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Bauvorhaben (gegen Gemeinde) durchsetzen

| 05.01.2012 22:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


17:06
Wir möchten auf einem ca. 600qm uneinsehbaren Grundstück in einer Gemeinde im Kreis München bauen. Das Grundstück befindet sich in zweiter Reihe eines alten Wohngebiets (vorwiegend Gebäude aus den 50er Jahren). Für das Bauvorhaben wurde eine Befreiung gemäß §31 Abs.2 Nr.2 BauGB</a> erteilt, weil kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt.

Vom Voreigentümer liegt bereits ein vom Landratsamt ausgestellter Vorbescheid zur Bebauung vor, der legt den Typ EG+DG, einen Grundriss, Wandhöhe, Firsthöhe sowie Dachneigung fest. Die Maße orientieren sich an dem 50er Jahre Bau in erster Reihe. Wir stören uns daran, dass praktisch kein Kniestock zugestanden, stattdessen ein steiles Dach.

In Gesprächen mit der Gemeinde (Bauamt und Büprgermeister) zeigt diese sich wenig kompromissbereit. Erlaubt sei nur, was in der unmittelbaren Nachbarschaft schon realisiert ist. Dabei sind zwei unmittelbar angrenzende Gebäude ausgenommen,
(1) südlich steht ein Haus mit zwei Geschossen + DG, mit flacher Dachneigung - Grund: wurde schon in den 50er Jahren so genehmigt und sei deshalb nicht mit dem Bauvorhaben vergleichbar sowie
(2) östlich ebenfalls ein zweigeschossiges Gebäude - Grund: steht oberhalb einer Böschung an der Grundstücksgrenze und gehört deshalb zu einem anderen Baugebiet.

Auch dürfen keine Gebäude in einer angrenzenden Siedlung zum Vergleich herangezogen werden, wo sich eine Mischung aus alten und neuen Häusern eingestellt hat. Die Aussage hierzu ist, dass die Siedlung um das Bauvorhaben eine der letzten im alten Stil erhaltene Siedlung sei und die Leute dort keine anderen Dachformen wünschen. Tatsächlich sehen die Häuser aber recht unterschiedlich aus.

Als weitere Gründe für die wenig kompromissbereite Haltung wurde auch angegeben, dass bereits die Vorhaben mehrerer Bauträger abgelehnt wurden und die Gemeinde hier angreifbar würde, falls nun weitere Sondergenehmigungen erteilt werden. Laut Bürgermeister besteht hier "keine Chance". Immerhin wurde letztendlich angedeutet, dass die Gemeinde bereit sei, bzgl der Angaben im Vorbescheid des Landratsamts etwas in die gewünschte Richtung entgegenzukommen, allerdings nicht bei der Dachneigung.

Mir stellen sich nun folgende Fragen:

- Darf die Gemeinde bei eine Befreiung gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BauGB/31.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 31 BauGB: Ausnahmen und Befreiungen">§31 Abs.2 Nr.2 BauGB
so genau festlegen, was gebaut werden darf? (Wie angedeutet wurde geht die Gemeinde dazu über auf Bebauungspläne zu verzichten, um die Bebauung flexibler steuern zu können).

- Sollte eher mit dem Landratsamt oder der Gemeinde verhandelt werden? Offensichtlich hat ja das Landratsamt den Vorbescheid erlassen. Unter welchen Umständen würde das Landratsamt die Vorgaben lockern?

- Bisher habe ich noch keinen Bauantrag eingereicht. Welche Möglichkeiten bestehen, wenn der Bauausschuss einen Bauantrag ablehnt?

- Kann die Gemeinde festlegen, welche Gebäude für den Vergleich relevant sind, z.B. Gebäude auf Nachbargrundstücken ausschließen, weil diese angeblich zu einem anderen Baugebiet gehören?

- Lohnt sich eine rechtliche Auseinandersetzung im Hinblick auf die Erfolgsaussichten und den Zeitbedarf (Verzögerung des Bauvorhabens), sowie Risikos (des Vorbescheid ist noch bis Mai 2013 gültig, danach könnte die Gemeinde theoretisch die Ausnahmegenehmigung wieder zurückziehen).?

