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Bauträger verzögert Übergabe


22.11.2014 00:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bauen mit Bauträger eine DHH, der not. KV sieht 7 Raten nach MaBV vor. Die letzten 3 noch offenen Raten sind
- 11,2% nach Fertigstellung Fliesenarbeiten im Sanitärbereich und Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 3,5% nach vollständiger Fertigstellung
- Restbetrag von 5% [...] ist zur Zahlung fällig, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig gestellt ist.

Die vorhergehenden Raten sind bereits bezahlt.
Der KV verweist nicht auf die VOB, daher sollte BGB gelten.

Das vertragliche Fertigstellungsdatum liegt noch weit im neuen Jahr, d.h. der Bau ist auf jeden Fall "rechtzeitig" fertig gestellt (wobei mündlich eine Fertigstellung im Spätsommer zugesichert wurde, also schon vor Monaten!).

Zur Abnahme / Übergabe ist festgelegt:
[...]
"Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug und Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate."

Wir hatten gestern Abnahme des Objekts und es wurden ein paar Mängel festgestellt (hauptsächlich Malerarbeiten), aber keine wesentlichen oder bezugsverhindernden Mängel. Der Bauträger ist mit seinen geschuldeten Leistungen fertig (es fehlen lediglich noch ein paar Restarbeiten von selbstständig beauftragten Sonderwünschen).

Der BT hat sich nun 4 Wochen zur Beseitigung der Mängel eingeräumt (inoffiziell will er innerhalb von 2 Wochen fertig werden, aber lt. Abnahmeprotokoll stehen ihm 4 Wochen zu). Anschließend erfolgt eine erneute Begehung zum Prüfen, ob die Mängel beseitigt wurden. Erst anschließend bekommen wir die Rechnung über die offenen Raten. Dementsprechend können wir diese erst dann bezahlen und das Objekt übergeben bekommen. Gleichzeitig hat der BT mitgeteilt, dass er kurz vor Weihnachten für knapp 5 Wochen Betriebsurlaub einplant.

Wir haben nun folgende Fragen:
1) Darf der BT selbst entscheiden, dass er die gefundenen Mängel vor Rechnungsstellung und Übergabe behebt, oder können wir einfordern, dass wir die Rechnung abzgl. eines Mängeleinbehalts (typischerweise doppelter Betrag der Mängelbeseitigungskosten, wobei wir diese im Abnahmeprotokoll nicht quantifiziert haben) bekommen und bezahlen, und er die Mängel nach Übergabe und Einzug behebt?
2) Die Übergabe muss durchgeführt werden, wenn "alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet wurden" -- da wir nach der Abnahme keine Rechnung bekommen haben, können wir daraus schließen, dass keine fälligen Zahlungen offen sind, und wir Anspruch auf Übergabe haben? Oder andersrum: Wenn die Rechnungen zum derzeitigen Zeitpunkt fällig sind, müssen die Rechnungen gestellt werden? Sind die letzten 3 Raten konkret fällig (also ist das Objekt "bezugsfertig", "vollständig fertiggestellt", und "rechtzeitig ohne wesentliche Mängel fertiggestellt")? Können wir den BT in Verzug setzen, dass er die Rechnungen stellen muss so dass wir nach Bezahlung Anspruch auf Übergabe haben?
3) Wenn der BT doch die vollen 4 Wochen zur Mängelbeseitigung ausnützt, und dann erst die Rechnungen schickt, dann fällt die Bezahlung in seinen Betriebsurlaub, so dass bis Ende Januar keine Übergabe stattfinden kann und wird. Ist der BT trotz des Betriebsurlaubs zur Übergabe verpflichtet (z.B. durch Hinterlegung der Schlüssel bei einem Notar o.ä.) oder ist ein 5 wöchiger Urlaub, gerade über Weihnachten, angemessen und wir müssen die Übergabe (trotz bezahlter Rechnungen) im Februar akzeptieren?
4) Ist es rechtlich haltbar zwischen Abnahme (wo einerseits die Gewährleistung beginnt und andererseits wir die Gefahr für die Gewerke tragen) und Übergabe so einen langen Zeitraum zu legen, in denen wir weder Hoheit über das Objekt haben noch die installierten Anlagen u.ä. nutzen können?

