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Bauverstoß im Außenbereich

03.06.2014 11:02 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB - Umgehung

Eine Immobilie im eindeutigen Außenbereich, AB, (Wohnhaus mit 3 Nebengebäuden) wurde auf Grund einer Verschuldung verkauft. Im Grundbuch bleibt einer der ehemalige Besitzer als Eigentümer stehen, da der Käufer im AB nicht bauen kann. Es ist davon auszugehen, dass eine vertragliche Regelung getroffen wurde, die spätere Übereignung des Besitzes an den Käufer sicher zu stellen. Dieser ehem. Besitzer stellt nun den Bauantrag als Ersatzbau für das bestehende Gebäude und erweitert um eine Wohneinheit. Es wird ein Doppelhaus gebaut. Laut §35 BauO ist der Ersatzbau und auch die Erweiterung an bestimmte Vorgaben gebunden. Diese werden jedoch durch die v. g. Konstellation augenscheinlich ausgehebelt. Auch wird die eine DHH bereits zur Vermietung angeboten und soll nicht durch den bisherigen Eigentümer genutzt/bewohnt werden. Auch wird die ursprüngliche Wohnfläche des Wohnhauses um <50% vergrößert. Wie ist die rechtliche Lage zu beurteilen und kann das Bauvorhaben gestoppt werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach meiner ersten Einschätzung ist in der Tat dieses aller Voraussicht nach ein unzulässige Umgehung des § 35 BauGB - im Einzelnen:

Der Außenbereich ist grundsätzlich von einer Bebauung freizuhalten und nur ausnahmsweise zulässig, wofür gewisse, mitunter strenge Voraussetzungen gegeben sein müssen.

Abs. 4 Nr. 1 des § 35 gilt nur für die Landwirtschaft und scheidet grundsätzlich bei einer nicht auf Landwirtschaft ausgerichteten Nutzung aus, auch wenn es nicht der Betriebsinhaber ist.

Abs. 4 Nr. 2 verlangt folgendes:

Nie Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:

a)
das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b)
das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,

c)
das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und

d)
Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,

Gerade Letzteres, d), scheidet aus.

Deswegen entfällt auch eine Möglichkeit nach Abs. 4 Nr. 5. - die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird.

Andere Ausnahmen sehe ich hier nicht, weswegen tatsächlich von einer unzulässigen Aushebelung des § 35 BauGB gesprochen werden muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2014 | 13:01

Naja,

der im Grundbuch eingetragene Eigentümer (nicht der verdeckte Käufer) soll die eine DHH bewohnen.
Die zweite DHH wird zur freien Vermietung angeboten.
1. Somit dürfte doch die Erweiterung unzulässig sein!?
2. Ist das nicht Betrug? Dann müsste doch Rückgebaut werden!?
3. Wie kann man die begonnenen Baumaßnahmen aufhalten

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.06.2014 | 13:14

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

1.
Ja, das sehe ich genauso wie Sie.

2.
Wenn das Bauamt davon erfährt, wird eine Nutzungsuntersagung bis zu einem Rückbau gefordert werden - das stimmt.

3.
Sie müssten dieses gleich beim Bauamt melden - notfalls müsste es gerichtlich geklärt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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