Besten Dank für Ihre Auskünfte und Empfehlungen!
05.01.2012 | 23:30

Antwort

von


(1711)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Die Tatbestände des § 31 Abs. 2 BauGB sind eng auszulegen.
Dieses folgt daraus, dass die besonderen Verfahrensanforderungen, die § 8 BauGB an den Erlass eines Bebauungsplans stellt, nicht umgangen werden sollen.
Insofern kann § 31 Abs. 2 BauGB immer nur zu Randkorrekturen führen.
Wann eine Abweichung städtebaulich vertretbar im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist, wird in der höchstrichterlichen Rechtsprechung wie folgt konkretisiert:
Das Bundesverwaltungsgericht stellt darauf ab, ob das Vorhaben unter Beachtung der Abwägungsgrundsätze
des <a href="http://dejure.org/gesetze/BauGB/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 BauGB: Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung">§ 1 Abs. 6 und Abs. 7 BauGB</a> auch im Bebauungsplan hätte festgesetzt werden können.
Es ist damit zunächst entscheidend, dass der Gebietscharakter gewahrt bleibt.

Damit kann die Gemeinde/das Landsratsamt (s. u.) eher strikte Vorgaben Ihnen machen - leider.

Die Rechtsfolge aus § 31 Abs. 2 BauGB ist allerdings kein gebundener - zwingender Anspruch des Bauherrn auf Befreiung, sondern einer der im behördlichen Ermessen steht.

Da bei der Anwendung von § 31 BauGB die gemeindliche Planungshoheit betroffen ist, hat jedenfalls die Gemeinde ein eigenes Ermessen über die Gewährung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB .

Die mehrheitliche Meinung geht davon aus, dass aber auch die Baurechtsbehörde (das Landratsamt) einen
Ermessensspielraum hat.

Daher wird die Befreiung grundsätzlich nur erteilt, wenn beide - Gemeinde und Landratsamt - die Befreiung befürworten, was sich auch aus § 36 BauGB ergibt.

2.
Daher müssen Sie sich an beide wenden und die Lage ausloten.
Eine Lockerung der Vorgaben ist in den engen Grenzen des Gesetzes kaum möglich:

Stets dürfen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung muss städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.

Sie sollten sich im Anhörungsverfahren, was derzeit noch läuft, schriftlich die Gründe für die Ablehnung/Zulassung geben lassen.

3.
Danach können Sie (ggf. mithilfe eines Anwalts Ihrer Wahl) eine Entscheidung darüber treffen, ob und wie ein Bauantrag eingereicht wird.

Vor Einreichung des Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen, was hier wohl vom Voreigentümer schon erledigt wurde.

Der Vorbescheid gilt drei Jahre, soweit in ihm
keine andere Frist bestimmt ist.
Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden.
Sehr häufig wird in einem Vorbescheid die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens rechtsverbindlich geklärt, was für den späteren Bauantrag relevant ist.

Wird der Bauantrag abgelehnt, so muss in Bayern sofort Klage erhoben werden, da dort das Widerspruchsverfahren u. a. für das Baugenehmigungsverfahren abgeschafft wurde, Art. 15 Abs. 2 AGVwGO.

4.
Richtig, im Rahmen der Ermessensentscheidung muss die Behörde differenzieren und genau die einzelnen Nachbargebäude und -baugebiete ermessensfehlerfrei bestimmen.

5.
Die Erfolgsaussichten lassen sich nur schwer aus der Ferne im Rahmen einer ersten Beratung einschätzen, aber es ist hier zu bedenken, dass ein langwieriges Klageverfahren geführt werden müsste - und das sofort nach Erlass einer Ablehnung der Baugenehmigung.

Auf den ersten Blick sehe ich mehr Risiken als Chancen.

Ich würde wegen des Abschaffung des Widerspruchsverfahrens zunächst vor Stellung des Bauantrags mit Hilfe eines Anwalts die Sach- und Rechtslage ausführlich erörtern und mit Gemeinde und Landratsamt korrespondieren.

