Bauverzug

Question

Wir haben von einem Bautraeger eine Wohnung am 11.12.2009 gekauft und wir haben nun eine Verspaetung in der Fertigstellung und ich habe Fragen zu der Bauverflichtung und Verzoegerungszahlung.

Hier sind die relevanten Paasagen aus dem Kaufvertrag:

"Bauverpflichtung: Der Verkaeufer verpfichtet sich, das verkaufte Wohnungs-/ Teileigentum entsprechend den Bauplaenen under Baubeschreibung, die in der vorstehend Abschnitt 1.2 naeher bezeichneten Urkunde enthalten sind, und gemaess den Bestimmungen in Abschnitt XX. dieser Urkunde bis spaetesten 31. Dezember 2010 vollstaendig (ohne wesentliche Maengel) fertig zu stellen. Die Bezugsfertigkeit wird bis zum 30. September 2010 angestrebt."

"Verzoegerungen der Fertigstellung, die vom Verkaeufer nicht zu vertreten sind, z.B. durch hoehere Gewalt, Steik, Sonderwuensche des Kaeufers, jahreszeitlich bedingte Verzoegerungen der Aussenanlagen, verlaengern die Herstellungsfrist entsprechend. Fuer den Fall, dass das Vertragsobjekt aufgrund von Umstaenden, die der Verkaeufer yu vertreten hat, nicht rechtzeitug vollstaendig hergestellt wird, verpflichtet sich der Verkaeufer zu einer Zahlung von x Eur fuer jeden angefangenen MOnat. Der Kaeufer ist berechtig einen hoeheren Schadensersatzanspruch zu verlangen, sofern er diesen nachweisen kann."

Im Maerz wurden wir von dem Bautreager informiert, dass sich das Bauvorhaben moeglichweise um 1-2 Monate verspaetet aufgrund von hoeherer Gewalt durch einen langen Winter. Wir hatten dieser Erklaerung nicht zu gestimmt und den Bautraeger aufgefordert seine Bauverpflichtung fristgerecht zu erfuellen. Im November haben wir den Bautraeger kontaktiert, um den Baufortschritt abzufragen und klarzustellen, dass wir die Verzugszahlungen ab Januar erwarten.

Der Bautraeger antwortete, dass ein Verzug noch nicht festgestellt werden kann, da das Fertigstellungsdatum noch in der Zukunft liegt. Moegliche Verzugszahlungen wuerden auch marktueblich mit der Schlussrechnung verrechnet und nicht vorzeitig ausbezahlt.

Konkret haette ich nun die folgenden Fragen:
- Stellt ein langer Winter in Muenchen hoehere Gewalt da?
- Kann ich die Verzugszahlungen an jedem Monatsanfang einfordern oder sind die Zahlungen mit anderen Zahlungen zu verrechnen?

Momentan wird das Dach in dem Haus montiert, so dass die Fertigstellung noch einige Monate dauern wird. Die Wohnung wird nach Baufortschritt bezahlt, jedoch fallen fuer mich ab Januar die Bereitstellungszinsen der Bank an, daher waere es wichtig fuer mich, dass ich jeden Monat die vereinbarte Summer von dem Bautreager erhalte.

Besten Dank fuer Ihre Hilfe!

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Höhere Gewalt liegt nach der allgemeinen Definition der Rechtsprechung dann vor, wenn das schadenverursachende Ereignis von außen einwirkt, also seinen Grund nicht in der Natur der gefährdeten Sache hat (objektive Voraussetzung) und das Ereignis auch durch die äußerst zumutbare Sorgfalt weder abgewendet noch unschädlich gemacht werden kann (subjektive Voraussetzung).

Höhere Gewalt sind unabwendbare Ereignisse wie z. B. Naturkatastrophen jeder Art, insbesondere Unwetter, Erdbeben, Überschwemmungen, Vulkanausbrüche, aber auch Brand, Verkehrsunfälle, Geiselnahmen, Krieg, Unruhe, Bürgerkrieg, Revolution, Terrorismus, Sabotage, Streiks, sofern diese bei einem Dritten stattfinden.

Im Baurecht führt das Vorliegen von höherer Gewalt nach § 6 Nr. 2 Abs. 1 c) VOB/B (Teil B, Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) zur Verlängerung der Ausführungszeit für den Auftragnehmer.

Ausführungsfristen werden nur dann verlängert, soweit die Behinderung verursacht ist:

- u. a. durch höhere Gewalt oder andere für den Auftragnehmer unabwendbare Umstände.

Witterungseinflüsse während der Ausführungszeit, mit denen bei Abgabe des Angebots normalerweise gerechnet werden musste, gelten nicht als Behinderung.

Demnach kann auch ein strenger Winter ein solcher Ausnahmefall der höheren Gewalt sein.

Allerdings wird man sagen müssen, dass im südlichen Deutschland letztlich jeder Winter bei Bauverträgen, die auch in der Winterzeit liegen, mit einzukalkulieren ist, also ein dem Vertrag innewohnender Umstand darstellt, s. o.

Damit ist dieses nur auf besondere Ausnahmefälle beschränkt, dessen Vorliegen auch noch der Bauunternehmer darzulegen und zu beweisen hat.

Ob dieses im Hinblick auf den jetzigen Winter und auf den noch kommenden der Fall ist, hat damit im Nachhinein allein der Bauunternehmer nachzuweisen.

Insofern können auch Temperaturvergleichswerte des Deutschen Wetterdienstes herangezogen werden.

Die Weiterentwicklung des Winters wird also abzuwarten sein.

Da in der Vertragsklausel davon die Rede ist, dass pro "angefangenen" Monat eine Verzugszahlung zu leisten ist, kann dieses schon direkt nach Monatsbeginn von Ihnen gefordert werden.

Solange eine Aufrechnung im Vertrag nicht ausgeschlossen ist, was häufiger einmal der Fall ist, ist es Ihnen auch alternativ unbenommen, eine solche zu erklären, also im Hinblick auf von Ihnen ansonsten noch zu leistenden Zahlungen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Bauverzug

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Antwort