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Bauzeit


25.11.2006 09:59 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Wir haben im Spätsommer 2005 einen Bauträgervertrag unterzeichnet über die Errichtung einer DHH (NRW). Der Bauträger hat sich also um die Firmen , den Architekten etc. gekümmert. Mit den Bauarbeiten wurde leider erst bedingt durch Verzögerungen bei der Erschließung am 12. Juni 2006 begonnen. Die Verzögerungen waren nicht vom Bauträger zu vertreten.
Inzwischen ist der Bau leider nicht so weit wie geplant, welches angeblich zum einen laut Bauträger nicht so ist und zum anderen laut Bauträger angeblich an der Verfügbarkeit der Betondecken und dem Dachstuhl lag. Wobei man sagen muss, dass der Bauträger auch zweimal in Urlaub gefahren ist und während dieser Phasen kaum oder sogar gar nichts an der Baustelle voran ging. Laut dem Bauwerksvertrag sollte mit Beginn der Bauarbeiten mit uns ein Bauzeitplan abgestimmt werden, welches er lange Zeit abgelehnt hat, weil es angeblich nicht möglich sei zu planen. Als wir einen bekamen, war dieser wenig aussagekräftig und beim Erhalt eigentlich schon wieder hinfällig, weil er nicht stimmte. Seitdem haben wir immer wieder darum gebeten und auch deutlich gemacht, dass wir ja auch planen müssten. Eine korrigierte und aktualisierte Form hat es dann nie wieder gegeben.
In unserem Vertrag steht folgendes bezüglich der Fertigstellung:

„Das Bauvorhaben soll nach dem derzeitigen Planungsstand im Februar 2006 begonnen werden. Nach Baubeginn erarbeitet der AN einen zeitlichen Ablaufplan und stimmt diesen mit dem AG ab. Die Fertigstellung erfolgt spätestens zum, bzw. max. 6 Monate bis zur Bezugsfertigkeit ab tatsächlichem Baubeginn.
Den Vetragsschließenden ist bekannt, dass sich der Baubeginn aus Gründen, die nicht vom AN zu vertreten sind, verzögern kann. Sie sind sich jedoch darüber einig, dass der Baubeginn sobald wie möglich erfolgen soll, wenn alle tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen dafür vorliegen.“

Der Baubeginn erfolgte mit der Einmessung und den Erdarbeiten am 12. Juni 2006. Ein Hinweis ob der der Vertrag sich nach BGB oder VOB richtet findet sich nicht außer:

„Für die Behebung etwa vorhandener Mängel der geschuldeten Bauleistung haftet der AN nach den Bestimmungen des BGB zum Werkvertrag.“

1. Frage: Sind wir mit Ablauf der 6 Monate Bauzeit berechtigt, unsere Forderungen (Miete etc. ) geltend zu machen, da ja der Vertrag bei der Ausführung keine Entschuldigungsgründe zulässt?
2. Frage: Dürfen wir Geld von der letzten Rate / evtl. auch vorletzten Rate zur Aufrechnung auch für Mängel oder noch nicht erfüllte Leistungen einbehalten?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1.
Sofern die Regelungen der VOB nicht ausdrücklich einbezogen wurden, richtet sich die Rechtslage ausschliesslich nach dem BGB.

Dann ist Schadensersatz wegen Bauzeitverzögerung grundsätzlich möglich, wenn ein verbindlicher Fertigstellungstermin gesetzt ist und nicht eingehalten wird.

Wenn keine Frist gesetzt ist, ist die Geltendmachung eines Verzögerungsschadens komplizierter, aber ebenso möglich. Der Unternehmer ist verpflichtet mit der Herstellung des Werks alsbald nach Vertragsschluss zu beginnen und die Arbeiten in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Welcher Zeitraum angemessen ist, muss ggf. durch Sachverständige ermittelt werden.

Nach Ablauf dieses angemessenen Fertigstellungszeitraums können Sie dem Unternehmer eine Nachfrist setzen und zugleich die Leistung anmahnen. Verstreicht auch diese Frist dürfen Sie berechtigt Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 08.03.2001, Az. VII ZR 470/99, für Bauverträge ohne Terminvereinbarung entschieden.

Der Bauträger müsste dann im Gegenzug darlegen und beweisen, welche Umstände ihn unverschuldet an der rechtzeitigen Fertigstellung gehindert haben.

2.
Der Vergütungsanspruch des Unternehmers wird grundsätzlich erst dann fällig, wenn die geschuldete Leistung vertragsgerecht erbracht und abgenommen ist. Abschläge können dann verlangt werden, wenn dies vertraglich wirksam vereinbart wurde oder abgeschlossene Teile der Gesamtleistung vorliegen.

Einen pauschalen Gewährleistungseinbehalt gibt es nicht. Ein solches Recht besteht nur, wenn dies vertraglich wirksam vereinbart ist.

Wenn Sie sich bei der Abnahme vorbehalten oder sich nachträglich Mängel zeigen, besteht ein Leistungsverweigerungsrecht. Gem. § 641 III BGB können Sie dann das Dreifache der Kosten zurückhalten, welche die Mängelbeseitigung erfordert.

Eine Aufrechnung ist unmittelbar allerdings nicht möglich, da Sie zunächst dem Unternehmer in der Regel die Möglichkeit der Nachbesserung einräumen müssen. Da zugunsten des Unternehmers zunächst davon auszugehen ist, dass eine Nachbesserung erfolgreich sein kann, können Sie vorerst (nur) das vorübergehende Leistungsverweigerungsrecht und (noch) nicht die endgültige Aufrechnung nutzen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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