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Bauvoranfrage

22.03.2011 09:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Hallo,

wir haben folgendes Problem:

Wir möchten ein Grundstück in der Gemeinde Celle kaufen, welches keinen Bebauungsplan hat.
Das Grundstück ist aktuell noch mit 2 großen Wohnhäusern aus den 50er Jahren bebaut und liegt am Ende einer Strasse, die in Richtung eines Waldes führt (abgelegen).
Wir würden die aktuellen Häuser gern abreissen und ein neues Haus im mediterranen Stil darauf errichten.
Nun unsere Probleme:
Vor dem Kauf des Grundstücks haben wir eine Bauvorangfrage bei der Gemeinde gestellt, mit einem Bild wie das Haus ca. aussehen soll und verschiedenen, noch ungenauen Daten.
Zunächst einmal hat die Bearbeitung dieser Bauvoranfrage 3 Monate gedauert.
Erst nach mehrmaliger Aufforderung und Beschwerde haben wir endlich den Bescheid dahingehend erhalten.
Der Bescheid umfasste einige Auflagen, wie z.B. verschiedene Abstände zur Grundstücksgrenze, da dass Grundstück neben einem Wald liegt, sowie Auflagen zu Abwasser- und Schmutzwasserbeseitigung.
Ausserdem hies es in einem Passus:
" Der geplante Wohnhausneubau darf nicht mehr als ein Vollgeschoss im Sinne des § 2 NBauO haben; der Ihrerseits als 1. Entwurf beigefügte Plan scheint zwei Vollgeschosse zu haben und wäre somit nicht zulässig.
Vordächer bleiben bei der Beurteilung der Geschßfläche im Sinne des § 2 NBauO unberücksichtigt; üblicherweise werden die Umfassungswände eines Geschosses betrachtet."

Auf der ersten Seite stand "auf Ihren Antrag (Bauvoranfrage) wird Ihnen gemäß § 74 der Niedersächsichen Bauordnung (NBauO) in der zurzeit gültigen Fassung für die vorbezeichnete Baumaßnahme die Erteilung einer Baugenehmigung teilweise in Aussicht gestellt"

Nach diesem Bescheid haben wir von unserem Maurermeister eine 2. professionell erstellte Bauvoranfrage tätigen lassen mit der Umsetzung der geforderten Abstände und exakten Maßen.

Nach nunmehr erneut 6 Wochen haben wir eine - von einer anderen Sachbeabeiterin - folgenden Bescheid erhalten:

"Die Prüfung hat ergeben, dass sich das Grundstück innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 BauGB befindet.
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben u.a. zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überhaupt bebaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Das von Ihnen geplante Wohnhaus fügt sich hinsichtlich seiner Bauweise; es wirkt optisch wie ein 2-geschossiges Gebäude, und der Fläche, die überhaupt bebaut werden soll, nicht in die nähere Umgebung ein und ist daher unzulässig.

Begründung:
Die Umgebung (hier sind 5 Wohnhäuser genannt) ist geprägt durch ein eingeschossiges Wohngebäude mit einem Erdgeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss.
Das geplante Gebäude mag zwar durch den 1-geschossigen Gebäudeteil rechnerisch insgesgamt 1-geschossig sein, es wirkt jedoch durch den großen Teil mit einem 2. Vollgeschoss ohne schräge Wände optisch trotzdem wie ein 2-geschossiges Gebäude und fügt sich damit in den Rahmen der vorhandenen Umgebung nicht ein.
Desweiteren ist das Gebäude gegenüber dem 1. Bauvorbescheid von seiner bebauten Fläche deutlich größer geworden (neu: ca. 204 m2 Grundfläche) und überschreitet auch damit den Rahmen der Umgebung.
Die Umgebung ist geprägt durch Wohnhäuser mit einer Grundfläche von ca. 56m2 bis ca. 126m2 und einem einzelnen Gebäude mit einer Grundfläche von ca. 189m2, welches jedoch als Einzelfall nicht geeignet ist, den Charakter der Umgebung zu prägen.
Im Übrigen wirkt auch dieses Gebäude durch seine Bauweise, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, eingeschossig!

