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Bauverzug, höhere Finanzierungskosten aufgrund entgangener Sondertilgung

| 01.06.2015 16:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben eine Eigentumswohnung vom Bauträger erworben. Vertraglich garantierter Fertigstellungstermin war 31.12.14. Übergeben wurde die Wohnung jedoch erst am 01.05. Der Bauträger bestreitet nicht, in Verzug zu sein und hat zum Teil bereits Schadenersatz geleistet (Hotelkosten, Möbeleinlagerung und Bereitstellungs-Zinsen).

Strittig ist, ob erhöhte Finanzierungskosten ebenfalls ersetzt werden müssen.

Unsere Finanzierung hatten wir so ausgelegt, dass wir mit der 6. Kaufpreisrate (Übergaberate) den Kredit "aufgebraucht" hatten, damit wir bei Übergabe/Einzug in die Tilgungsphase kommen. Die letzte Rate (3,5 %) wird erst fällig, wenn z. B. auch die Gartenarbeiten abgeschlossen sind. Davon wollten wir uns nicht abhängig machen.

Unser Kreditvertrag sieht eine Sondertilgungsmöglichkeit über 5 % der Darlehenssumme jährlich vor. Diese kann jedoch nur zum 30.03. eines Jahres wahrgenommen werden.

Bei rechtzeitiger Lieferung durch den Bauträger hätten wir also die Sondertilgung 2015 leisten können, aufgrund des Verzug über den 30.03. hinaus ging dies jedoch nicht. Wir haben bei unserer Bank nachgefragt, ob wir im Nachgang die Sondertilgung dennoch leisten können, was diese jedoch negativ beschied.

Dem Bauträger haben wir unseren Kreditvertrag sowie die negative Auskunft unserer Bank und eine Bestätigung über die nötige Bonität vorgelegt.

Wir errechnen den Zinsschaden auf Basis der Differenz an gezahlten Zinsen über die gesamte Zeit bis zur vollständigen Ablösung des Kreditbetrages, einmal mit Sondertilgung 2015, einmal ohne.

Für die Zeit nach der Zinsbindung nehmen wir dabei (wohlwollend) an, dass die Zinsen sich nicht ändern, rechnen also durchgehend mit dem vereinbarten Zinssatz. Außerdem rechnen wir die Wieder-Anlage des Betrages gegen (obgleich wir ja das Geld dennoch zur Tilgung benötigen, die reduziert sich ja gesamthaft ja nicht).

Der Bauträger sagt nun, hier wäre ja "noch" kein Schaden entstanden. Wir sagen, wir werden definitiv höhere Finanzierungskosten haben, können das belegen und verweisen auch darauf, dass der Schaden eindeutig auf den Bauverzug zurückzuführen ist.

Muss der Bauträger den Schaden ersetzen und lohnt es sich ggf. zu klagen?

Herzlichen Gruß

01.06.2015 | 16:46

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich steht Ihnen ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Bauträger Pflichten aus dem Schuldverhältnis i.S.d. §§ 280 Abs. 1 & 2 BGB verletzt hat bzw. aufgrund eine Verzögerung i.S.d. § 286 BGB ein Schaden entstanden ist.

Ein Schuldverhältnis ist im vorliegenden Fall unproblematisch anzunehmen.

Auch eine notwendige Pflichtverletzung des Bauträgers ist gegeben, da als Datum der Fertigstellung der 31.12.2014 vereinbart wurde. Tatsächlich wurde aber erst am 01.05.2015 übergeben. Der Bauträger hat somit seine Leistungspflicht verletzt.

Zu 30.03 eines jeden Jahres steht Ihnen das Recht auf eine Sondertilgung gegenüber Ihrer Bank i.H.v. 5% der Kreditsumme zu. Hier tragen Sie vor, dass Sie diese aufgrund der Verzögerung nicht wahrnehmen konnten.

Der Bauträger war unzweifelhaft am 30.03.2015 bereits in Verzug, eine Mahnung nach § 286 Abs. 2 BGB war entbehrlich. Ein Schadensersatzanspruch aus den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB kann nur für Schäden bestehen, die während des Verzugs eintreten. Dies ist hier der Fall, da Sie die Sondertilgung nicht wahrnehmen konnten.

Der Anspruch auf den Verzögerungsschaden umfasst alle Vermögensnachteile, die dadurch entstehen, dass der Schuldner nicht rechtzeitig, sondern verspätet erfüllt. Fallgruppen des Verzögerungsschadens sind auch erhöhte Aufwendungen oder entgangene Vorteile. Hier ist Ihnen der Vorteil der Sondertilgung entgangen, so dass dieser zu ersetzen wäre.

Der Schaden ist dem Bauträger auch zurechenbar, da er unmittelbar auf dessen Verzögerung zurück zu führen ist. Hier müssen Sie also gegenüber dem Bauträger beweisen, dass Sie bei regulären Ablauf der Ereignisse die Sondertilgung wahrgenommen hätten. Gelingt Ihnen dies, so wäre der Anspruch notfalls auch gerichtlich gut geltend zu machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Bewertung des Fragestellers 03.06.2015 | 10:37

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