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Bauzeitverzögerung und Mängel

| 22.01.2012 22:25 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


18:25
Guten Tag,

meine Frau und ich haben mit einem Bauträger schlüsselfertiges Bauen vereinbart, VOB/B sind Vertragsgrundlage. Leider wurde die Bauzeit überschritten und einige Mängel liegen noch vor.

Wir stehen nun vor einem Abschlussgespräch (die letzten 5% müssen bezahlt werden (ca. 10.000 EUR) und wollen möglichst gut vorbereitet ins Gespräch gehen.

1. Bauträger fordert, dass das Gespräch bei sich im Hause geführt wird. Ist das notwendig, dass es dort stattfindet? Kann das Gespräch auch bei uns stattfinden? Der Bauträger weigert sich (es sind 2 Stunden Autofahrt)

2. Bauzeit kalendarisch festgelegt: 6 Monate nach Baubeginn, ausschließlich höhere Gewalt. Fertigstellung ca. 3 Monate überschritten (wobei noch nicht alle Mängel behoben waren/sind)
Wir hatten keine schriftlichen Mitteilungen über Baustopps wegen Schlechtwetter oder über eine Verzögerung des Fertigstellungstermins.
Mahnungen von unserer Seite sind nicht durchgeführt worden. Wir haben im letzten vertraglich vereinbarten Baumonat mündlich und schriftlich darauf gepocht, einen Fertigstellungstermin zu erhalten, da wir noch ein bestehendes Mietverhältnis hatten und eine Kündigung 3 Monate vorher erfolgen musste.
Es gab nur mündlich "stellen Sie sich mal auf Ende... ein". Auch das wurde nochmals nach hinten verschoben. Glücklicherweise hatten wir vorausschauend extra einen Monat länger die Mietwohnung.
Wir haben ohne Bauzeitenplan gearbeitet, der uns auch auf Nachfrage nie ausgehändigt wurde (mündlich war der zugesichert).

a) Nachdem für die Lüftungsanlage von unserer Seite Änderungen gewünscht wurden (es wurden Lüftungsauslässe zuvor installiert, ohne mit uns vorher zu besprechen, wo diese positioniert werden sollen) wurde ein Passus in den Vertrag aufgenommen (Die Bauzeitverzögerung ist nicht im vertraglich festgelegten Zeitfenster enthalten). Ich bat telefonisch/schriftlich um Bezifferung dieses Zeitraumes, das hat nicht stattgefunden. Ferner mussten wir diesen Zusatz unterschreiben, sonst wären die Baumaßnahmen eingestellt worden (telefonisch, leider liegt das nicht schriftlich vor). Tatbestand der Nötigung? Welche rechtliche Konsequenz hat unsere Unterschrift für die Bauzeitverzögerung?

b) Wir haben an einer Stelle eine Abschlagszahlung zurückgehalten und nur anteilig bezahlt, da nicht alle Gewerke zu diesem Stand vollbracht waren, die hätten erledigt sein müssen. Es wurde ohne Rücksprache sofort ein Baustopp verhängt, Arbeiter vom Bau abgezogen. Diese Information erhielten wir schriftlich und haben am Tag des Erhalts dieses Schreibens nach telefonischer Kontaktaufnahme direkt die Zahlung veranlasst. Allerdings erst nachdem bekannt gegeben wurde, wann die Arbeiten ausgeführt werden. Haben wir diese Verzögerung nun zu verantworten?
c) Können wir die drei Monatsmieten für unsere alte Wohnung geltend machen? Oder zumindest taganteilig Kosten geltend machen?
d) Können wir Fahrtkosten geltend machen, die Entfernung zu meinem Arbeitsplatz hat sich durch den Umzug nun um mehr als 30km (einfache Fahrt) verkürzt. Wie hoch ist der Kostensatz, den man ansetzen kann pro km Mehraufwand?
Können auch Fahrtkosten, die zum Bauträger, zum Bemustern aufgewendet wurden? Einmal hatten wir bereits eine Auswahl getroffen, mussten dann ein paar Wochen später für das gleiche Gewerk Material bei einem anderen Hersteller bemustern, da der dem Bauträger bessere Konditionen bot.
e) Kosten für die Bereitstellung eines Darlehens. Kann man Zinsaufwand geltend machen?

