Bauvoranfrage wirklich notwendig?

Question

Hallo, meine Schwiegereltern &lpar;beide im sehr betagten Alter und 100 grad Schwerbehinderte&rpar; haben uns gebeten zwei Grundstücke zu verkaufen. Seit zwei Jahren stoßen wir immer wieder auf selbige Schwierigkeit.    Unserer Meinung nach liegen Grundstück 430 und Grundstücke 429  im Innenbereich der Gemeinde. Besonderheit ist bei Grundstück 430 zbsp. Das die Nachbarn den kleinen roten Teil Bauland für sich seit Jahren als Auffahrt zu ihrem Grundstück nutzen und diesen Teil auch eingezäunt haben. Dafür gibt es keine schriftliche Absprache, die Schwiegereltern haben sich nicht selbstbewusst genug gefühlt um sich diesem Konflikt zustellen. Wir haben erst vor einigen Jahren von den Schwiegereltern erfahren, das diese zwei Grundstücke dort Ihre sind und vor zwei Jahren sind sie mit der Bitte des Verkaufs auf uns zugegangen.     Wir haben früher bei der Gemeinde Vorgesprochen und sind immer abgelehnt bzw. auf den Flächennutzungsplan der Gemeinde verwiesen worden. Oder sollten uns an die untere Bauaufsicht wenden.    Nach Anfragen durch eine Immobilienfirma bei unserer zuständigen Gemeinde, wurde uns ein Bild zurück gesendet mit dem Hinweis das man bereit wäre 700 qm auf 430 zu Bauland umzuwandeln, gegen eine entsprechende Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht und betreffend Grundstück 429, kann und wird garnichts gemacht werden. Wir wollten die Grundstücke gerne einfach nur verkaufen und sind nun mit Planung für eventuelle Häuser konfrontiert die wir garnicht planen möchten. Auch können wir nicht nachvollziehen warum &lpar;so willkürlich unserer Meinung nach&rpar; Grundstücke ausgelassen werden wenn anderer Orts der Gemeinde immer neue Baufelder erschlossen werden.    Nun haben wir einen Interessenten für das Grundstück 430 &lpar;ca 2536 qm&rpar; Dieser möchte jedoch nur ca. die Hälfte davon, also das vielversprechende mögliche Bauland zum Nachbargrundstück. Wenn wir nun eine Bauvoranfrage oder Umwandlung für ein Haus stellen, setzen wir damit fest was sie dort bauen dürfen? Kann die eventuelle Zustimmung verfallen wenn wir es danach teilen, weil ja nur die eine Hälfte gewünscht ist. Die Interessenten möchten es natürlich nur dann kaufen wenn sie auch wirklich auf der sicheren Seite sind. Auch haben Sie bedenken wegen des einfach eingezäunten Stück was die Nachbarn als Auffahrt/Zufahrt nutzen. Welche Wege können wir jetzt tatsächlich beschreiten, ohne unsere Ersparnisse für ein Planungsbüro oder einen Architekten hergeben zu müssen, der sich um die ganzen Formalitäten kümmert?     Die Grundstücke befinden sich in bester Lage, in einer Gemeinde mit super Infrastruktur.   Ich hoffe ich konnte unsere Situation etwas schlüssig erklären und bedanke mich im voraus für Ihre fachkundige Antwort.

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter · Accepted Answer

Sehr geehrte Fragestellerin,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Nach dem Katasterauszug habe ich leider erst einmal den Verdacht, dass es sich um ein Außenbereichsgrundstück handelt, weil der Bebauungszusammenhang mit dem Haus auf dem westlichen Grundstück endet und sich optisch nach der eher schlechten Bildqualität auch keine schlichte Baulücke aufdrängt. Genaueres kann ich dazu nur sagen, wenn ich die Geodaten des Grundstücks kenne und Google Earth zu Hilfe nehmen kann, insbesondere wegen einer möglichen bestehenden Bebauung östlich auf den Flurstücken 85 und 84/2. Letztlich wird man für eine entsprechende rechtsverbindliche Aussage &lpar;Innenbereich oder Außenbereich&rpar; um eine Besichtigung des Grundstücks vor Ort wohl nicht herumkommen!    Eine positiv beschiedene Bauvoranfrage &lpar;&#167; 75 der Brandenburgischen Bauordnung - BbgBO&rpar; bedeutet nicht, dass man nicht auch ein anderes Bauvorhaben verwirklichen könnte. Der Bauvorbescheid bezieht sich nur auf die Zulässigkeit des zur Entscheidung gestellten Bauvorhabens, und das auch nur in Hinblick auf die angefragten Feststellungen. Ob der Bauvorbescheid hinfällig wird nach einer Grundstücksteilung, hängt auch von den angefragten Feststellungen ab: Wenn es nur um die planungsrechtliche Zulässigkeit nach &#167; 34 des Baugesetzbuches &lpar;BauGB&rpar; gehen sollte, wäre eine Teilung kein Problem.    Wenn die illegale Zufahrt der Nachbarn und der Zaun in verjährter Zeit errichtet wurden, besteht immer noch die Befugnis, die Anlagen auf eigene Kosten zu entfernen. Niemand muss ohne Rechtsgrund fremde bauliche Anlagen auf seinem Grundstück dulden.    Wenn es nur um den Verkauf des Flurstücks 430 geht, dann kann entweder ein Erwerber das Risiko der Bebaubarkeit übernehmen, oder Sie holen im Vorfeld einen Bauvorbescheid zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit einer Bebauung des Grundstücks mit einem Wohngebäude &lpar;oder entsprechend einem anderen Hauptgebäude&rpar; bei der Bauaufsichtsbehörde ein.    Für eine solche Bauvoranfrage benötigen Sie dann nicht zwingend einen Entwurfsverfasser. Jedoch müssen grundsätzlich die zur Beurteilung der Fragen erforderlichen Zeichnungen oder Pläne den Anforderungen an Bauvorlagen entsprechen &lpar;&#167; 75 Abs. 2 Satz 1 BbgBO&rpar;. Vorzulegen sind im Bauvorbescheidsverfahren diejenigen Bauvorlagen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind &lpar;&#167; 5 der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung - BbgBauVorlV&rpar;.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Bauvoranfrage wirklich notwendig?

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

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