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Bauvorhaben & Wegerecht - Haftungsregelung & Entschädigungen

| 21.01.2013 11:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im April 2012 ein Grundstück plus Miteigentumsanteil an einer dazugehörigen Privatstraße erworben. Das Grundstück befindet sich in einem neu zu errichtenden, kleinen Baugebiet in Sachsen. Es sollen 8 Einfamilienhäuser und die Privatstraße als Sackgasse mit Wendehammer gebaut werden. Unser Grundstück liegt am Teil des Wendehammers. Die Grundstücke wurden im Mai vermessen und entsprechend beurkundet. Das Grundstück wurde lastenfrei gekauft und auch so beurkundet. Mittlerweile sind wir seit Dezember 2012 Eigentümer.

Für das Grundstück gibt es keinen B-Plan, nur ein städtebauliches Konzept, an das sich zu halten ist (Vorgaben zu Abstand zur Privatstraße, Anzahl der zu pflanzenden Bäume usw.). Zum Zeitpunkt der Beurkundung war uns dieses im damaligen Entwurf bekannt, ebenfalls die Erschließungsplanung für Straße, Medien usw. Bauantrag erfolgt nach §34.

In diesem städtebaulichen Konzept gab/gibt es einen zusätzlichen Weg. Dieser führt vom Ende des Wendehammers in Richtung einer anderen öffentlichen Straße. Bei der Vermessung und Parzellierung der Grundstücke wurde dieser aber nicht mit berücksichtig. Im Kaufvertrag ist auch expliziert nur die Privatstraße festgehalten und uns wurde auf mehrmaliges Rückfragen noch im Juli 2012 vom Verkäufer versichert, dass es diesen Weg nicht geben wird. Auch in der damaligen Erschließungsplanung (Juni 2012) war der Weg nicht eingezeichnet.

Soweit so gut. Mit dem aktuellen Stand des städtebaulichen Konzepts (Dez 2012) und auch der aktuellen Erschließungsplanung (Dez 2012) ist der zusätzliche Weg wieder hinzugekommen. Und wird laut Ingenieurbüro des Erschließungsunternehmens auch gebaut.

Laut Plan ist er 2 Meter breit und verläuft genau auf der Grenze zwischen unserem Grundstück und dem Grundstück des neuen Nachbars (hier ist uns nicht bekannt ob das Grundstück bereits verkauft ist). Auf unserem Grundstück dies ca. 8,5 Quadratmeter.

Unsere Fragen zu diesem neuen Weg sind aus folgenden Bereichen:

1) Generelle rechtliche Grundlage für den Weg
Welche rechtliche Grundlage gibt es für den Weg? Unser Grundstück ist lastenfrei und damit gibt es kein Wegerecht, richtig?
Können wir den Weg verhindern? Was wir eigentlich nicht wollen, da wir prinzipiell nichts dagegen haben. Uns geht es eher um Absicherung und eventuell Entschädigung.

2) Nutzungs- und Instandhaltungsentschädigung
Steht uns hier ein Nutzungsentgelt zu? Wer wird später für die Instandhaltung des Weges zuständig sein? In welcher Form können wir das mit den Nachbarn schriftlich regeln?

4) Haftungsfragen
Die wahrscheinlich wichtigste Frage, wie ist die Haftung bei Wegeunfällen geregelt? Unserer Meinung nach sollten daran auch die Nachbarn beteiligt werden (s.a. Räum-, Streu- und Reinigungspflicht).

5) Entschädigungsansprüche
Können wir eine Entschädigung pauschal oder pro Quadratmeter vom Verkäufer oder Stadt verlangen? Wenn ja in welcher Höhe?
Können wir vom Verkäufer verlangen, dass er den Teil des Weges zurückkauft, dieser neu vermessen und der Privatstraße zugeordnet wird?

6) Was müssen wir bzgl. der Eigentumsverhältnisse beachten?
Wie verhält es sich, wenn das Grundstück später einmal verkauft/vererbt wird?

Vielen Dank und Viele Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Entscheidend ist, was und ob Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Da Sie dies implizit vortragen, gehe ich davon aus, dass Sie eingetragener Eigentümer des Grundstückes im Grundbuch sind und keinerlei Zustimmungsvorbehalte in Ihrem Kaufvertrag haben.

Insofern kann der Weg nicht gegen Ihren Willen durch private Dritte errichtet werden, sondern nur im Zuge einer öffentlichen Straße. (Dies umfasst einen Gehweg...)


"1) Generelle rechtliche Grundlage für den Weg
Welche rechtliche Grundlage gibt es für den Weg?"

Öffentlicher Weg: Grundlage wäre das Sächsiche Straßengesetz.
Privatweg: Vereinbarung; möglicherweise Dienstbarkeit §§ 1018ff BGB
Notweg: §§ 917 ff BGB

"Unser Grundstück ist lastenfrei und damit gibt es kein Wegerecht, richtig?"