3. Kamin mit Zuluft vertraglich vereinbart.
a) Müssen wir als Bauherren die Kosten für die Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme tragen?
b) Auch eine Kernbohrung hat noch nicht stattgefunden, die für das Kaminrohr notwendig ist, Da wir noch keine Entscheidung über den Kaminofen getroffen haben ist die Höhe unbekannt. Die Kosten wollen wir uns vergüten lassen. Ist das möglich?
c) Zuluft wurde unter der Sohlplatte im Mauerwerk 50cm hochführend und dann nach außen vereinbart (aus optischen Gründen ein Sieb im Verblender), es wurde aber komplett unterhalb der Sohlplatte nach außen ausgeführt . Ein Sieb ist nun im Boden. Die nicht entstandenen Mehrkosten wurden uns vergütet. Hier ist ggf. aber ein Schadenersatz für uns fällig, da unser Auftag nicht ausgeführt wurde. Wie hoch wäre der zu beziffern?

4. Wie kann man die mangelnde Wohnqualität monetär erfassen und Schadenersatz geltend machen?

a) Mehr als sechs Wochen mussten wir auf Duschtüren verzichten.
b) Gleichfalls waren die Glasfenster noch nicht in der Treppenanlage eingesetzt, so dass Kleinkinder im OG "gefährdet" waren, da ohne den Glaseinsatz Absturzgefahr bestand.
c) Ein defektes Heizungsventil wurde erst nach mehr als 8 Wochen getauscht und die Heizkörper richtig eingestellt
d) Das Haus ist noch immer nicht komplett fertig gestellt (Verschalung im Hauseingangsbereich/Frontbereich mangelhaft), in wie weit kann man sich diese eingeschränkte Lebensqualität vergüten lassen?

5. Keramikverblender: Es wurde von uns ein Mondpreis incl. Verarbeitunsgzuschlag unterschrieben. Nach Rückfrage beim Bauträger wurde dieser aufgeschlüsselt in zwei Positionen: Für den Verblender und die aufwendigere Verarbeitung. Bei den Handwerkern/Subunternehmern ist kein Verarbeitungszuschlag angekommen und auch keine aufwendigere Arbeit angefallen (nach Rücksprache).
Gibt es hier eine Möglichkeit wenigstens den Zuschlag für die Verarbeitung zu kürzen?

6. Im Frontbereich gibt es Übersäuerungsschäden beim Verblender. Dieser sieht partiell gelblich aus. Minderung?
7. Einige Verblender haben abgebrochene Stellen, sind aber nicht direkt im Frontbereich.
8. Fliesen im Flur haben Flecken, die auch von einem Reinigungsunternehmen nicht entfernt werden konnten. Minderung?
9. Der Bauträger will den Energieausweis, sowie die Statik erst nach Bezahlung aller Forderungen herausgeben / erstellen. Kann ich ein Fremdunternehmen mit diesen Aufgaben betrauen / Fristsetzung veranlassen?
Wie sollte man damit im Gespräch umgehen?
10. Eine bauliche Veränderung gegenüber dem Grundriss ist im Flur entstanden ("Schmutzecke". Kann man hier eine Minderung verlangen?
11. Ein aktueller Grundrissplan liegt nicht vor, nachdem im Bad Änderungen notwendig wurden (Sanitärfirma erklärte vor Ort, dass eine wie im Grundriss vorgesehene Dusche so nicht zu realisieren sei). Auch auf Nachfrage ist bislang kein neuer Plan erstellt worden.
Stehen uns aufgrund dieser Änderungen (ggf. architektonische Fehlplanung) Ersatzansprüche zu?
12. Blower-Door-Test: Da wir eine Lüftungsanlage eingebaut haben ist dieser notwendig, um diese Technik im Energieausweis angeben zu können (Niedrigenergiehaus KfW70). Ist der Bauträger daher zur Durchführung des Blower-Door-Tests gezwungen und hat die Kosten zu tragen?

