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Bauvoranfrage bei der LBK München - meine Anfrage vom 03.07.14

| 25.09.2014 12:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andre Jahn, LL.M. (US)


Zusammenfassung: Vorbescheide und Baugenehmigungen sind dingliche/anlagenbezogene Verwaltungsakte. Sie binden auch die Rechtsnachfolger des Antragstellers (Art. 54 Abs.2 S.3 BayBauO). Der Eigentümer eines Grundstücks ist nicht Rechtsnachfolger eines Dritten, der diesen Antrag stellt, aber später abspringt.

Die Bauvoranfrage aus dem Jahre 2011 für 2 Grundstücke wurde von einen fremden Dritten - ohne Genehmigung durch die Eigentümer gestellt. Diese Bauvoranfrage liegt den Eigentümern in Kopie vor. Die Eigentümer wollten diese Bauvoranfrage nunmehr um 2 Jahre verlängern lassen, Dies wurde von der LBK abgelehnt mit dem Hinweis, dass nur der damalige Antragsteller eine Verlängerung dieser Bauvoranfrage beantragen kann. Dieser lehnt jedoch einen Verlängerungsantrag ab, Was ist zu tun?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Frage auf der Basis der gegebenen Informationen wie folgt:

Art. 54 Abs. 2 S.3 BayBauordnung lautet: "Bauaufsichtliche Genehmigungen, Vorbescheide und sonstige Maßnahmen gelten auch für und gegen die Rechtsnachfolger; das gilt auch für Personen, die ein Besitzrecht nach Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung, eines Vorbescheids oder nach Erlass einer bauaufsichtlichen Maßnahme erlangt haben."

Die Meinung der Baubehörde, dass quasi nur der damalige Antragsteller höchstpersönlich einen Verlängerungsantrag (Art. 71 S.3 BayBauO) für den anscheinend erteilten Bauvorbescheid stellen kann, ist also so nicht richtig. Wenn der Bauvorbescheid als dinglicher (vorhaben-bezogener) Verwaltungsakt auch die Rechtsnach-folger des damaligen Antragsteller bindet, muss das erst Recht für den Verlängerungsantrag gelten. Das gilt für Einzelrechts- und Gesamtrechtsnachfolger des damaligen Bauherren/ Antragstellers gleichermaßen.

Nun kann ich allerdings weder der heutigen Sachverhaltsdarstellung noch der vom 3. Juli irgendeinen Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass Sie Einzel- oder Gesamtrechtsnachfolger des damaligen Antragstellers geworden wären, sondern Sie schreiben immer nur von einem "außenstehenden Dritten", so als wären Sie schon immer, also auch zum Zeitpunkt der damaligen Antragstellung Eigentümer des Grundstücks gewesen, und der Dritte war vielleicht ein Erwerber, der später abgesprungen ist. Wenn diese Annahme zutrifft, hat die Baubehörde hier sogar sehr formaljuristisch gedacht sogar recht. Andererseits ist dieses Ergebnis wirklich unbefriedigend, weil Sie als Eigentümer schlechter gestellt werden, als es etwa jeder sozusagen "Vierte" würde, der seinerseits von dem Dritten erworben hätte und so dessen Einzelrechtsnachfolger geworden wäre. Trotzdem kommt man in diese Richtung nicht weiter.

Dann muss also anders argumentieren. Bauge-nehmigung und Bauvorbescheid sind dingliche (anlagenbezogene) Verwaltungsakte (z.B. Hess VGH Urteil vom 17 Juni 1997, Az. 14 TG 2673/95 RZ.17 mit weit. Nachw.). Wenn diese sogar die Rechtsnachfolger von dritten Nicht-Eigentümern, die den Antrag stellen bindet, muss das nicht erst Recht für den Eigentümer gelten? Vermutlich nicht, die Behörde könnte immer dagegen halten, dass der Eigentümer einfach weder Antragsteller noch Adressat des Vorbescheides war, und hier eben auch nicht Rechtsnachfolger der antrag-stellenden Dritten geworden ist.

Ich bedauere hier zu keinem anderen Ergebnis kommen zu können. Bei Unklarheiten hätten Sie hier noch eine kostenlosen Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Ra Jahn
Ra. Jahn





Ergänzung vom Anwalt 25.09.2014 | 17:42

Vielleicht sieht eine pragmatische Lösung, um zumindest über das Problem der Rechtsnachfolge hinweg zu kommen einfach so aus, dass der Dritten Ihnen eine Abtretungserklärung unterschreibt. Die müsste in etwa sinngemäß lauten: "Hiermit trete ich alle Rechte und Pflichten aus dem Rechtsverhältnis zwischen mir -Dritte- (Abtretender) und der Baubehörde (Name, Anschrit ab an: ...(Abtretungsempfäner). Im Gegenzug stellt der Abtretungsempfänger den Abtretenden von allen Ansprüchen aus diesem Rechtsverhältnis frei". Das würde von einem Gericht vermutlich nicht halten, weil Verwaltungsrechtsverhältnisse anders als zivilrechtliche Ansprüche selten abtretbar sind, in einem Widerspruchsverfahren kann man das aber zumindest versuchen.

Dessen ungeachtet ist einfach so: Wenn eine Behörde absolut nicht will, was das Argument mit der Rechtsnachfolge schon stark vermuten lässt, sofern Grundstück und Vorhaben identisch sind, wird Sie trotz Bindung an Recht und Gesetz häufig andere Argumente für Ihre Position finden.

Bewertung des Fragestellers 27.09.2014 | 04:16

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