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Bauverpflichtung bei Grundstückskauf gilt nicht für alle Käufer

12.01.2011 20:37 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir haben von unserer Stadt ein Baugrundstück erworben und es gemäß des Bebauungsplanes mit einem Reihenmittelhaus bebaut. Mit dem Kaufverrag waren wir unter Strafandrohung verpflichtet das Grundstück innerhalb von zwei Jahren zu bebauen. Wir haben das Grundstück bebaut, in dem guten Glauben, daß die Stadt die ihr gehörenden Nachbargrundstücke unter den gleichen Bedingungen verkauft. Danach wurde die
Bauausführung der Seitenwände zum Nachbarhaus dementsprechend nicht als dauerhafte Außenwand gebaut. Nun hat die Stadt das Nachbargrundstück ohne Bauverpflichtung veräußert, da der Käufer in den nächsten Jahren nicht bauen oder verkaufen möchte. Dadurch enstanden uns zunächst erhebliche Nachteile, da die Außenwand nicht ausreichend für die Dauer isoliert ist. Der Käufer des Grundstücks will uns eine Isolierung, die ca. 8 cm auf sein Grundstück ragt, nur erlauben, wenn wir für Ihn eine Grundschuld von 6.500 € auf unser Haus als Sicherheit eintragen, daß wir die Isolierung bei einer Bebauung auch wieder entfernen. Die Verhandlungen mit dem Nachbar gehen bereits 2 Jahre. Wir haben bereits mit den Problemen von Schwitzwasser und Schimmel zu kämpfen.
Meine Frage ist nun, können wir die Stadt für unsere Lage verantwortlich machen, da sich die Sachlage erst ergeben hat, als unser Bau schon abgeschlossen war,und die Stadt uns bewusst in die missliche Lage gebracht hat.
Können wir den Besitzer des Grundstückes verpflichten, daß er uns die Isolierung der Außenwand ohne diese Grundschuldeintragung erlaubt. Die Außenwand erfüllt nicht die gesetzlich verpflichtende Isolierung bei einem Neubau.
Herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Theoretisch ist eine Amtshaftung bzw. ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen denkbar, wenn Sie vor dem Kauf falsch informiert worden sein sollten. Dafür wäre es allerdings Voraussetzung, dass sich aus den Unterlagen eine Falschaufklärung eindeutig ergibt oder es eine beweisbare mündliche Falschaussage gibt. Wenn Sie nur selbst davon ausgegangen sind, dass für das Nachbargrundstück ebenfalls eine Bebauungsverpflichtung bestand und diese auch erfüllt werden würde, dann wird ein Schadensersatzanspruch nicht zu begründen sein.

Um die Frage allerdings abschließend zu beurteilen, sollten Sie einem Anwalt in Ihrer Nähe aufsuchen, der die Verträge und Bauunterlagen sowie auch die Umstände des Vertragsschlusses genauer prüfen kann.

Was die Frage der Dämmung angeht, sieht es leider ungünstig aus. Zwar besteht folgende Sonderregelung im Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG BW): »Darf nach den baurechtlichen Vorschriften unmittelbar an die gemeinsame Grundstücksgrenze gebaut werden, so hat der Eigentümer des Nachbargrundstücks in den Luftraum seines Grundstücks übergreifende untergeordnete Bauteile, die den baurechtlichen Vorschriften entsprechen, zu dulden, solange diese die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Untergeordnete Bauteile sind insbesondere solche Bestandteile einer baulichen Anlage, die deren nutzbare Fläche nicht vergrößern« (§ 7b NRG: Überbau ).

Das OLG Karlsruhe hat allerdings entschieden, dass auf eine Hauswand aufgebrachte Wärmedämmplatten kein untergeordnetes Bauteil im Sinne von § 7b NRG: Überbau darstellen (Urteil vom 9.12.2009 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20U%20121/09" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 09.12.2009 - 6 U 121/09: Nachbarrecht: Duldung der Anbringung einer 15 cm in das...">6 U 121/09</a>). Die Frage ist also bereits höchstrichterlich geklärt, leider nicht in Ihrem Sinne. Auf dem Rechtsweg werden Sie eine Duldung der Wärmedämmung daher nicht erzwingen können.

Letztlich werden Sie sich auf die Bedingungen des Nachbarn daher einlassen müssen. Dessen Forderung nach einer Sicherheitsleistung erscheint dabei nicht unbillig, da es seiner Interessenlage entspricht, für den Fall, dass er selbst an die Grenze bauen möchte, nicht auf den Kosten für die Entfernung der Dämmung sitzen zu bleiben.

Allenfalls die Höhe der Sicherheitsleistung könnte überzogen sein. Hier besteht vielleicht Verhandlungsspielraum, wenn Sie ein Gegenangebot machen. Ein Kostenvoranschlag kann helfen, eine neue Diskussionsgrundlage zu schaffen. Alles weitere hängt dann von Ihrem Verhandlungsgeschick ab.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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