Vielen Dank für die Beantwortung!
22.01.2012 | 23:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

1. Bauträger fordert, dass das Gespräch bei sich im Hause geführt wird. Ist das notwendig, dass es dort stattfindet? Kann das Gespräch auch bei uns stattfinden? Der Bauträger weigert sich (es sind 2 Stunden Autofahrt)

Das Gespräch muss nicht zwingender Weise beim Bauträger geführt werden, allerdings ist ein Konsens notwendig. Eine Ortsvorschrift gibt es aber nicht.

2. Bauzeit kalendarisch festgelegt: 6 Monate nach Baubeginn, ausschließlich höhere Gewalt. Fertigstellung ca. 3 Monate überschritten (wobei noch nicht alle Mängel behoben waren/sind)
Wir hatten keine schriftlichen Mitteilungen über Baustopps wegen Schlechtwetter oder über eine Verzögerung des Fertigstellungstermins.
Mahnungen von unserer Seite sind nicht durchgeführt worden. Wir haben im letzten vertraglich vereinbarten Baumonat mündlich und schriftlich darauf gepocht, einen Fertigstellungstermin zu erhalten, da wir noch ein bestehendes Mietverhältnis hatten und eine Kündigung 3 Monate vorher erfolgen musste.
Es gab nur mündlich "stellen Sie sich mal auf Ende... ein". Auch das wurde nochmals nach hinten verschoben. Glücklicherweise hatten wir vorausschauend extra einen Monat länger die Mietwohnung.
Wir haben ohne Bauzeitenplan gearbeitet, der uns auch auf Nachfrage nie ausgehändigt wurde (mündlich war der zugesichert).

a) Nachdem für die Lüftungsanlage von unserer Seite Änderungen gewünscht wurden (es wurden Lüftungsauslässe zuvor installiert, ohne mit uns vorher zu besprechen, wo diese positioniert werden sollen) wurde ein Passus in den Vertrag aufgenommen (Die Bauzeitverzögerung ist nicht im vertraglich festgelegten Zeitfenster enthalten). Ich bat telefonisch/schriftlich um Bezifferung dieses Zeitraumes, das hat nicht stattgefunden. Ferner mussten wir diesen Zusatz unterschreiben, sonst wären die Baumaßnahmen eingestellt worden (telefonisch, leider liegt das nicht schriftlich vor). Tatbestand der Nötigung? Welche rechtliche Konsequenz hat unsere Unterschrift für die Bauzeitverzögerung?

Der strafrechtliche Tatbestand der Nötigung ist hierbei erfüllt, allerdings dürfte die Beweisbarkeit ziemlich schwierig werden, da dies nur (bewusst) telefonisch erfolgte. Ebenso könnte von Ihnen dieser Passus gem. § 123 BGB angefochten werden, allerdings mit derselben Beweisproblematik, sodass rechtliche Mittel hiergegen an der Beweisbarkeit scheitern dürften.
Mit Ihrer Unterschrift dürften Sie auf Schadensersatzansprüche verzichtet haben, wobei dies natürlich noch auf den genauen Wortlaut ankommt.


b) Wir haben an einer Stelle eine Abschlagszahlung zurückgehalten und nur anteilig bezahlt, da nicht alle Gewerke zu diesem Stand vollbracht waren, die hätten erledigt sein müssen. Es wurde ohne Rücksprache sofort ein Baustopp verhängt, Arbeiter vom Bau abgezogen. Diese Information erhielten wir schriftlich und haben am Tag des Erhalts dieses Schreibens nach telefonischer Kontaktaufnahme direkt die Zahlung veranlasst. Allerdings erst nachdem bekannt gegeben wurde, wann die Arbeiten ausgeführt werden. Haben wir diese Verzögerung nun zu verantworten?

Grundsätzlich können Abschlagszahlungen auch zurück gehalten werden, wenn die Bedingungen für den Abschlag nicht eingehalten worden sind. Wenn der Buherr dann die Arbeit niederlegt anstatt nachzubessern, liegt das in seinem Verantwortungsbereich. Sie haben dabei korrekt gehandelt und sind auch nicht an der Verzögerung schuldig.

c) Können wir die drei Monatsmieten für unsere alte Wohnung geltend machen? Oder zumindest taganteilig Kosten geltend machen?

