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Bauvorbescheid im Außenbereich / Art und Maß der baulichen Nutzung

| 29.03.2013 12:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Hallo!

Für ein Grundstück in Brandenburg haben wir einen gültigen Vorbescheid, welcher bis Ende des Jahres gültig ist.

Der Wortlaut des Vorbescheides liest sich wie folgt:
"Die Errichtung eines Einfamilienhauses ist nach Art und Maß der baulichen Nutzung, an dem im Lageplan dargestellten Standort, planungsrechtlich zulässig."

Das Grundstück befindet sich im Außenbereich, ist im Flächen- und Nutzungsplan der Stadt als "Fläche für die Landwirtschaft" deklariert und die Erschliessung ist gesichert.

Es ist in diesesm Bereich jedoch auch das einzig nicht bebaute Flurstück. Alle anderen angrenzenden Grundstück sind mit Einfamilienhäusern unterschiedlichster Bauart bebaut.

Zusammen mit dem Vorbescheid wurde eine Planung für ein 1 1/2 geschössiges Wohnhaus eingereicht mit ca. 130 qm Wohnfläche.

Unser kürzlich eingereichter Baunantrag wurde von der Gemeinde abgelehnt, mit der Begründung, das Vorhaben könnte nicht auf den Vorbescheid abgestellt werden, da sich das geplante Haus von dem im Vorbescheid zu sehr unterscheide (wir habe eine Stadtvilla mit zwei Vollgeschossen und ca. 170 qm Wohnfläche beantragt).

Meine Frage lautet wie folgt:

Wieviel Spielraum hat man bei der Gestaltung des Wohnhauses nach genehmigtem Vorbescheid oder ist man nur der persönlichen Meinung des Sachbearbeiters ausgeliefert?

Laut Brandenburger Bauordnung gibt "der Vorbescheid ... dem Bauherrn in den entscheidenen Fragen frühzeitig Planungs- und Investitionssicherheit und lässt für den eigentlichen Baunantrag noch ausreichend Spielraum für eine individuelle Ausgestaltung."


Kann man auf Grund der Bebauung der umliegenden Flurstücke hier trotz Außenbereich nach §35 BauGB (1) gehen oder muss dafür die Gemeine erst die Satzung ändern?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
M.R.
Eingrenzung vom Fragesteller
29.03.2013 | 13:10

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich beziehe mich auf die von Ihnen gestellte Eingrenzung und leicht abgewandelte Fragestellung:


Der von Ihnen genannte Vorbescheid bezieht sich immer nur auf die ganz konkret gestellten Fragen. Sind die Fragen präzise gestellt, fallen die Antworten dementsprechendes aus und dann, aber auch nur dann, lassen die Antworten auch weniger Interpretationsspielraum zu.

Es ist aber durchaus möglich, dass Teile der späteren Planung, die dem Vorbescheid nicht entsprechen, im Genehmigungsverfahren abgelehnt werden. Dabei ist das Ermessen des Sachbearbeites pflichtgemäß auszuüben.

Dem steht auch nicht die Landesbauordnung entgegen, da Ihnen Spielraum zwar zugestanden wird, dem Sachbearbeiter aber IMMER sein Ermessen.


Im Vorbescheid heißt es nach Ihrer Sachverhaltsschilderung, dass "die Errichtung eines Einfamilienhauses nach Art und Maß der baulichen Nutzung, an dem im Lageplan dargestellten Standort, planungsrechtlich zulässig ist."

Diese Bescheidung ist aber leider zu Ihren Lasten offenbar aufgrund einer ungenügend präzise formulierten Frage (Wer hat die Vorbescheidanfrage formuliert?) nahezu nichtssagend, da eine solche grundsätzliche Zulässigkeit fast immer gegeben ist, dann aber die individuellen Punkte zu beachten sind.

Und genau dieses hat der Sachbearbeiter offenbar gemacht, wenn er die Abweichung von 1 1/2 und 130 qm auf 2 und 170 qm als nicht hinnehmbare Abweichung einstuft - bei mehr als 30% und anderer Geschossbauweise leider auch wenig verwunderlich.

Eine genaue Begrenzung, so wie sie es sich wünschen würden, gibt es dabei in der Tat nicht. Haben früher rund 10 % als noch vertretbar gegolten, ist diese Grenze gefallen und fleißend geworden - es kommt allein darauf an, wie die Abweichung das Erscheinungsbild verändern wird, was letztlich dann der Verwaltungsrichter entscheiden wird.


Ich würde Ihnen dringend dazu raten, mit dem Architekten gemeinsam das Gespräch mit dem Sachbearbeiter zu suchen, um dann auszuloten, welche Bedenken er hat und wie man ggfs. mit kleinen Änderungen das Vorhaben retten könnte.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 29.03.2013 | 14:55

Vielen Dank für Ihre schnelle und präzise Antwort.

Die Frage des Vorbescheides war wie folgt:
"Ist die Errichtung eines Einfamilienhauses nach Art und Maß der baulichen Nutzung, an dem im Lageplan dargestellten Standort, planungsrechtlicht zulässig?"


Ist es denn grundsätzlich möglich, MIT Zustimmung des Sachbearbeiters der Gemeinde ein größeres Haus zu planen, wenn sich dieses in die Umgebung einpasst oder muss sich der Sachbearbeiter an die eingereichte Planung des Vorbscheides halten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.03.2013 | 15:02

Sehr geehrter Ratsuchender,


bei so einer Fragestellung wurde dann leider auch das Maß offenbar nicht präzise genug hinterfragt.


Grundsätzlich ist es möglich, dass in der Baugenehmigung ZUGUNSTEN des Bauherrn vom Vorbescheid abgewichen wird, da dieses dann eine völlig neue - aber eben grundsätzlich genehmigungsfähige - Objektierung darstellt.

Der Sachbearbeiter hat also immer die Möglichkeit, von der eingereichten Planung des Vorbescheides abzuweichen, sofern es zu einer Verbesserung zugunsten des Bauherrn führt.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Bewertung des Fragestellers 29.03.2013 | 15:22

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