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Bauvorhaben, Vertrag, Baubeginn:unterschiedliche auffassung Bauträger und Mir

11.05.2015 19:32 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich möchte im Nachfolgenden Fall wissen ,ob unser Bauträger im Recht ist oder der Vertrag in diesem Punkt anfechtbar ist. Wahrscheinlich wird das Bauende Ende August 2015 sein, was uns definitiv zu spät ist und für mich mit zu großen Kosten verbunden wäre..

Nun zu dem Fall, bei dem Sie mir vielleicht können.

Wir bauen eine Doppelhaushälfte, bei dem zwei Verträge notariell geschlossen wurden. Der erste war der Kaufvertrag für das Grundstück, der Zweite ein Werksvertrag für die Errichtung eines Hauses.
Letztes Jahr Anfang Juni 2014 wurde uns der schriftliche Teil der Baugenehmigung zugestellt und die Baumaßnahmen begannen Anfang August 2014. Bis Dezember hat der Bauträger auch das Projekt vorangetrieben. Bis zu jenem Zeitpunkt wurden auch keine Zahlungsaufforderungen, weder für das Grundstück noch das fertiggestellte Gewerk, an uns und die anderen Bauherren gestellt. Vertraglich war eine Bauzeit von 10 Monaten festgelegt.
Wir und die anderen Bauherren wurden vom Bauträger immer auf §6 verwiesen und uns versichert, dass die Uhr auch dann läuft. Vor Vertrags Unterzeichnung haben wir den Vertrag von einem Fachanwalt prüfen lassen und auch der Notar bestätigte uns auf Nachfrage, dass Baubeginn nach Zustellung des schriftlichen Teils der Baugenehmigung + 6 Wochen ist. Der Baubeginn wurde offiziell auf Anfang Jan 2015 mit folgernder Mail gelegt

Anfang Jan 2015 bekamen wir vom Bauleiter folgende E-Mail


Sehr geehrte Damen und Herren,
da ich mehrfach Anfragen zu dem Baubeginn erhalten habe, möchte ich Ihnen die werkvertragliche Vereinbarung nochmals erläutern:
Für den Baubeginn maßgeblich sind drei Punkte laut Ihrem Werkvertrag § 6:

1. Das Planum ist hergestellt.
2. Die Baugenehmigung liegt vor.
3. Der Kaufpreis für das Grundstück ist bei der Fa. xxx eingegangen (§ 4, Ziffer 3).

Sollte einer dieser drei Punkte nicht erfüllt sein, ist auch nicht der werkvertragliche Baubeginn ausgelöst.
Somit richtet sich bei Ihnen der werkvertragliche Baubeginn nach dem Eingang des Kaufpreises für Ihr Grundstück, plus die sechs Wochen.
Für alle Leistungen, welche schon im Vorfeld getätigt wurden, ist die Baugesellschaft in Vorleistung getreten, um das Bauvorhaben voran zu treiben.
Selbstverständlich werden wir uns bemühen, eine Übergabe zu einem früheren Zeitpunkt zu ermöglichen.
Zum jetzigen Zeitpunkt kann ich aber hierzu noch keine Angaben machen.


AUSZUG AUS DEM ERWÄHNTEN VERTRAG
§4 Zahlungsbedingungen/Fälligkeiten/Verzug

1. Der jeweilige Werklohn für die vorgenannten Leistungen ist gemäß dem als An-
lage 2 beigefügten Zahlungsplan zu entrichten.
2. Die sich aus dem Zahlungsplan ergebenden Raten sind jeweils zehn Tage nach
Erhalt der schriftlichen Anforderung der Rate, zusammen mit einer Bestätigung
des Bauleiters über den Bautenstand, zur Zahlung fällig.