Sofern die vertraglich zugesicherte Zeit überschritten wurde, können Sie auch Schadensersatz in Höhe von Monatsmieten geltend machen. In Ihrem Fall sollte darauf aber noch einmal der Vertrag genau überprüft werden, auch hinsichtlich der genauen Wortlaute und der nachträglich eingeführten Klauseln.

d) Können wir Fahrtkosten geltend machen, die Entfernung zu meinem Arbeitsplatz hat sich durch den Umzug nun um mehr als 30km (einfache Fahrt) verkürzt. Wie hoch ist der Kostensatz, den man ansetzen kann pro km Mehraufwand?

Pro Kilometer kann grundsätzlich mit der Pauschale von € 0,30 gerechnet werden, die geltend gemacht werden können, wenn sich aufgrund der Verzögerung Umwege aufgetan haben und die Fahrten länger geworden sind.

Können auch Fahrtkosten, die zum Bauträger, zum Bemustern aufgewendet wurden? Einmal hatten wir bereits eine Auswahl getroffen, mussten dann ein paar Wochen später für das gleiche Gewerk Material bei einem anderen Hersteller bemustern, da der dem Bauträger bessere Konditionen bot.

Solange dies noch im Bereich der üblichen Praxis liegt sind diese Fahrtkosten nicht erstattungsfähig.
Wenn die erneute Auswahl jedoch darauf beruht, dass der Bauträger eine Pflichtverletzung beging, dann sind diese Fahrten natürlich auch erstattungsfähig.

e) Kosten für die Bereitstellung eines Darlehens. Kann man Zinsaufwand geltend machen?

Wenn sich das Darlehen aufgrund der Bauzeitverzögerung verlängern sollte und mehr Zinsen aufgewendet werden müssen, kann auch dieses als Schaden geltend gemacht werden.

3. Kamin mit Zuluft vertraglich vereinbart.
a) Müssen wir als Bauherren die Kosten für die Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme tragen?

Wenn ein Kamin mit Zugluft vereinbart worden ist, dann haben Sie auch die kompletten Herstellungskosten zu tragen, inklusive der Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme. Aber auch dieses müsste noch einmal vertraglich überprüft werden, in wie weit der Vertrag Öffnungsklauseln für Preiserhöhungen besitzt.

b) Auch eine Kernbohrung hat noch nicht stattgefunden, die für das Kaminrohr notwendig ist, Da wir noch keine Entscheidung über den Kaminofen getroffen haben ist die Höhe unbekannt. Die Kosten wollen wir uns vergüten lassen. Ist das möglich?

Wenn Sie sich gegen einen Kaminofen entscheiden, können Sie sich auch anteilig die Kosten erstatten lassen.

c) Zuluft wurde unter der Sohlplatte im Mauerwerk 50cm hochführend und dann nach außen vereinbart (aus optischen Gründen ein Sieb im Verblender), es wurde aber komplett unterhalb der Sohlplatte nach außen ausgeführt . Ein Sieb ist nun im Boden. Die nicht entstandenen Mehrkosten wurden uns vergütet. Hier ist ggf. aber ein Schadenersatz für uns fällig, da unser Auftag nicht ausgeführt wurde. Wie hoch wäre der zu beziffern?

Dies müsste gutachterlich geprüft werden. Der Schaden sind die Herstellungskosten von der jetzt gebauten Lösung zu der Vereinbarten.

4. Wie kann man die mangelnde Wohnqualität monetär erfassen und Schadenersatz geltend machen?

Hierzu müsste eine genaue Liste erstellt werden, welche Einschränkungen wie lange und wie hoch entstanden sind und welche Räume betroffen sind.
Anhand von Rechtsprechung kann dann eine Quote gefunden werden.

a) Mehr als sechs Wochen mussten wir auf Duschtüren verzichten.

b) Gleichfalls waren die Glasfenster noch nicht in der Treppenanlage eingesetzt, so dass Kleinkinder im OG "gefährdet" waren, da ohne den Glaseinsatz Absturzgefahr bestand.

c) Ein defektes Heizungsventil wurde erst nach mehr als 8 Wochen getauscht und die Heizkörper richtig eingestellt

d) Das Haus ist noch immer nicht komplett fertig gestellt (Verschalung im Hauseingangsbereich/Frontbereich mangelhaft), in wie weit kann man sich diese eingeschränkte Lebensqualität vergüten lassen?

