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Bauvorhaben / Baulast (Wegerecht, Haftungsregelung, Entschädigungen)


| 16.02.2006 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben in diesem Jahr ein Grundstück B in 2. Reihe mit dem dazugehörigen Zufahrtsweg Z (ca. 65m lang, 5m breit) in NRW erworben.

Von der öffentlichen Straße aus gesehen liegt unser Grundstück B hinter einem Wohnhaus A und vor einem weiteren, quasi in 3. Reihe befindlichen Einfamilienhaus D2. Der neue Eigentümer (seit ca. 3 Monaten, den Eigentümerwechsel haben wir nur zufällig mitbekommen) nutzt unseren Privatweg Z rechts am Wohnhaus A und unserem Grundstück B vorbei als Zuwegung zu seinem Wohnhaus D2.

Der Weg dient bisher 1.) uns selbst als Zufahrt zu unserem Grundstück B und 2.) als Zufahrt zu dem Haus D2, eine andere Zufahrt zum Haus D2 gibt es nicht.
Ferner liegen in dem Weg alle notwendigen Hausanschlussleitungen (Trinkwasser, Abwasser, Strom, Telefon) für das Haus D2. Bisher war lt. Auskunft der Baubehörde das Haus D2 baurechtlich nicht genehmigt, da es sich lt. BauGB im Außenbereich §35 befindet.

Die Wegenutzung als Geh- und Fahrweg (mit PKW) für das Wohnhaus D2 ist nicht im Grundbuch eingetragen sondern steht lediglich im Baulastenverzeichnis der Stadt, eine andere schriftliche Vereinbarung dazu gibt es nicht.
Der Text der öffentlich rechtlichen Baulast lautet:
"Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks auf dem vorgenannten Weg zugunsten des jeweiligen Eigentümers, der jeweiligen Bewohner, Besucher und Benutzer des Grundstücks D2 eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen. Die Begünstigten sind berechtigt, die Wegfläche jederzeit zu benutzen".

Laut Auskunft der Baubehörde sind Baulasten grundsätzlich "Vorhaben-bezogen" und können nicht übertragen werden!

Der Eigentümer des Hauses D2 zahlt bisher keinerlei Nutzungsgebühr o.ä. für den Weg an uns.

Wir werden in wenigen Wochen mit dem Bau eines Einfamilienhauses auf unserem Grundstück B beginnen. Dies wusste der Eigentümer des Hauses D2 zum Zeitpunkt seines Erwerbs bereits von seinem Vorbesitzer.
Nun beabsichtigt der Eigentümer des Hauses D2 ebenfalls, für seinen Sohn (Bauherr?) zwischen unserem Grundstück B und seinem Haus D2 ein weiteres Haus D1 (separates, kleines Flurstück zwischen B und D2, auch Außenbereich BauGB §35) zu errichten. Auch dies haben wir nur rein zufällig von der Baubehörde erfahren!

Die Baugenehmigung dafür erhält er aber nur, wenn er (Auflage des Bauamtes) die Erschließung des neuen Hauses D1 mit uns abklärt und wir der Stadt dies per öffentlich-rechtlicher Baulast zusichern.

Folgende Fragen ergeben sich dadurch für uns an Sie in folgenden Bereichen:
a) Nutzungs- und Instandhaltungsentschädigung
b) Form der schriftlichen Absicherung
c) Haftungsfragen
d) Entschädigungsansprüche
e) Absicherung bei Eigentümerwechsel



1. Vom Gutachterausschuss der zuständigen Kreisbehörde haben wir uns die ortsüblichen Beträge und Berechnungsformeln zur Wegemitnutzung nennen lassen. Der Betrag richtet sich u.a. nach der Weggröße, dem aktuellen Bodenrichtwert, etc.
Bestätigt wurde mir ebenfalls, dass ich für Instandhaltungsaufwände den Nachbar separat zur Beteiligung auffordern kann.
Welche Punkte sollen wir bzgl. der reinen Nutzung (lt. dem Gutachterausschuss der zuständigen Kreisbehörde stehen uns jährlich rd. 500€ reines Nutzungsentgelt zu) beachten?

2. Welche Punkte sollten wir bzgl. Instandhaltungsaufwänden beachten?

3. Noch wesentlich wichtiger ist die Frage der Haftung bei Wegeunfällen auf unserem Privatweg? Inwieweit können/sollten wir da den/die Nachbarn daran beteiligen (s.a. Räum-, Streu- und Reinigungspflicht)?

4. Können wir eine pauschale Entschädigung für schlechtere Wohnqualität, Freiraumverdichtung, Belästigung durch Baustellenlärm (z.B. 3-4 Monate durch Grundwasserpumpen bei Bau eines Kellers) fordern, ggf. in welcher Höhe?

5. Unser Weg würde sehr wahrscheinlich erheblich durch das Bauvorhaben des Nachbarn beschädigt (Baufahrzeuge, neue Leitungen etc.), inwieweit sollten wir dies bzgl. der Wiederherstellungsaufwände und Entschädigungen bzgl. des Weges etc. beachten?

6. Die Zufahrt unseres Weges von der öffentlichen Straße aus ist durch eine Toranlage eingeschränkt. Kann der Nachbar bzw. der Bauherr von D2/D1 ohne weiteres auf der Entfernung unserer Toranlage bestehen, damit sein Baustellenverkehr überhaupt in den Weg hineinkommt?