Jein. Es kann ein Notwegerecht entstehen, wenn das zu erschließende Grundstück keine andere Zuwegung hat. Diese Notwegerecht muss mit Ihrem Einverständnis oder mittels Urteil festgelegt und ausgeübt werden.

Ein vertragliches Wegerecht existiert nach Ihrem Vortrag nicht und sollte auch im Rahmen der Grundstücksübertragung nicht vorbehalten sein.

"Können wir den Weg verhindern? Was wir eigentlich nicht wollen, da wir prinzipiell nichts dagegen haben. Uns geht es eher um Absicherung und eventuell Entschädigung."

Öffentlich rechtlicher Weg: Nein, nicht wirklich.

Sollten Sie einem Verkauf oder einer Überlassung nicht zustimmen, erfolgt eine Enteignung.

Nach § 42ff SächsStrG erfolgt durch Enteignung eine Besitzeinweisung an den Träger der Straßenbaulast.

Privatweg: Ja.

Notweg: Nur gerichtliche Feststellung von Umfang, Lage und Rente.


"2) Nutzungs- und Instandhaltungsentschädigung
Steht uns hier ein Nutzungsentgelt zu?"

Öffentlich rechtlicher Weg: Sie werden dann "entschädigt", soweit Sie nicht verkaufen oder "kostenlos" zustimmen.

Privatweg: Vereinbarung
Notweg: § 917 Abs. 2 BGB

"Wer wird später für die Instandhaltung des Weges zuständig sein?"

Öffentlicher Weg: Der Trager der Straßenbaulast (Gemeinde) wird die Kosten als Erschließungsmaßnahme auf die Anlieger umlegen.

Privatweg: Vereinbarung

Notweg: Nutzer

"In welcher Form können wir das mit den Nachbarn schriftlich regeln?"

Beim öffentlich rechtlichen Weg nicht. Da ist die Straßenbehörde/Gemeinde Ihr Ansprechpartner.

Bei einem Notwegrecht uund bei einem einfachen Wegerecht genügt eine mündliche Abrede, sicherer ist die Schriftform.

Insofern Sie eine Dienstbarkeit einräumen wollen, bedarf es der notariellen Form. Diese kann möglicherweise eine inhaltsgleiche Baulast nach sich ziehen.

"4) Haftungsfragen
Die wahrscheinlich wichtigste Frage, wie ist die Haftung bei Wegeunfällen geregelt?"

Öffentlicher Weg: Nach Satzung der Gemeinde.
Notweg: Nutzer
Privater Weg: Vereinbarung der Berechtigten bzw. der Eigentümer der dienenden Grundstücke.

"Unserer Meinung nach sollten daran auch die Nachbarn beteiligt werden (s.a. Räum-, Streu- und Reinigungspflicht)."

s.o.

"5) Entschädigungsansprüche
Können wir eine Entschädigung pauschal oder pro Quadratmeter vom Verkäufer oder Stadt verlangen?"

Öffentlicher Weg: Verkauf über Bodenrichtwert oder Entschädigung nach dem Sächsischen Enteignungs- und Entschädigungsgesetz.

Notweg: Bodenrichtwert daraus ortsüblicher Rentenzins.

Privater Weg: Verhandlungssache

"Wenn ja in welcher Höhe?"

Der Bodenrichtwert wird Ihnen vom Landratsamt oder der Verwaltung der kreisfreien Städte benannt.

Er dient üblicherweise auch den anderen "Berechnungen".

"Können wir vom Verkäufer verlangen, dass er den Teil des Weges zurückkauft, dieser neu vermessen und der Privatstraße zugeordnet wird?"

Möglich, zumindest ist an Schadensersatz zu denken, soweit ein Schaden verbleibt.

Der Verkäufer kann jedenfalls nicht privatrechtlich ohne Ihre Zustimmung bauen.

"6) Was müssen wir bzgl. der Eigentumsverhältnisse beachten?
Wie verhält es sich, wenn das Grundstück später einmal verkauft/vererbt wird?"

Öffentlicher Weg: Bei Verkauf/Enteigunung nichts, da der Grundstücksteil nicht mehr Ihnen gehöhrt. Auch bei Widmung mit Ihrer Zustimmung als Nutzung des Grundstückes nichts, da Sie den Grundstücksanteil nur bei Einziehung der Straße (Entwidmung) zur Nutzung zurück erhalten.

Privatweg: Hier müssen explizite Regelungen für den Rechtsnachfolger getroffen werden, deshalb wird es in der Regel auf eine Dienstbarkeit hinauslaufen.

Notweg: Diese Regelungen gelten gesetzlich auch gegenüber den jeweiligen Rechtsnachfolgern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

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Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Bewertung des Fragestellers 23.01.2013 | 14:06

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