Hierbei kommt es auf die genaue Einschränkung an, allerdings sind die Hürden dafür ziemlich hoch, sodass optische Mängel nicht berücksichtigt werden.
Der Schaden kann nur über den mangelnden Nutzwerk erfasst werden, der bei Ihnen eventuell 10% der Miete einer solchen Immobilie ausmachen würde.

5. Keramikverblender: Es wurde von uns ein Mondpreis incl. Verarbeitunsgzuschlag unterschrieben. Nach Rückfrage beim Bauträger wurde dieser aufgeschlüsselt in zwei Positionen: Für den Verblender und die aufwendigere Verarbeitung. Bei den Handwerkern/Subunternehmern ist kein Verarbeitungszuschlag angekommen und auch keine aufwendigere Arbeit angefallen (nach Rücksprache).
Gibt es hier eine Möglichkeit wenigstens den Zuschlag für die Verarbeitung zu kürzen?

Solange der Preis nicht sittenwidrig ist (mehr als der doppelte Marktpreis) gibt es hierbei wenig Chancen, die vertragliche Vereinbarung zu durchbrechen, da auch horrende Preise, die nicht sittenwidrig sind, vereinbart werden können.

6. Im Frontbereich gibt es Übersäuerungsschäden beim Verblender. Dieser sieht partiell gelblich aus. Minderung?

Hierbei ist eine Minderung möglich, wobei die Höhe widerum ein Sachverständiger feststellen muss.

7. Einige Verblender haben abgebrochene Stellen, sind aber nicht direkt im Frontbereich.

Auch hier kann eine Minderung veranschlagt werden, wenn dies die Optik oder die Gebrauchsfähigkeit betrifft.

8. Fliesen im Flur haben Flecken, die auch von einem Reinigungsunternehmen nicht entfernt werden konnten. Minderung?

Auch hier ist eine Minderung mittels eines Sachverständigen möglich.

9. Der Bauträger will den Energieausweis, sowie die Statik erst nach Bezahlung aller Forderungen herausgeben / erstellen. Kann ich ein Fremdunternehmen mit diesen Aufgaben betrauen / Fristsetzung veranlassen?

Grundsätzlich können Sie dafür ein Fremdunternehmen beauftragen, allerdings hängt die Kostenerstattung davon ab, was genau im Vertrag vereinbart ist, also hinsichtlich des Übergabezeitpunktes. Solange von Ihnen noch nicht alles bezahlt worden ist, können derartige Dinge auch grundsätzlich zurück behalten werden.

Wie sollte man damit im Gespräch umgehen?

Hierbei sollte versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zu finden und versucht werden, eine gemeinsame Fristsetzung zu vereinbaren.

10. Eine bauliche Veränderung gegenüber dem Grundriss ist im Flur entstanden ("Schmutzecke". Kann man hier eine Minderung verlangen?

Ja, wenn dies die Wohnfähigkeit/optik beeinträchtigt.

11. Ein aktueller Grundrissplan liegt nicht vor, nachdem im Bad Änderungen notwendig wurden (Sanitärfirma erklärte vor Ort, dass eine wie im Grundriss vorgesehene Dusche so nicht zu realisieren sei). Auch auf Nachfrage ist bislang kein neuer Plan erstellt worden.
Stehen uns aufgrund dieser Änderungen (ggf. architektonische Fehlplanung) Ersatzansprüche zu?

Nur dann, wenn sich die Qualität des Baus dadurch verschlechtert hat.

12. Blower-Door-Test: Da wir eine Lüftungsanlage eingebaut haben ist dieser notwendig, um diese Technik im Energieausweis angeben zu können (Niedrigenergiehaus KfW70). Ist der Bauträger daher zur Durchführung des Blower-Door-Tests gezwungen und hat die Kosten zu tragen?