Das macht am meisten Sinn und zur Not können Sie sich auf den Vorbescheid stützen oder einen neuen einholen, was besser ist, als sofort einen Bauantrag zu stellen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 06.01.2012 | 11:59

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre bereits sehr ausführliche Antwort!

Eine Konkretisierung Ihrer Aussagen in den folgenden Punkten würde mir helfen, sicherzustellen, dass ich Ihre Aussagen richtig verstehe:

Zu 2: Sie sprechen von "Anhörungsverfahren", das gerade läuft. Meinem Verständnis nach befinde ich mich in einer informellen Korrespondenz mit Bauamt und Bürgermeister.Ist das mit Anhörungsverfahren gemeint? Schwierig dabei ist, dass sich die Vertrter der Gemeinde hier nicht genau festlegen wollen, was (über die Vorgaben uím Vorbescheid hinaus) noch geht und stattdessen darauf verweisen, dass dies letztendlich durch den Bauausschuss entschieden wird, basierend auf einem vollständigen Bauantrag als nächster formaler Station.

Zu 4: Was bedeutet "ermessensfehlerfrei" in diesem Zusammenhang. D.h. liegt es nun im Ermessen der Gemeinde, welche Gebäude aus der Nachbarschaft als Vergleichsgebäude herangezogen werden dürfen? Im konkreten Fall wird der direkte südliche sowie östliche Nachbar von der Gemeinde ausgeschlossen. Am besten und schnellsten ist das evtl. auf einem Bild vom Grundstück ersichtlich, das ich Ihnen gleich an Ihre EMail schicken werde.

Zu "Risiko": Sie sagen, dass die Risiken Ihrer Meinung nach überwiegen. Wäre denn der Vorbescheid und die Befreiung hinfällig, falls der Bauantrag abgelehnt würde oder könnten wir nicht einfach in diesem Fall sofort erneut einen angepassten Antrag einreichen. Das Risiko wäre für uns überschaubar falls der derzeit von der Gemeinde in Aussicht gestellte Kompromiss auf jeden Fall erhalten bleibt. D.h. Anstatt 3,95m Wandhöhe wie im Vorbescheid des Landratsamts angegeben seien 4,40m möglich, die Dachneigung müsse aber bei 45° bleiben. Wir möchten hingegen 4,70m Wandhöhe und maximal 40° Dachneigung. Alles ist mit der Ortsgestaltungssatzung vereinbar (wir waren ursprünglich davon ausgegangen, dass lediglich die Ortsgestaltungssatzung sowie die im für die Umgebebung gültigen Bauplan definierte GRZ = maximale Wohnfläche massgeblich sind).

Vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.01.2012 | 17:06

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Zu 2.:
Sie haben Recht, solange Sie noch keinen Bauantrag oder sonstigen Antrag gestellt haben, liegt kein förmliches Verwaltungsverfahren vor, sondern ein informeller Informationsaustausch - das meinte ich.

Zu 4.:
Richtig, die Behörden zieht diese Grundlagen für ihre Ermessensentscheidung zusammen.
Ermessensfehlerfrei heißt, die gesetzlichen Grenzen des Ermessens sind nicht überschritten worden oder es ist von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden.
Die Behörde muss dazu Ihren Ermessensspielraum erkennen, ihn sachlich ausfüllen und darf keine sachwidrige und gegen Gesetze widersprechende Erwägungen treffen.
Es liegt nun im Ermessen der Gemeinde, welche Gebäude aus der Nachbarschaft als Vergleichsgebäude herangezogen werden dürfen.

Zu "Risiko":
Also der Vorbescheid ist bestandskräftig und beansprucht bis Mai 2013 Geltung.

Verwaltungsakt, der vorbereitend über einzelne Genehmigungsvoraussetzungen endgültig entscheidet.

Mit dem Vorbescheid liegt ein Teil der Genehmigungsvoraussetzungen für das ganze Vorhaben vor.
Die Genehmigungsbehörde darf nach Bestandskraft eines Vorbescheides die dort entschiedenen Teilfragen nachträglich nicht mehr anders beurteilen, wenn es über den Bauantrag entscheidet.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.01.2012 | 12:17

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