7. Was müssen wir bzgl. der Eigentumsverhältnisse beachten?
Der Vater baut angeblich für seinen Sohn, wir wissen zurzeit nicht, wem das kleine Flurstück D1 tatsächlich gehört. Was passiert, wenn der Vater als Bauherr auf D1 baut, und später das Eigentumsverhältnis wechselt? Hier kommt m.E. nur ein notarieller Vertrag in Frage, ggf. auch eine Grundbucheintragung. Dasgleiche betrifft doch auch einen vollständigen Eigentümerwechsel, d.h. wenn man an die Zukunft denkt, sollten dort auch schon Absicherungen getroffen werden.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre Fragestellender
16.02.2006 | 13:38

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich möchte sie sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Informationen wie folgt summarisch beantworten. Sie sollten grundbuchlich eine Grunddienstbarkeit eintragen. Unabhängig davon sollten sie wie folgt regeln:
1. Ratsam wäre ggf. eine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit vorab darauf, dass der Weg außer für den Zugang nicht plötzlich anderer Nutzung bspw. spielende Kinder etc. zugeführt wird. Zum Maß der Nutzung (z. B. keine Nutzung durch Fahrzeuge pp., die den Weg beschädigen könnten. Auch eine Kostenbeteiligung an der Anlage des Weges wäre ggf. sinnvoll.
2. Sie sollte regeln, dass eine hälftige Aufteilung der Instandhaltungskosten bei Schäden/Ausbesserungen stattfindet. Ansonsten gilt ohnehin der Grundsatz der schonenden Ausübung des Wegerechts, sodass bzgl. der Art und Weise der Benutzung dies lediglich zur Klarstellung aufgenommen werden sollte.
3. Eine gesetzliche Regelung besteht insoweit nicht. Daher würde ich Ihnen nahe legen, die Reinigung und Streu- und Räumpflicht explizit zu regeln. Dabei sollten die genauen Zeiten und die genauen „Schichten“ verteilt werden. Bedenken Sie dabei auch unvorhergesehene Abwesenheiten sowie Urlaube!
4. Diese Aspekte sollten grds. mit in das Wegerecht einfließen und sind grds. frei verhandelbar. Allerdings besteht, da bloße Unannehmlichkeit, ein Rechtsanspruch im Zweifel insoweit nicht. Zur Höhe kann ich empfehlen, dass Sie sich daran orientieren, inwieweit eine hypothetische Mietminderung wegen der Belästigungen angemessen wäre. Per Ferndiagnose lässt sich dies abschließend so nicht beantworten.
5. Sie sollten, wie bereits aufgeführt, klar und deutlich vorab regeln, dass der Bauherr diese Schäden ersetzen muss. Diese Haftung ist zwar auch ohne Klarstellung gegeben, aber Klarheiten vermeiden späteren Streit.
6. Dies kann er, die anfallenden Kosten hat er dann aber zu tragen.
7. Es empfiehlt sich grds., s.o., ein dingliches Wegerecht (=Grunddienstbarkeit) zu vereinbaren, dass dann sowieso schon die Rechtsnachfolger bindet. Obendrein sollten sie aber in der schuldrechtlichen Vereinbarung mitregeln, dass diese auf beiden Seiten auch auf etwaige Rechtsnachfolger zu übertragen ist. Wird dies unterlassen, hat der Unterlassende zudem dem Anderen die daher entstehenden Schäden zu ersetzen.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere (sehr zu empfehlende!) Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

Burgwedel 2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2006 | 13:47

Sehr geehrter Herr Hellmann,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Zu den Punkten 3 (Haftung) und 6 (Tor) habe ich noch eine Nachfrage:
- Wie können wir uns vor Haftungsansprüchen aufgrund von Wegeunfällen absichern, die durch Verschulden unseres Nachbarn entstehen könnten - wir als Eigentümer des Weges würden doch haftbar gemacht, oder?
- Ich verstehe nicht, warum der Nachbar auf einer Entfernung der Toranlage bestehen kann, sie ist unser Eigentum, wenn seine Baufahrzeuge zu breit sind, ist das nicht unser Problem.
Wir haben u.U. ein Problem, wenn der Weg plötzlich öffentlich zugänglich ist, wenn das Tor entfernt würde.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Fragestellender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2006 | 13:59

Sehr geehrter Fragesteller,

leider kann ich Ihnen krankheitsbedingt erst heute antworten. Wie wäre es mit einer entsprechenden Freistellungsklausel in der Vereinbarung? Zudem kommt es darauf an, wer welche Verkehrssicherungspflichten verletzt hat. Wenn Sie dies richtig regeln (wie beschrieben), hat der andere diese zum Teil auch und von daher stellt sich das Problem dann so nicht.

Während der gebotenen Bauarbeiten hat der Nachbar ein Recht, den Weg auch mit Baufahrzeugen zu nutzen; währenddessen werden Sie die Beeinträchtigungen im üblichen Umfang auch hinnehmen müssen. Dauerhaft darf das Tor dann natürlich wieder eingesetzt werden, um Sie vor den von Ihnen geschilderten Beeinträchtigungen zu schützen.


Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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