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Bauvertrag, Formulierung Rücktrittsklausel


21.12.2010 12:12 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir planen, 2011 zu bauen und haben schon ein Grundstück gefunden und sind mit dem Eigentümer über den Kaufpreis einig. Es läuft derzeit eine Bauvoranfrage (es gibt dort zwar ein eindeutiges Baufenster, jedoch ist der Bebauungsplan an dieser Straße uneindeutig/fehlerhaft).

Jetzt möchten wir mit einer größeren Hausbaufirma noch 2010 einen Vertrag über den Hausbau abschließen:
-um die Konditionen von 2010 zu sichern
-weil der Haustyp, dessen Maße auch in der Bauvoranfrage skizziert sind, evtl. 2011 aus dem Programm genommen wird.

Nun möchten wir uns ein kostenloses Rücktrittsrecht sichern, falls der Bauvorbescheid negativ ausfällt, oder bis Ende April 2010 kein positiver Vorbescheid vorliegt, und auch falls der Eigentümer aus irgendeinem Grund nicht an uns verkauft.

Der Vertrag enthält Klauseln zu Schadensersatzansprüche bei Rücktritt des Käufers. Im Vertrag ist auch explizit die Adresse des Grundstücks aufgenommen.
Seitens der Hausbaufirma wurde folgende Sondervereinbarung angeboten:


"<<< Vertragsrücktritt bei Ausbleiben des Grundstückerwerbs >>>

Hiermit wird Ihnen ein Rücktrittsrecht, vorbehaltlich des Grundstückerwerbs, unter Berücksichtigung nachstehender Festlegung
eingeräumt:

Die Firma XYZ gesteht Ihnen das kostenlose Rücktrittsrecht zu unter der Voraussetzung, dass nicht mehr als eine Grundlagenermittlung bei Auftragsbestätigung (nachstehend Rate 1 genannt) von Seiten der Firma XYZ gefertigt
wurde. Voraussetzung des kostenlosen Rücktritts, falls ein Grundstück, das zugesagt wurde, nicht anzukaufen war, ist jedoch,
dass Sie uns einen schriftlichen Nachweis des Maklers oder des entsprechenden Grundstückseigentümers zusenden."

Ich sehe mich hierdurch nicht ausreichend geschützt, zumal
-eine negative Bauvoranfrage nicht ausschließt, dass der Grundstückseigentümer mir das Grundstück trotzdem verkauft
-der Grundstückseigentümer das Angebot aufrecht erhalten könnte und wir zunächst einen Rechtsstreit mit der Stadt abwarten müssten.
-die Beweislast ungünstig ist, da ich weder Makler noch Grundstückseigentümer zwingen kann, mir irgendetwas zu unterschreiben

Daher möchte ich die Passage folgendermaßen abändern:

"<<< Vertragsrücktritt bei Ausbleiben des Grundstückerwerbs >>>

Hiermit wird Ihnen ein Rücktrittsrecht, vorbehaltlich des Grundstückerwerbs, unter Berücksichtigung nachstehender Festlegung
eingeräumt:

Die Firma XYZ gesteht Ihnen das kostenlose Rücktrittsrecht zu unter der Voraussetzung, dass nicht mehr als eine Grundlagenermittlung bei Auftragsbestätigung (nachstehend Rate 1 genannt) von Seiten der Firma XYZ gefertigt wurde.
Voraussetzung für einen kostenlosen Rücktritts ist, das einer der folgenden Fälle eintritt:
[1]für das hiermit geplante Bauvorhaben auf dem o.g. zugesagten Grundstück ergeht ein negativer Bauvorbescheid
[2]für das hiermit geplante Bauvorhaben auf dem o.g. zugesagten Grundstück liegt den Auftraggeber bis zum 31.04.2011 kein positiver Bauvorbescheid vor
[3]das Grundstück wird aus anderen, von dem Grundstücksverkäufer zu vertretenden Gründen, nicht an den den Auftraggeber verkauft
"
Meine Fragen:
-Sehen sie diese Formulierung als verbindlich/ausreichend an?
-Kann/muss/sollte eine Beweislast für die o.g. Fälle vereinbart werden?

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Formulierungsvorschläge (1) und (2) bedürfen keine Änderung.


Beim Vorschlag (3) würde ich den Zwischensatz (von dem Grundstücksverkäufer zu vertrtenden Gründen) dann weglassen, wenn Sie ein unbedingtes Rücktrittsrecht haben möchten, da ohne Streichung eine Bedingung vorliegt, die nicht nur eintreten, sondern dann auch von Ihnen bewiesen werden muss.

Nach Ihrem derzeitigen Formulierungsvorschlag wäre es dann sicherlich problematisch, nachzuweisen, von wem die Gründe zu vertreten sind.


Derzeit läge die Beweislast, wenn Sie den Rücktritt erklären, bei Ihnen, da dieser Rücktritt aufgrund der Kostenfreiheit ein für Sie positives Ereignis wäre und Ihnen dann die volle Beweislast obliegt.



Eine andere Beweislastverteilung ist rechtlich zulässig und kann auch vereinbart werden; dieses obliegt letztlich der Einigung der Vertragsparteien und dem jeweiligen Verhandlungsgeschick.




Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle


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