Bauverzögerung - Erstattung entstehender Mehrkosten

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Insofern keine Regelungen für einen Bauverzug vereinbart sind, gelten die allgemeinen Gesetze.

Hier wurde vereinbart, dass der Bau ca. 4 Wochen nach Baufreigabe beginnt.

"1. Mit der Ausführung der Leistung wird ca. 4 Wochen nach Baufreigabe begonnen."

"Die Baufreigabe der Stadt wurde unserem Bauunternehmen am 12.07.2012 erteilt.
- Mit dem Erdaushub unseres Hauses wurde vor ca. 2 Wochen (Anfang August 2012) begonnen"

Der Beginn ist demnach rechtzeitig.

Des Weiteren haben Sie vereinbart:

"Fertigstellung ist ca. innerhalb 8 Monaten nach Baubeginn. Bezugsfertig bis spätestens 30.08.2012."

Die Bezugsfertigkeit ist zwar ein Fixpunkt, jedoch ist dies den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen. Denn aufgrund der verspäteten Baufreigabe wäre und war dieser Termin unmöglich.

Im Wege der Störung der Geschäftsgrundlage, wäre dieser Vertrag anzupassen § 313 Abs. 1 BGB . Denn beide Parteien hätten bei der Kenntnis über den Baufreigabezeitpunkt einen anderen Fixtermin vereinbart.

Insofern eine Vertragsanpassung (Ihnen) unzumutbar wäre, könnten Sie vom Vertrag zurücktreten (§ 313 Abs. 3 Satz 1 BGB ).

Die Rechtsfolge des Rücktrittes ist die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben.

Dies wäre nicht Ihr Ziel.

Sie wollen jedoch Schadensersatz erhalten.

Dies könnten Sie geltend machen nach §§ 280ff. BGB .

Auch wenn es eine Beweislastumkehr in § 280 BGB gibt, bedeutet dies nur, dass der "Schädiger" seine fehlende Schuld/sein fehlendes "Vertreten müssen" beweisen muss.

Dem Bauunternehmen dürfte dies mit dem einfachen Hinweis auf die Baufreigabe gelingen.

Insoweit ist hier nichts zu erlangen.

Es stellt sich die Frage, wer für die verzögerte Baufreigabe verantwortlich ist.

Insofern auch der Bauunternehmer (nachweislich) keine Verzögerung verschuldet hat, werden Sie die Mehrkosten wohl selbst tragen müssen.

Denn die Verwaltung hat nur bedingt Fristen einzuhalten. Auch wenn diese Fristen überschritten werden, ist darin noch keine schuldhafte Amtspflichtverletzung zu sehen.

Der Schadensersatzanspruch wäre dann nach § 839 BGB zu regelen. Insbesondere § 839 Abs. 3 BGB "Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden." scheint hier einschlägig. Denn nach drei Monaten kann Untätigkeitsklage erhoben werden.


"1. Besteht die Möglichkeit die nun entstehenden Mehrkosten gegenüber unserem Bauunternehmen geltend zu machen?"

Nur, wenn der Bauunternehmer (nachweislich) die verzögerte Baufreigabe verschuldet hat.

"Welche rechtlichen Grundlagen gibt es hierzu?"

§§ 280 ff. BGB wegen verzögerter Leistungserbringung oder wegen Verletzung nebenvertraglicher Pflichten (Zuarbeit zur Baufreigabe). Im Ergebnis gleich. Der Bauunternehmer muss (und kann) sein (bzw. seiner Erfüllungsgehilfen) fehlendes Verschulden beweisen.

"2. Wenn ja, welche Kosten (Bereitstellungszinsen, Miete, etc.) können geltend gemacht werden?"

Sie müssten so gestellt werden, als ob der schädigende Eingriff nicht erfolgt wäre.

Problematisch ist dies bei den Finanzierungskosten, da sie diese auch ohne Verzögerung leisten müssten.

"3. Wie sieht das konkrete Vorgehen hierbei aus ohne einen Formfehler zu begehen?"

Insofern Sie der Meinung sind, es liegt ein Verschulden des Bauunternehmers hinsichtlich der Verzögerung der Baufreigabe vor, sollten Sie den Baunternehmer mit Ablauf des Fertigstellungstermins in Verzug setzen und Schadensersatz wegen verspäteter Leistung geltend machen. (Ich gehe davon aus, dass Sie die Leistung an sich noch erbracht haben wollen).


Aufgrund des konkreten Datums der Fertigstellung würde zwar keine Mahnung zur Begründung des Verzuges nötig (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ), jedoch könnte man die Duldung der zeitlichen Überziehung Ihnen entgegenhalten, soweit Sie sich nicht (für den hier langen Zeitraum) entsprechend äußern.


Schwierig ist zudem zu sagen, wie sich dies auf die Qualität der noch zu erbringenden Leistungen auswirkt.

Im Ergebnis und anhand der vorliegenden Fakten ist es auch schwierig zu sagen, ob und gegen wen Sie Ihre Forderungen richten können und müssten. Es kommt in Ihrem Fall darauf an, wer und ob jemand die verzögerte Baufreigabe zu verteten hat. Dafür bedürfen Sie solcher Nachweise. Denn nach dem Anschein liegt es nicht am Bauunternehmer.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine gute Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

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