Der Notar belehrte die Beteiligten über die Bestimmungen des § 632 a Abs. 3 und
4 BGB. Der Auftragnehmer macht hiermit den Einbehalt von 5 % der Auftrags-
summe geltend.
3. Grundlegende Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohn ist, dass die Fälligkeits-
voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises gemäß dem heute zwischen
der Firma xy und dem Auftraggeber abgeschlosse-
nen Kaufvertrag (UR-Nr. /2012 des beurkundenden Notars), auf den
hiermit verwiesen wird und dessen Inhalt den Beteiligten bekannt ist, und der in-
soweit unter Verzicht auf Beifügung und Verlesung zum Gegenstand dieses Ver-
trages gemacht wird, vorliegen. Der Notar wird die Beteiligten über das Vorliegen
dieser Voraussetzungen schriftlich unterrichten.
Das Original des vorgenannten Vertrages lag bei der Beurkundung vor.

§6 Baubeginn, Baufertigstellung

1. Der Baubeginn erfolgt innerhalb von sechs Wochen, nachdem der Auftragneh-
mer, wofür der Auftraggeber zu sorgen hat, eine Kopie des textlichen Teils der
Baugenehmigung oder eine Mitteilung erhalten hat, vorausgesetzt, dass die Be-
dingungen gemäß § 4 Ziffer 3 erfüllt sind sowie das Gelände auf Unterkante Bo-
denplatte der Wohnhäuser modelliert ist.
Der Auftragnehmer wird den Auftraggeber schriftlich über den Baubeginn unter-
richten.
2. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die mit diesem Vertrag vereinbarten Werk-
leistungen innerhalb einer Frist von zehn Monaten nach dem in diesem Vertrag
vereinbarten Baubeginn fertig zu stellen.
Der Fertigstellungstermin kann überschritten werden, und zwar in Fällen höherer
Gewalt inklusive Witterungseinflüssen sowie infolge noch nicht vertragsgegen-
ständlicher, zukünftig zu erteilender Zusatzaufträge/Sondenwünsche oder

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich kurz darauf verweisen, dass die Zitierung des Vertrages bei "oder" abbricht. Gerne können Sie fehlende Angaben ergänzen.

Rechtlich ist stets dasjenige massgeblich, was die Parteien vereinbart haben.

Beginnt der Unternehmer die Arbeiten vor dem Zeitpunkt, der vertraglich als Baubeginn gelten soll, so läuft die vertragliche Frist dadurch noch nicht.

So bestimmt beispielsweise § 271 BGB - Leistungszeit: ... (2) Ist eine Zeit bestimmt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann.

Aus Ihren Angaben ist noch nicht klar ersichtlich, wann die in § 6 I i.V.m. § 4 festgelegten Voraussetzungen nachweislich erfüllt gewesen sind.

Dabei befasst sich § 4 zunächst nur mit dem Werklohn und dessen Fälligkeit; wegen der Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrages wird auf einen anderen,weiteren Vertrag verwiesen. Ohne diesen zu kennen, kann die Rechtslage jedoch nicht beurteilt werden:

Ob die Mitteilung:"3. Der Kaufpreis für das Grundstück ist bei der Fa. xxx eingegangen (§ 4, Ziffer 3)" richtig ist, hängt streng genommen davon ab, ob "die Fälligkeits-
voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises gemäß dem heute zwischen
der Firma xy und dem Auftraggeber abgeschlosse-
nen Kaufvertrag (UR-Nr. /2012 des beurkundenden Notars), auf den
hiermit verwiesen wird und dessen Inhalt den Beteiligten bekannt ist, und der in-
soweit unter Verzicht auf Beifügung und Verlesung zum Gegenstand dieses Ver-
trages gemacht wird, vorliegen."

Ich bitte Sie daher, diese entscheidende Angabe im Rahmen der Nachfragefunktion zu ergänzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2015 | 19:04

Sehr geehrter Herr Tamás Asthoff,

gerne Reiche ich den fehlenden Teil von §6 nach des Werksvertrags nach. Desweitern habe ich im Grundstückskaufvertrag den Abschnitt gefunden, der Ihnen fehlte. (zumindest hoffe ich es)
Ich nehme an durch die Vertragsgestaltung im Grundstückskaufvertrag und Werksvertrags, habe ich keine Chance dies anzufechten und der Bauträger den Baubeginn jeder Zeit selbst bestimmen kann.
Ich bedanke mich schon im Vorfeld.