Unser Ziel ist also, alle Voraussetzungen für die Übergabe zu erfüllen, damit wir dieses Jahr noch einziehen können (notfalls mit ein bisschen Druck auf den BT, da bei seinem Vorgehen die Übergabe sehr knapp bzw. gar nicht mehr vor Weihnachten durchführbar ist).

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der vorliegende Bauträgervertrag ist eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag; die vereinbarten Abschlagszahlungen stellen hierbei rechtlich gesehen Anzahlungen auf die vereinbarte Gesamtsumme dar.

Der Bauträger ist hierbei an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden, darf also Zahlungen nur entgegennehmen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen (§ 3 MaBV) gegeben sind. Hält der Bauträger sich nicht daran, verstößt er gegen ein gesetzlichens Gebot, § 817 BGB. Dies dient Ihrem Schutz als Auftraggeber.

Der Bauträger ist offenbar der Ansicht, er müsse die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel zunächst beseitigen, könne sich hierfür 4 Wochen Zeit lassen und müsse Ihnen erst danach entsprechende Rechnungen zukommen lassen.

Ihrer Schilderung entnehme ich jedoch, dass das Objekt - bis auf kleinere Mängel bei den Malerarbeiten - bereits vollständig fertiggestellt ist. Eine Abnahme hat ebenfalls stattgefunden. Demgemäß wäre nach § 641 BGB die Vergütung des Bauträgers fällig, da nur noch unwesentliche Mängel vorhanden sind.

Eine Rechnung ist für die Fälligkeit der Vergütung nach dem BGB grundsätzlich nicht erforderlich; dies könnte aber in Ihrem Vertrag anders geregelt sein. Auf die Rechnungstellung kommt es allerdings nicht an, da Sie die noch zu leistenden Zahlungen dem Vertrag entnehmen können.

Entscheidend ist vorliegend deshalb, dass der Bauträger jedenfalls dann zur Übergabe des Objekts verpflichtet ist, wenn die Abnahme ohne wesentliche Mängel, wie oben ausgeführt, stattgefunden hat und Sie die im Vertrag vereinbarte Gesamtsumme (müssten Sie dort nachlesen) bezahlt haben. Auf eine vorherige Rechnungstellung einzelner Abschläge kommt es dann nicht an, da Sie hierauf verzichten dürfen.

Ich schlage daher vor, dass Sie dem Bauträger die nach dem notariellen Vertrag vereinbarte Summe (abzüglich bereits erbrachter Zahlungen) überweisen und in einem Begleitschreiben erläutern, dass aufgrund bereits erfolgter Abnahme des Objekts mit nur unwesentlichen Mängeln die DHH als fertiggestellt gilt und nach Eingang Ihrer Restzahlung die Voraussetzungen der Übergabe des Objekts vorliegen, so dass Sie zeitnah einen entsprechenden Übergabetermin vereinbaren möchten.

Sicherstellen müssten Sie allerdings, dass die Beseitigung der im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel durch Ihren früheren Einzug in das Objekt nicht erschwert oder für den Bauträger teurer wird. Hierzu könnte dem Bauträger, falls dieser Punkt angesprochen wird, eine entsprechende Zusatzvereinbarung angeboten werden.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung einen Überblick über Ihre Möglichkeiten, einen früheren Einzug in Ihre DHH zu erreichen, vermittelt zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2014 | 17:37

Sehr geehrter Herr Lemmer,

vielen Dank für Ihre schnelle Beurteilung der Situation.

Die Antworten auf folgende Fragen aus der urspr. Fragestellung sind uns allerdings noch nicht ganz klargeworden, aber u.E. wichtig für das weitere Vorgehen:
- Wir finanzieren die Immobilie über eine Bank, daher kann es sein, dass wir für die Auszahlung des Betrags tatsächlich eine Rechnung benötigen. Daher unsere Frage, ob wir den BT auffordern können, die nun fälligen Rechnungen zu stellen oder ihn andernfalls in Verzug setzen können (mit allen entsprechenden Konsequenzen bis hin zum Schadensersatz, der sich durch Miete etc. beziffern ließe).
- Welche Raten genau sind denn jetzt schon fällig (die 1. und 3. in jedem Fall, uns interessiert konkret, ob das Gebäude "vollständig fertiggestellt" wurde, insbesondere ob sich die "vollständige Fertigstellung" eher auf Außenanlagen bezieht (dann wäre sie fällig) oder die aktuell durchgeführte Mängelbeseitigung (dann wäre sie mutmaßlich nicht oder nur teilweise fällig))?
- Können Sie bitte noch eine Einschätzung zu unserer dritten Frage bzgl. Urlaub abgeben, also ist ein mehrwöchiger Betriebsurlaub über Weihnachten ein akzeptabler Grund, keine Übergabe durchzuführen?