Diese Kosten hat der Bauträger zu tragen, wenn die Erstellung des Ausweises vereinbart gewesen ist.



Insgesamt sollte eine gütliche Einigung gefunden werden, andernfalls empfehle ich wegen der Mängel die Anstrengung eines gerichtlichen selbstständigen Beweisverfahrens.

Gerne stehe ich Ihnen auch dafür zur Verfügung.


Nachfrage vom Fragesteller 23.01.2012 | 17:08

Vielen Dank für die schnelle Antwort auf unsere Fragen.

Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie die u.g. Nachfragen noch beantworteten.
Gerade die Frage mit der Unterschrift zu der Klausel des Bauträgers ist für uns von größter Wichtigkeit für die Planung des Gesprächs:

Zu 2a: Welche rechtliche Konsequenz hat unsere Unterschrift für die Bauzeitverzögerung?

Nachfrage: Der genaue Wortlaut der Formulierung "Auf Grund der aufgetretenen Probleme bezgl. der Materialauswahl sowie der Bauausführung ist die entstandene Bauverzögerung nicht im vertraglichen vereinbarten Zeitfenster enthalten".
Die Bauverzögerung wurde uns auch auf Nachfrage nicht beziffert, es gab keine Erläuterungen von Seiten des Bauträgers zu dieser Position.
De Facto gab es maximal eine Bauzeitverzögerung von 5 Tagen, da zum Zeitpunkt der Unterschrift weitergearbeitet wurde und die Materialauswahl/-abwahl sich auf spätere Gewerke bezog, die nicht mit den laufende Arbeiten im Zusammenhang standen.
Ist der Bauträger nicht in der Beweispflicht uns eine Verzögerung nachzuweisen, die wir verursacht haben sollen?
Haben wir durch unsere Unterschrift also sämtliche Ansprüche auf Erstattung von drei Monatsmieten und zusätzlicher Fahrtkosten verwirkt?
Die gesamte Formulierung "Probleme der Bauausführung" ohne diese näher zu erläutern empfinde ich als fraglich und daher nichtig? Bauausführung ist die zentrale Aufgabe des Bauträgers?!

2b)
Grundsätzlich können Abschlagszahlungen auch zurück gehalten werden, wenn die Bedingungen für den Abschlag nicht eingehalten worden sind. Wenn der Buherr dann die Arbeit niederlegt anstatt nachzubessern, liegt das in seinem Verantwortungsbereich. Sie haben dabei korrekt gehandelt und sind auch nicht an der Verzögerung schuldig.

Nachfrage: Mit Bauherr meinen sie Bauträger?

3. Kamin mit Zuluft vertraglich vereinbart mit Pauschalbetrag.
a) Müssen wir als Bauherren die Kosten für die Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme tragen?

Wenn ein Kamin mit Zugluft vereinbart worden ist, dann haben Sie auch die kompletten Herstellungskosten zu tragen, inklusive der Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme. Aber auch dieses müsste noch einmal vertraglich überprüft werden, in wie weit der Vertrag Öffnungsklauseln für Preiserhöhungen besitzt.

Nachfrage: Wir sind Bauherr und Auftraggeber. Der Bauträger ist Auftragnehmer und hat die unter 3. benannte Leistung uns zu erbringen. Im Vertrag steht Schornsteinzug mit Belüftung. Nach unserer Auffassung muss der Bauträger damit auch die Prüf-/Dokumentationskosten durch den Schornsteinfeger für die ordentliche Erstfunktion tragen.
Nun meine Frage als Bauherr: Muss der Bauträger neben der Herstellung des Kamins auch die Kosten der Rohbauabnahme (ist während der Bauphase durch den Schornsteinfeger erfolgt) und die Erst-Gebrauchsabnahme (erfolgte nach Erst-Inbetriebnahme durch den Schornsteinfeger) tragen?
Im Vertrag steht nur: Schornsteinzug mit Belüftung

b) Auch eine Kernbohrung hat noch nicht stattgefunden, die für das Kaminrohr notwendig ist. Da wir noch keine Entscheidung über den Kaminofen getroffen haben ist die Höhe der Kernbohrung unbekannt. Die Kosten wollen wir uns vergüten lassen. Ist das möglich?