Hier der $6 nochmals Komplett..

§6
Baubeginn, Baufertigstellung


1. Der Baubeginn erfolgt innerhalb von sechs Wochen, nachdem der Auftragneh-
mer, wofür der Auftraggeber zu sorgen hat, eine Kopie des textlichen Teils der
Baugenehmigung oder eine Mitteilung erhalten hat, vorausgesetzt, dass die Be-
dingungen gemäß § 4 Ziffer 3 erfüllt sind sowie das Gelände auf Unterkante Bo-
denplatte der Wohnhäuser modelliert ist.
Der Auftragnehmer wird den Auftraggeber schriftlich über den Baubeginn unter-
richten.


2. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die mit diesem Vertrag vereinbarten Werk-
leistungen innerhalb einer Frist von zehn Monaten nach dem in diesem Vertrag
vereinbarten Baubeginn fertig zu stellen.


Der Fertigstellungstermin kann überschritten werden, und zwar in Fällen höherer
Gewalt inklusive Witterungseinflüssen sowie infolge noch nicht vertragsgegen-
ständlicher, zukünftig zu erteilender Zusatzaufträge/Sondenwünsche oder sonsti-
ger Umstände, die der Auftraggeber zu vertreten hat sowie in Fällen von Streiks,
sofern dies Auswirkungen auf die Arbeit des Auftragnehmers hat.
Der Fertigstellungstermin verlängert sich um den Zeitraum, in dem der Auftragge-
ber sich mit fälligen Zahlungen im Verzug befindet.
Eintretende Verzögerungen sind dem Auftraggeber schriftlich mitzuteilen.


3. In jedem Fall hat der Auftraggeber zur Erfüllung eine angemessene Nachfrist,
mindestens eine solche von einem Monat zu setzen. Vor Ablauf dieser Nachfrist
gerät der Auftragnehmer mit seiner Leistung nicht in Verzug.


4. Dem Auftraggeber ist bekannt, dass der Vertragsgegenstand innerhalb einer zu-
sammenhängenden Reihenhaus-Doppelhaus-Baumaßnahme liegt und die ein-
zelnen Häuser und sonstigen Baulichkeiten zum Teil zeitlich versetzt hergestellt
werden. Er weiß, dass die im Rahmen dieser Baumaßnahmen herzustellenden
Außenanlagen sowie Straßen und Wege endgültig erst im Zusammenhang mit
Abschluss der Baumaßnahmen fertig gestellt werden. Er duldet entschädigungs-
los und unter Ausschluss von Minderungs- und Zurückbehaltüngsrechten die übli-
cherweise entstehenden und zumutbaren Beeinträchtigungen, die sich für ihn
nach Bezugsfertigkeit infolge der weiteren Durchführung von Bauarbeiten im
Baugebiet ergeben können. Dies gilt auch im Zusammenhang mit der Fertigstel-
lung anderer Häuser oder sonstiger Arbeiten im selben Haus.


Der Auftraggeber wird darauf hingewiesen, dass auch noch umliegende Nach-
barparzellen im Rahmen geltenden Baurechts bebaut werden können. Soweit
sich aus Plänen Hinweise auf die Art der Bebauung ergeben, sind diese nur un-
verbindliche Planungsabsichten.