Würden Sie ggfls. für eine weitere Beauftragung (z.B. Formulierung eines Briefs, falls wir alleine nicht weiterkommen) zur Verfügung stehen?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2014 | 18:59

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihr Gebäude ist fertiggestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und das Gebäude nutzbar ist.

Unter Fertigstellung im Sinne der degressiven Absetzung für Abnutzung, also unter steuerrechtlichen Aspekten, ist die Bezugsfertigkeit zu verstehen.

Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn das Objekt nach Abschluß der wesentlichen Bauarbeiten bewohnbar ist.

Die Frage der Bewohnbarkeit hängt allein von objektiven Merkmalen ab.

Geringfügige Restarbeiten sind für die Fertigstellung unerheblich.

Nach Ihrer Schilderung und unter Zugrundelegung der obigen Ausführungen sowie der bereits erfolgten Abnahme ist Ihre DHH damit fertiggestellt, so dass die erste Voraussetzung der Übergabepflicht erfüllt ist.

Die zweite Voraussetzung ist die Bezahlung. Diese können Sie, wie ich schon erläutert hatte, selbst herbeiführen. Eine Rechnungstellung ist hierfür nicht erforderlich, da sich die zu zahlende Summe aus dem notariellen Vertrag ergibt.

Sie können den Bauträger momentan nicht zur Rechnungstellung zwingen, da er sich offenbar auf den vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermin bezieht und auch noch nicht alle Zahlungen erhalten hat.

Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger dürften daher zur Zeit ebenfalls ausscheiden.

Da Sie in Ihren ursprünglichen Fragen eine Bankfinanzierung nicht erwähnt hatten, kann hierzu leider keine weitere Erläuterung gegeben werden, da insoweit auch die Vorlage und die Prüfung des mit der Bank abgeschlossenen Vertrages Voraussetzung ist.

Ebenso sind für eine weitere Bearbeitung der Angelegenheit zumindest die Prüfung des mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrages sowie des Abnahmeprotokolls erforderlich. Dies kann jedoch im Rahmen der hier vorzunehmenden ersten rechtlichen Einschätzung nicht erfolgen und ist auch von dem eingesetzen Brutto-Honorar, das sich zudem Portalbetreiber und Anwalt teilen, leider nicht gedeckt.

Der angekündigte Urlaub des Bauträgers spielt für die rechtliche Beurteilung und weitere Vorgehensweise keine Rolle, da entsprechende Fristen auch während eines Urlaubs einzuhalzen sind.

Abschließend kann ich daher nur nochmals empfehlen, die Übergabevoraussetzungen selbst herbeizuführen und sich auf einen Übergabetermin vor dem Urlaub des Bauträgers zu verständigen. Gegebenenfalls muss die Bank davon überzeugt werden, dass eine Rechnungstellung vorliegend nicht abgewartet werden muss.

Wenn Sie hierbei meine weitere Unterstützung benötigen, darf ich Sie um Übermittlung der oben angesprochenen Dokumente (Fax oder E-Mail) bitten. Sie erhalten dann ein unverbindliches Angebot zu den entstehenden Anwaltsgebühren und können im Anschluss eine Entscheidung treffen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntag und verbleibe mit

freundlichen Grüßen

Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt


Ergänzung vom Anwalt 23.11.2014 | 19:12

Sehr geehrter Fragesteller,

beim nochmaligen Durchlesen der Antworten auf Ihre Nachfrage sind mir zwei Tippfehler aufgefallen, die ich wie folgt korrigieren möchte:

Richtig muss es heißen: ... nach Abschluss (nicht Abschluß) der wesentlichen Bauarbeiten sowie ... Fristen ... einzuhalten sind. (nicht einzuhalzen).

Freundliche Grüße

Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt
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