Das ganze wurde als Zwischennachricht deklariert und daher ohne Rechtsbehelf versehen, mit der Aufforderung, die bemängelten Fakten zu überarbeiten.

So, das waren erstmal die Fakten.

Nun unsere Fragen:

Hätten wir Chancen, gegen die 2. Bauvoranfrage rechtlich vorzugehen, weil die Bauweise des Hauses in der 1. Bauvoranfrage überhaupt nicht bemängelt wurde?
Ist es überhaupt rechtens, dass man beispielweise die Umgebung mit 5 Häusern darstellt, aber wegen der Grundfläche dann beispielsweise eines herausnimmt, weil es nicht die "Umgebung" repräsentiert, obwohl es bei 5 Häusern ja praktisch 20% der Umgebung ausmacht?
Kann man argumentieren, ein neues Haus mit 204m2 Grundfläche passe nicht in die Umgebung, wenn das aktuelle Haus auf dem Grundstück 14 Zimer und 260m2 Wohnfläche hat?

Wir haben das Gefühl, dass in dieser Gemeinde nur "nach Bauchgefühl" und eigener Meinung entschieden wird.
Der Sachbearbeiter der 1. Bauvoranfrage sagte uns, dass Design interessiere ihn nicht, wichtig wäre nur, dass das Haus rechtlich 1-geschossig wäre (2/3-Regelung). Die neue Sachbearbeiterin nun sagt das genaue Gegenteil, und das wahrscheinlich nur, weil wir uns mehrfach über sie beschwert hatten (Sie war zunächst auch für unsere 1. Bauvoranfrage zuständig, war dann aber ab Oktober für 3 Monate krank und kurz nachdem sie wieder da war und wir die 2. Bauvoranfrage eingereicht hatten, hat sie erstmal 3 Wochen Urlaub gemacht).

Im Oktober, wo wir das Grundstück schon kaufen wollten, hat man uns für unsere Baufinanzierung einen Zins von 3,89% angeboten, mittlerweile liegt dieser bei 4,59%. Ganz abgesehen von den Kosten für die verschiedenen Zeichnungen, die wir unserem Maurermeister zahlen müssen.

Wir suchen also einen Anwalt, der nicht nur unsere Frage beantwortet, sondern uns auch evtl. weiterhin vertritt, indem er bspw. - sofern er gute Chancen für uns sieht - schon mal einen Brief in unserem Namen an die Stadt Celle schreibt. Dieser müsste auch mit einem Zeitfenster versehen sein, da wir es Leid sind, auf jede Anfrage der Stadt 3 Monate zu warten.
Bitte teilen Sie uns mit, was uns diese Angelegenheit mit Ihrer Unterstützung weiterhin ca. kosten würde (erstmal ohne eine Klage o.ä.)

Vielen Dank im Voraus!!

Sehr geehrter Ratsuchender,


um es vorwegzunehmen: Nach Ihrer Schilderung sieht die rechtliche Situation derzeit nicht gut für Sie aus:


Vorab ist mitzuteilen, dass eine dreimonatige Bearbeitungsdauer solcher Anfragen leider schon in Deutschland die Regel geworden ist; teilweise dauert die Bearbeitung auch schon länger, so dass eine Bearbeitungsdauer bis zu sechs Monaten nicht ungewöhnlich sind.


Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung liegt kein qualifizierter Bebauungsplan vor, so dass dann in der Tat die Auffassung der zweiten Sachbearbeiterin zutreffend ist:

In diesem Fall orientiert sich die Genehmigung an der vorhandenen Nachbarbebauung und der Außenwirkung des geplanten Neubaus.


Dabei ist es in Ihrem Fall auch zulässig, von den fünf Häuser der Umgebung eines herauszunehmen, da diese "Herausnahme sich nicht auf das Erscheinungsbild, sondern die Größe ansich bezogen hat, verbunden mit der Feststellung, dass das Erscheinungsbild dieses "herausgenommenen Hauses" dann wieder mit einbezogen worden ist. Und dieses Erscheinungsbild ist eben allein entscheidend.


