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Bauzeit einer Doppelhaushälfte

24.03.2019 11:23 |
Preis: 75,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Schadens- und Aufwendungsersatzmöglichkeiten abseits von Gewährleistungsregeln bei Baubeginn ohne Vorliegen eines Baumangels

Guten Tag,
wir, ich und meine Frau, haben im Dezember 2018 notariell einen Kaufvertrag (Grundstück in Nürnberg) und Verbraucherbauvertrag (Errichtung einer Doppelhaushälfte, gem. §§650 i bis 650 o BGB) gleichzeitig, in einem Notartermin, abgeschlossen. Die Baufirma hat uns an diesem Datum mündlich als Baubeginn den März 2019 genannt. Im Laufe der letzten drei Monate haben wir die Kauferwerbsnebenkosten sowie den Grundstückspreis und die erste Rate an die Baufirma bezahlt. Die Baugenehmigung wurde noch vor dem Kauf erteilt. Die Feinabsteckung wurde noch nicht durchgeführt. Am 8.03.19 wollten wir nach dem Stand der Dinge bei der Baufirma per Email fragen. Nach einer Woche Wartezeit kam keine Antwort zurück. Meine Frau hat dann die Firmenchefin telefonisch erreicht. Als Antwort auf die Frage wann der Baubeginn erfolgt, kam folgende Antwort: „die Firma die den Rohbau erstellt, ist im Moment mit den Häusern 3 und 4 beschäftigt. Wenn diese fertig sind, wird die Rohbau-Firma erst woanders ein Haus bauen und danach mit unserem Haus 2 und dem Haus 1 beginnen". Ein konkretes Datum wurde uns nicht genannt, sondern auf die gespannte Lage in der Baubranche verwiesen und dass man keine andere Rohbau-Firma beauftragen kann.
Zu den Ausführungsfristen ist folgendes in unserem Vertrag definiert:

§4 Ausführungsfristen/Fertigstellung

(1) Der AN (Auftragnehmer) verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand binnen 11 Monaten nach Baubeginn fertigzustellen.

„Fertigstellung" bedeutet dabei die Herstellung der im Wesentlichen mangelfreien Bezugsfertigkeit; Fertigstellung setzt nicht die Beseitigung unwesentlicher Mängel sowie die Fertigstellung von Außenanlagen, Zuwegungen, Terrassen, Stellplätzen, Garagen und Carports voraus.

(2) Der in Ziffer 1 genannte Fertigstellungsterin bzw. die genannte Fertigstellungsdauer beinhalten nicht die etwaige Verzögerung des Bauvorhabens infolge höherer Gewalt, Schlechtwettersituation, nachträgliche behördliche Auflagen oder Verzögerung der Ausführung wegen nicht termingerecht erbrachter Eigenleistungen des AG (Auftraggeber).

Darf die Baufirma den Baubeginn beliebig verschieben, so dass wir auf unseren Kosten (Kreditrate) sitzen bleiben und eventuell sogar den Anspruch auf das Baukindergeld dadurch verlieren werden (hierzu muss der Antrag bis Ende 2020 gestellt werden)? Was können wir in dieser Situation unternehmen, dass der Bau zügig beginnt?

Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die von Ihnen zitierte Vertragsklausel ist soweit eine sehr häufig in der Praxis anzufindende Klausel, gegen die auch keine Bedenken meinerseits bestehen.

Eher selten wird auch ein Baubeginn festgelegt, da jedenfalls im Rahmen der Klausel über die Ausführungsfristen geregelt ist, wann ein Verzug mit der Fertigstellung eintritt.

D.h., desto länger die Baufirma beziehungsweise Subunternehmer abwarten, mit der Bauleistung zu beginnen, desto eher ist es natürlich wahrscheinlich, dass hier Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann.

Allerdings haben Sie eine Handhabe nur derart, dass Sie von weiteren fälligen Raten befreit sind, da, wie ich annehme, Sie nach Baufortschritt zahlen.

Allerdings kann in der Tat in Bezug auf das Baukindergeld etc. schon jetzt eine Ersatzpflicht der Gegenseite eintreten, wenn Sie insbesondere hinsichtlich des Baukindergeldes von derartigen Umständen im Vorhinein wusste beziehungsweise fahrlässig nicht wusste.

Gleiches gilt zum Beispiel auf auch für Finanzierungsdarlehen, staatliche Förderung von Energieeffizienz etc.

Da haben Sie eventuell schon jetzt Ersatzmöglichkeiten bei einem nachweisbaren Schaden oder Aufwendungen, was unabhängig davon ist, ob es um Baumängel geht oder nicht, also abseits der Gewährleistungsregelungen des Baurechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die hier noch keine Rolle spielen, allerdings die allgemeinen Schadens- beziehungsweise sonstigen Aufwendungsersatzregelungen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2019 | 15:06

Sehr geehrter Herr Hesterberg ,

leider konnte ich die Beantwortung meiner Frage: „Darf die Baufirma den Baubeginn beliebig verschieben…?" nicht nachvollziehen, bzw. Sie haben dazu nichts konkret geschrieben.

Sie sprechen im folgenden Absatz über einen Fertigstellungstermin:
„D.h., desto länger die Baufirma beziehungsweise Subunternehmer abwarten, mit der Bauleistung zu beginnen, desto eher ist es natürlich wahrscheinlich, dass hier Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann."

Der Fertigstellungstermin, bzw. der Baubeginn ist aber nicht konkret vereinbart. Es ist nur die Fertigstellungsdauer im Vertrag erwähnt. Meine Frage nochmals: wie lange darf das Bauunternehmen in so einem Fall den Baubeginn hinauszögern? Oder anders formuliert: wann, spätestens, muss der Baubeginn erfolgen? Darf es sein, dass wir die mit der Bank vereinbarten Zinsen + Tilgung oder Bereitstellungszinsen (weil nur ein Teil der Kreditsumme abgerufen wurde) monatelang oder gar jahrelang bezahlen müssen, ohne ein Haus zu bekommen, wenn das Bauunternehmen mit dem Bau (z.B. Aushub der Baugrube) nicht beginnt? Ist das Unternehmen vor dem ersten Spatenstich, weil erst ab Baubeginn die elf Monate abgezählt werden dürfen, zu gar nichts verpflichtet?

Ich hoffe, dass ich die Frage eindeutig formuliert habe.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2019 | 09:15

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Richtig, die Fertigstellungsdauer ist festgelegt, nicht aber der konkrete Baubeginn. Nichtsdestotrotz ist der Baubeginn spätestens auf den Tag festzulegen (fiktiv), der unter objektiven Bedingungen als angemessen erscheinen muss - so würde das die Rechtsprechung machen.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 271 Leistungszeit
"(1) Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken. [...]."

Es kommt also auf diese objektiv zu bemessenden Umstände an.

Daher kann das Unternehmen das nicht länger hinauszögern und ist hier meines Erachtens schon in Verzug und muss Ihnen Ersatz leisten, hinsichtlich der Bereitstellungszinsen etc.

Mein Tipp:
Nehmen Sie sich einen Anwalt vor Ort, dessen Kosten ebenfalls als Verzugsschadensersatz von der Gegenseite zu ersetzen sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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