Hier der Auszug aus dem Grundstücksverkauf

III.
Falliqkeltsvoraussetzunqen und Zahlung des Kaufpreises
1. Der gesamte Kaufpreis ist fallig und zahlbar innerhalb von 10 Tagen nach Erhalt einer schriftlichen Mitteilung des Notars an den Kaufer per Einschreiben mit Ruckschein an die letzte bekannte Anschrift mit Durchschlag an den Verkaufer, dass folgende Voraussetzungen erfullt sind:

a) nach grundbuchlicher Bildung des Wohnungselgentums zur Sicherung des Kaufers auf Elgentumsubertragung eine Vormerkung Im Grundbuch eingetragen bzw. deren Eintragung sichergestellt ist, und zwar mit Rang nach den in Abschnitt I aufgefuhrten bzw. nach vom Kaufer zu ubernehmenden Beiastungen bzw. mit Rang nach Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Kaufer mitgewirkt hat,

b) alle zum Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen,

c) die Loschungsunterlagen fur etwa nicht ubernommene Beiastungen
entweder auflagenfrei Oder mit der Maflgabe vorliegen, hiervon gegen Zahlung eines Betrages Gebrauch zu machen, der Insgesamt nicht hoher als der vereinbarte Kaufpreis ist.
Weltere, nicht vom amtierenden Notar, sondern von den Vertragsbeteiligten selbst zu überwachende Falllgkeitsvoraussetzung des Kaufpreises ist, dass
der Verkaufer dem Kaufer eine Kopie des textlichen Tells der Baugenehmlgung an die letzte bekannte Anschrift ubersandt hat.

2. Bei Falligkeit hat der Kaufer zunachst ggf. etwa nicht ubernommene Belastungen in der von den Glaubigern angeforderten Hohe abzulosen und den Restbetrag an den Verkaufer auszuzahlen auf dessen Konto Nr.bei BANK

3. Der Kaufer kommt in Verzug, wenn er den Kaufpreis bei Fälligkeit ganz oder teilweise nicht zahlt. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der Verzugszinsatz fur das Jahr funf Prozentpunkte jahrlich uber dem Basiszinssatz
betragt und sich zum 1. Januar und 1. Jul! eines jeden Jahres verandern kann.
Dem Verkaufer bleibt der Nachweis eines hoheren, dem Kaufer der Nachweis eines geringeren oder gar keinen Schadens vorbehalten.


4. Mehrere Kaufer haften als Gesamtschuldner,Der Kaufer unterwirft sich wegen der Zahlung des Kaufpreises nebst Zinsen,
die aus Grunden vollstreckungsrechtlicher Bestimmtheit ab dem
2012 als geschuldet gelten, der sofortigen Zwangsvoll-
streckung aus dieser Urkunde. Dem Verkaufer kann jederzeit auf Kosten des Kaufers eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde hinsichtlich der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung erteilt werden, nicht jedoch, vor Eintritt der vom Notar zu beachtenden Falligkeitsvoraussetzungen.

5. Der Notar wird angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu veraniassen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen oder der Kaufpreis bei ihm hinterlegt worden ist. Vorher darf er dem Kaufer und dem
Grundbuchamt keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift dieser
Urkunde erteilen, die die Auflassung enthalt,


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2015 | 10:38

Eine Anfechtung kommt leider nicht in Betracht. Dazu müssten Sie sich über den Inhalt einer von Ihnen abgegeben Erklärung getäuscht haben.

Tatsächlich ist die Vertragsgestaltung etwas undurchsichtig, allerdings kann der Baubeginn nicht willkürlich bestimmt werden.

Sobald die Falligkeltsvoraussetzunqen und Zahlung des Kaufpreises vorliegen, erfolgt der Baubeginn innerhalb von sechs Wochen, nachdem eine Kopie des textlichen Teils der
Baugenehmigung übermittelt wurde sowie das Gelände auf Unterkante Bo-
denplatte der Wohnhäuser modelliert ist. Wann dies tatsächlich der Fall gewesen ist, kann nur anhand Ihrer Unterlagen beurteilt werden.

Ich weise aber darauf hin, dass die Aussage des Unternehmers in der Email: "3. Der Kaufpreis für das Grundstück ist bei der Fa. xxx eingegangen (§ 4, Ziffer 3). " nicht richtig ist - im besagten Abschnitt ist grade nicht von Zahlungseingang die Rede. Dort geht es lediglich um Fälligkeit,nicht um Zahlung.

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