Allerdings haben Sie inwoweit Recht, als die gerügte Grundfläche hier nicht entscheidend sein kann, wenn die bereits vorhandene Bebauung eine größere Grundfläche gehabt hat. Allerdings - und darauf weise ich in aller Deutlichkeit hin - schreiben Sie einmal von Grund- und dann von Wohnfläche. Beides muss nicht identisch sein, so dass Sie dort bitte nicht die Begriffe verwechseln wollen.

Entscheidend ist aber auch hierbei wieder, wie sich der geplante Neubau in die Umgebung einpasst. Dieses ist der Dreh- und Angelpunkt, sofern es den Neubau insgesamt betrifft.


Eine Bauvoranfrage und ein möglicher Vorbescheid bezieht sich immer nur auf die ganz konkret gestellten Fragen. es ist also möglich (und auch zulässig), dass bei einer Zweitanfrage abweichende Meinungen seitens des Bauamtes abgegeben werden, sofern nicht ein BauVORBESCHEID - der dann gewisse Schutzrechte entwickeln würde - erstellt worden ist. Auch insoweit werden Sie also wenig Chancen haben, daraus etwas Positives abführen zu können.


Sicherlich könnte die Stadt auch derzeit schon angeschrieben werden; die Kosten würden bei rund 2.000,00 Eur liegen, wobei nach Klärung aller Einzelheiten dann eine Vergütungsvereinbarung geschlossen werden sollte.

Ob es allerdings wirklich ratsam ist, diesen Aufwand und die Kosten im jetzigen Stadium zu riskieren, stelle ich anheim:

Ich würde Ihnen eher dazu raten, zunächst ein persönliches Gespräch im Bauamt zu führen, um die Änderungsmöglichkeiten für eine Genehmigung verbindlich zu erfahren. Sinnvoll ist es weiter, mittels einem ortsansässigen Architekten dieses Gespräch zu führen, da die Chancen der Genehmigungsfähigkeit dann ggfs. durch kleinere Planungsabweichungen erhöht werden können.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2011 | 10:53

Sehr geehrter Herr Bohle,

ich danke für Ihre Antwort.
Die erste Bauanfrage wurde durch einen Bauvorbescheid rechtlich verbindlich beantwortet und hierbei wurde nichts bezüglich der mediterranen Bauweise gesagt, nur dass das Haus nicht zwei Vollgeschosse im Sinne des § 2 NBauO haben darf.
Wir haben doch dort auch ein mediterranes Haus eingereicht, wieso darf die 2. Sachbearbeiterin dies jetzt so verwerfen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2011 | 11:07

Sehr geehrter Ratsuchender,


dieses ändert in der Tat etwas:

Sofern in der ersten Bauvoranfrage tatsächlich ein bestimmter Stil und äußeres Erscheinungsbild vorgegeben und im Bescheid dann auch dieser Stil tatsächlich genehmigt worden ist, ist die Abweichung hinsichtlich dieses Stils nicht mehr zulässig.

Ist also im Vorbeschied etwas positiv entschieden worden, so kann während der dreijährigen Geltungsdauer dieses Bescheides dann dieser ganz konkrete Punkt nicht nachträglich anders entschieden werden.

Allerdings - und auch insoweit bitte ich um Beachtung der genauen Wortwahl des Bescheides - hatten Sie in der Ausgangsfrage ausgeführt, dass die Wirkung als zweigeschossig bemängelt worden ist.

Diese Wirkung ist von der Stilfrage (mediterran) also strikt zu unterscheiden, da auch eine mediterrane Bauweise ein- oder zweigeschossige Wirkungen haben kann. Und nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wurde diese Wirkung, also nicht der Stil bemängelt.

Aber insoweit haben Sie dann Recht, wenn es tatsächlich "nur" den Stil betreffen sollte; ist dieser einmal positiv beschieden worden, kann er nicht geändert werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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