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Bauverzug - Ausgleich der entstandenen Unkosten

16.09.2008 10:36 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben eine ETW (Denkmalschutz) über einen Bauträger mit Fertigstellungstermin zum 31.10.2007(!) erworben.
Durch einen fünfmonatigen Baustopp seitens des Amt für Denkmalschutzes, und monatelanger Bauverzögerung seitens
des vom Bauträger zuerst beauftragten Generalunternehmens (der GU wurde inzwischen seines Auftrages entbunden und neue
Firmen wurden beauftragt) ist der neue Fertigstellungstermin zum 31.12.2008 terminiert.
Dadurch entstehen uns erhebliche Unkosten bezüglich
-Mietausfall
-Bereitstellungszinsen
-Steuerliche Abschreibung Denkmalschutz für das Jahr 2007.

Können wir alle genannten Unkosten geltend machen ?

(Der Bauträger möchte nur den Mietausfall übernehmen, und diesen auch nur über 8 Monate, da
er den Baustopp durch das Amt nicht zu vertreten hat.
Ferner behauptet der Bauträger dass es nur Anspruch auf Mietausfall oder Zinsen gibt, und nicht beides zugleich.)

Vielen Dank schon mal für die Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt:

Der Bauträger ist Ihnen dem Grunde nach zum Ersatz Ihres Verzugsschadens für den Zeitraum vom 1. November 2007 bis zum tatsächlichen Fertigstellungstermin verpflichtet.

Der Baustopp durch das Bauamt liegt im Risikobereich des Bauträgers. Dies gilt wohl vorbehaltlich möglicher anderslautender Vertragsvereinbarungen oder besonderer Umstände, wozu von Ihnen aber nichts vorgetragen wird.

Als Verzugsschaden können zunächst sämtliche auf die Verzugszeit entfallenden Mehraufwendungen für die Finanzierung verlangt werden. Hierzu gehören die Bereitstellungszinsen in voller Höhe.

Etwaige Vorteile aus den Erträgnissen des bereitgestellten Kapitals müssten Sie sich wohl anrechnen lassen, also auch Steuervorteile, die durch die Geltendmachung der Schuldzinsen als Werbungskosten eintreten können.

Was ist mit Mietausfall gemeint?
War eine Fremdvermietung beabsichtigt?
Bei nicht selbst genutzten Wohnungen können die entgangenen Mieteinnahmen als Schaden, nämlich als entgangener Gewinn i.S.v. § 252 BGB ersetzt verlangt werden.

Die Bereitstellungszinsen können daneben verlangt werden.

Sind Sie Eigennutzer, dann kann Ihnen für den Zeitraum der Gebrauchsvorenthaltung eine Nutzungsentschädigung zustehen. Als Höhe wird die übliche Miete anzusetzen sein.

Die steuerliche Abschreibung Denkmalschutz für 2007 kann ein Schaden sein, wenn nicht bloß eine Verschiebung in das Folgejahr stattfindet.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Wolfram Siemens, LL.M. (USA)
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.09.2008 | 20:45

Sehr geehrter Herr Dr. Wolfram Siemens,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort !

Zunächst zur Info: Wir sind die Eigennutzer der Immobilie.
Bis auf 2 Punkte ist uns Ihre Antwort klar.

1. Sie schrieben:
"Sind Sie Eigennutzer, dann KANN (?) Ihnen für den Zeitraum
der Gebrauchsvorhaltung eine Nutzungsentschädigung zustehen."

Hört sich an als besteht kein zwingendes Recht auf Nutzungsentschädigung für Eigennützer. Ist der Bauträger also nicht verpflichtet für die Nutzungsentschädigung aufzukommen ?

Falls der Bauträger die Nutzungsentschädigung zahlen muss,
dann nochmals die Frage damit das für uns eindeutig ist:

Müssen Nutzungsentschädigung UND Bereitstellungszinsen
(also beides) vom Bauträger erstattet werden?


2. "Die steuerliche Abschreibung Denkmalschutz für 2007 kann ein Schaden sein, wenn nicht bloß eine Verschiebung in das Folgejahr stattfindet."