Wenn Sie sich gegen einen Kaminofen entscheiden, können Sie sich auch anteilig die Kosten erstatten lassen.

Nachfrage: Der Kaminofen ist von uns noch nicht beschafft worden, es wurde vom Bauträger lediglich, wie vertraglich vereinbart, der Kaminzug errichtet. Da die Bohrung nicht stattfindet, bzw. zu einem späteren Zeitpunkt erst durch Dritte erfolgen soll, wollen wir uns die nicht durchgeführte Bohrung vergüten lassen. Ist das möglich?

5. Keramikverblender:

Nachfrage:
Hier geht es mir darum zu erfahren, ob ein Verarbeitungszuschlag (Keramik angeblich schwieriger zu verarbeiten) , der separat in der Kostenaufstellung des Bauträgers ausgewiesen und von uns bezahlt wurde, bei der Schlussrechnung wieder in Abzug gebracht werden darf?

Nach Auskunft und Darstellung durch den ausführenden Subunternehmer des Bauträgers war der Zuschlag nicht notwendig, da der Stein nicht schwieriger zu verbauen war. Lt. mdl. Auskunft durch den Subunternehmer wurden auch keine höheren Zahlungen an ihn weitergegeben, als wenn er im Gegensatz dazu einen Standard-Verblender verbaut hätte.

11.Ersatzansprüche Badänderung

Nachfrage: Aufgrund der Umplanung konnte ein geplantes Urinal nicht realisiert werden, welches uns auch wieder rückvergütet wurde. Liegt also eine Verschlechterung mit Ersatzanspruch vor, da wir nun auf ein Urinal verzichten mussten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.01.2012 | 18:25

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen:

Zu 2a: Welche rechtliche Konsequenz hat unsere Unterschrift für die Bauzeitverzögerung?

Nachfrage: Der genaue Wortlaut der Formulierung "Auf Grund der aufgetretenen Probleme bezgl. der Materialauswahl sowie der Bauausführung ist die entstandene Bauverzögerung nicht im vertraglichen vereinbarten Zeitfenster enthalten".

Die Bauverzögerung wurde uns auch auf Nachfrage nicht beziffert, es gab keine Erläuterungen von Seiten des Bauträgers zu dieser Position.
De Facto gab es maximal eine Bauzeitverzögerung von 5 Tagen, da zum Zeitpunkt der Unterschrift weitergearbeitet wurde und die Materialauswahl/-abwahl sich auf spätere Gewerke bezog, die nicht mit den laufende Arbeiten im Zusammenhang standen.
Ist der Bauträger nicht in der Beweispflicht uns eine Verzögerung nachzuweisen, die wir verursacht haben sollen?

Haben wir durch unsere Unterschrift also sämtliche Ansprüche auf Erstattung von drei Monatsmieten und zusätzlicher Fahrtkosten verwirkt?

Die gesamte Formulierung "Probleme der Bauausführung" ohne diese näher zu erläutern empfinde ich als fraglich und daher nichtig? Bauausführung ist die zentrale Aufgabe des Bauträgers?!

Hierbei kommt es darauf an, ob die Materialauswahl Ihnen angelastet wird. Andererseits scheint es die Intention des Bauträgers zu sein, diese Verzögerung von Ihnen gebilligt zu bekommen, was sie letztlich auch getan haben mit Ihrer Unterschrift.


Allerdings beinhaltet dieses noch keinen ausdrücklichen Schadensersatzausschluss, sodass dieser Ihnen vorbehalten bleibt.


2b)
Grundsätzlich können Abschlagszahlungen auch zurück gehalten werden, wenn die Bedingungen für den Abschlag nicht eingehalten worden sind. Wenn der Buherr dann die Arbeit niederlegt anstatt nachzubessern, liegt das in seinem Verantwortungsbereich. Sie haben dabei korrekt gehandelt und sind auch nicht an der Verzögerung schuldig.

Nachfrage: Mit Bauherr meinen sie Bauträger?


Richtig.


3. Kamin mit Zuluft vertraglich vereinbart mit Pauschalbetrag.
a) Müssen wir als Bauherren die Kosten für die Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme tragen?

