daran fehlt es meines Erachtens in Ihrem zweiten Schreiben.
Zwar können Sie – wie ausgeführt – auch über Verwendungsersatz Ihre Rechte geltend machen. Dies ist aber der schwächere Anspruch.
Deshalb ist es ratsam, hier auf Nummer Sicher zu gehen, dann kann Ihnen der Vermieter nicht auskommen (außer z.B. bei völlig überhöhter Reparaturrechnung; hierfür sehe ich aber keine Anhaltspunkte).

Für die wohlwollende Einschätzung meiner Arbeit bedanke ich mich herzlich und wünsche Ihnen einen reibungslosen Ablauf bei der Herstellung wohngerechter Verhältnisse.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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