Bedeutet für mich: Solange die 10 Jahre Abschreibung sich nur verschieben: kein Schaden.
ABER:
Nehmen wir an, aus welchen Gründen auch immer tritt der Fall ein dass ich ab 2009 kein zu versteuerndes Einkommen mehr hätte. Dann wäre das Jahr 2007, welches für mich steuerbegünstigt gewesen wäre, ein Schaden.
Wie sieht die Rechtsprechung solch eine Sichtweise?



Dann hätten wir noch zwei Fragen und hoffen die sind noch im Budget drin :-)

1.
Zitat aus unserem Kaufvertrag bezüglich des Fertigstellungtermins:

"Der Veräußerer verpflichtet sich zur bezugsfertigen Herstellung des Vertragsgegenstandes bis zum 31.10.2007,
und verpflichtet sich zur vollständigen Fertigstellung im vereinbarten Leistungsumfang samt Fassadenarbeiten
und Aussenanlagen bis zum 31.12.2007."

Wie lange ist Ihrer Meinung/Rechnung nach die Bauzeitenverzögerung wenn unsere Wohnung zum 31.12.2008
bezugsfertig ist ? (ohne Aussenanlagen und Treppenhaus - werden nicht fertig bis zu diesem Termin)

Der erste Termin 31.10.2007 zählt doch als Bezugsfertigkeit. Unser Bauträger ist der Meinung es bestünde
nur ein 12-monatiger Verzug!

2.
-Das Denkmalgeschützte Gebäude ist 500 Jahre alt und ist im sanierungsbedürftigen Zustand.
-Abschlagszahlung erfolgen nach MaBV.
-Die erste Abschlagszahlung 30% für Beginn der Arbeitun und Altsubstanz wurde beglichen.
Dann kam die 2. Abschlagszahlung über "Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten"
Zu diesem Zeipunkt wurden keine Zimmererarbeiten im Gebäude und am Dachstuhl ausgeführt,
welcher zu diesem Zeitpunkt in einem maroden und statisch bedenklichen Zustand war.
Die Zimmererarbeiten am Dachstuhl sind nachweislich erst 5 Monate SPÄTER begonnen worden.
Ebenso waren zum Zeitpunkt der Rechnugsstellung nicht einmal ansatzweise alle
Umbauarbeiten/Demontagearbeiten der Innenwände umgesetzt.

War diese Abschlagszahlung gerechtfertigt ?

Statement Bauträger:
"Bei Altbausanierung ist das anderst als beim Neubau!
Sobald sie ein altes Haus kaufen mit Dach drauf beinhaltet das die Zimmererarbeiten!"

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2008 | 13:49

Ihre Nachfragen beantworte ich gerne wie folgt:

1.
Bereistellungszinsen können neben dem Nutzungsausfall (übliche Miete) verlangt werden. Statt dem fiktiven Nutzungsausfall können auch tatsächliche Mietkosten der wegen des Verzugs länger genutzten alten Wohnung verlangt werden. Weiterer Verzugsschaden können im Einzelfall auch Aufwendungen für einen Zwischenumzug, Einlagerung von Möbeln etc sein.

2.
Hätten Sie die Abschreibemöglichkeit im Verzugsjahr 2007 voll nutzen können, in den Folgejahren wegen geänderter Einkommenssituation dagegen nicht, dann kann in der Differenz in der Tat ein ersatzfähiger Schaden liegen.

Zusatzfragen:

1.
Der Bezugsfertigkeitstermin 31.10.2007 ist als sog. Vertragstermin anzusehen. Auch ohne gesonderte Mahnung befindet sich der Bauträger daher seit dem 1. November 2007 in Verzug. Die vom Bauträger eingenommene Auffassung ist unzutreffend.

2.
Auch hier halte ich die von Ihrem Bauträger eingenommene Auffassung für unrichtig.

Ansprüche dürften Sie hieraus aber nur dann ableiten können, wenn Sie die vor Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen angeforderte Rate ohne Vorbehalt gezahlt haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Wolfram Siemens, LL.M.
Rechtsanwalt

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