Wenn ein Kamin mit Zugluft vereinbart worden ist, dann haben Sie auch die kompletten Herstellungskosten zu tragen, inklusive der Rohbauabnahme und Gebrauchsabnahme. Aber auch dieses müsste noch einmal vertraglich überprüft werden, in wie weit der Vertrag Öffnungsklauseln für Preiserhöhungen besitzt.

Nachfrage: Wir sind Bauherr und Auftraggeber. Der Bauträger ist Auftragnehmer und hat die unter 3. benannte Leistung uns zu erbringen. Im Vertrag steht Schornsteinzug mit Belüftung. Nach unserer Auffassung muss der Bauträger damit auch die Prüf-/Dokumentationskosten durch den Schornsteinfeger für die ordentliche Erstfunktion tragen.

Korrekt.

Nun meine Frage als Bauherr: Muss der Bauträger neben der Herstellung des Kamins auch die Kosten der Rohbauabnahme (ist während der Bauphase durch den Schornsteinfeger erfolgt) und die Erst-Gebrauchsabnahme (erfolgte nach Erst-Inbetriebnahme durch den Schornsteinfeger) tragen?
Im Vertrag steht nur: Schornsteinzug mit Belüftung

Auch diese Kosten sind von ihm zu tragen, wenn sie für die Inbetriebnahme erforderlich sind, also ja.

b) Auch eine Kernbohrung hat noch nicht stattgefunden, die für das Kaminrohr notwendig ist. Da wir noch keine Entscheidung über den Kaminofen getroffen haben ist die Höhe der Kernbohrung unbekannt. Die Kosten wollen wir uns vergüten lassen. Ist das möglich?

Wenn Sie sich gegen einen Kaminofen entscheiden, können Sie sich auch anteilig die Kosten erstatten lassen.

Nachfrage: Der Kaminofen ist von uns noch nicht beschafft worden, es wurde vom Bauträger lediglich, wie vertraglich vereinbart, der Kaminzug errichtet. Da die Bohrung nicht stattfindet, bzw. zu einem späteren Zeitpunkt erst durch Dritte erfolgen soll, wollen wir uns die nicht durchgeführte Bohrung vergüten lassen. Ist das möglich?

Diese Kosten können ihnen im Falle der Nicht-Bohrung natürlich nicht auferlegt werden, müssen Ihnen also erstattet werden.

5. Keramikverblender:

Nachfrage:
Hier geht es mir darum zu erfahren, ob ein Verarbeitungszuschlag (Keramik angeblich schwieriger zu verarbeiten) , der separat in der Kostenaufstellung des Bauträgers ausgewiesen und von uns bezahlt wurde, bei der Schlussrechnung wieder in Abzug gebracht werden darf?

Nach Auskunft und Darstellung durch den ausführenden Subunternehmer des Bauträgers war der Zuschlag nicht notwendig, da der Stein nicht schwieriger zu verbauen war. Lt. mdl. Auskunft durch den Subunternehmer wurden auch keine höheren Zahlungen an ihn weitergegeben, als wenn er im Gegensatz dazu einen Standard-Verblender verbaut hätte.


Wenn dieser Verarbeitungszuschlag nachweislich nicht angefallen war, kann dieser auch nicht in Rechnung gestellt werden. Notfalls müsste dann der Subunternehmer befragt werden, der dies bezeugen könnte.


11.Ersatzansprüche Badänderung

Nachfrage: Aufgrund der Umplanung konnte ein geplantes Urinal nicht realisiert werden, welches uns auch wieder rückvergütet wurde. Liegt also eine Verschlechterung mit Ersatzanspruch vor, da wir nun auf ein Urinal verzichten mussten?

Der Schadensersatzanspruch bezieht sich lediglich auf die Mehrkosten hinsichtlich der Umplanung, wenn zum Beispiel das Urinal dann an anderer Stelle gebaut werden müsste.
Bei dem Schadensersatzanspruch bleibt es jedoch, wenn das Urinal komplett wegfällt.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, sprechen Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber weiterhin Auskunft geben möchte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer
Rechtsanwalt

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