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Bauträger setzt Zahlung des Sicherheitseinbehalts für Wohnungsübergabe voraus.


04.12.2017 18:46 |
Preis: 65,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

wir haben im März eine Eigentumswohnung in einem Neubauvorhaben mit mehreren Wohnungen in mehreren Häusern erworben, das kurz vor der Fertigstellung steht.

Im November wurde uns mitgeteilt, dass die Wohnung am 19.12.17 bezugsfertig sein wird. Der Übergabetermin wurde per E-Mail bestätigt. Der Bauträger hat sich während der bisherigen Bauphase als sehr ehrlich, seriös und zugänglich gezeigt. Wir hatten ständig Zugang zum Objekt und können bislang keine schwerwiegenden Mängel beim Sondereigentum erkennen.
Das Gemeinschaftseigentum ist noch längst nicht fertiggestellt, mit den Außenanlagen wurde noch gar nicht begonnen.

Nun hat der Bauträger in der vergangenen Woche die Schlussrechnung(!) gestellt mit dem Hinweis, sie spätestens 3 Werktage vor Übergabetermin zu begleichen. Die Schlussrechnung umfasst alle(!) restlichen vertraglich vereinbarten Abschlagszahlungen:

5,6% nach Herstellung Dachflächen und Dachrinnen
2,8% nach Abschluss der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1% nach Abschluss der Fassadenarbeiten
5,0% Sicherheitseinbehalt für rechtzeitige Fertigstellung
3,5% nach vollständiger Fertigstellung

Der Rechnung liegt ein Bautenstandsbericht bei, der alle Arbeiten als erledigt bezeichnet. Außerdem wird in der Rechnung der Übergabetermin bestätigt:

„…aufgrund des Baufortschritts und der für am 19.12.2017 / 14:00 Uhr vorgesehenen Wohnungsübergabe stellen wir Ihnen die restlichen Kaufpreisraten in Rechnung."

In der Hoffnung, dass es sich um einen Irrtum handelt, habe ich beim Bauträger angerufen. Hierbei stellte sich aber leider heraus, dass dies nicht der Fall ist. Mir wurde gesagt, dass man für die vorzeitige „Fertigstellung" der Wohnung (gemeint war Bezugsfertigkeit) ein Entgegenkommen erwarten würde. Andernfalls würde halt der Übergabetermin gemäß Vertrag erst Ende März stattfinden. Man würde einem Einbehalt der 3,5% für Fertigstellung zustimmen, nicht aber der 5,0% Sicherheitseinbehalt für rechtzeitige Fertigstellung.

Nun meine Fragen:

1. Wie sollen wir uns verhalten? Das Verschieben des Übergabetermins von Dezember auf März wäre für uns in mehrfacher Hinsicht katastrophal (Wohnung bereits gekündigt, Küche und weitere Möbel bestellt, Urlaub genommen etc.), was dem Bauträger wohl bewusst ist.
Aus meiner Sicht ist er zur Übergabe am 19.12.17 aus mehreren Gründen verpflichtet: Die Bezugsfertigkeit ist objektiv gegeben und wurde per Bautenstandsbericht bestätigt, der Termin wurde per E-Mail und per Rechnung bestätigt, und die fälligen Raten einschließlich „8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" werden pünktlich überwiesen sein.
Aber können wir den Anspruch auf Übergabe auch durchsetzen? Aussage des Bauträgers war, eventuell würde man ja etwas finden, das der Bezugsfertigkeit doch noch im Wege steht.

2. Gesetzt den Fall, wir könnten den Übergabetermin trotz Anspruch nicht durchsetzen: Welche wesentlichen Nachteile außer einem fehlenden Druckmittel im Fall von Mängelbeseitigungen würden uns entstehen, wenn wir zähneknirschend den Sicherheitsbehalt weit vor Fälligkeit zahlen? Erkennen wir damit die ja noch nicht erfolgte Fertigstellung des Vertragsgegenstands an, auch wenn die 3,5% für die Fertigstellung zurückgehalten werden?

3. Was sonst wäre hier noch zu beachten?

Nachfolgend habe ich die aus meiner Sicht relevanten Vertragsbestandteile aufgeführt. Weitere Inhalte kann ich wenn nötig nachreichen und freue mich schon auf hilfreiche Antworten. Vielen Dank!

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

§ 4 Abschlagszahlungen

1. Auf den Kaufpreis sind Abschlagszahlungen zu leisten. Sämtliche Abschlagszahlungen
werden frühestens fällig zehn Tage nach Absendung der schriftlichen Mitteilung des Notars an den Käufer, dass folgende Voraussetzungen
erfüllt sind:

(…)

2. Die Höhe der vom Käufer zu leistenden Abschlagszahlungen legt der Verkäufer
entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur
aus den nachgenannten Vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und in
höchstens sieben Teilbeträgen anfordern darf:

a) 30 % nach Beginn der Erdarbeiten,
b) 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten,
c) 5,6 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
d) 2,1 % nach Rohinstallation der Heizungsanlage,
e) 2,1 % nach Rohinstallation der Sanitäranlagen,
f) 2,1 % nach Rohinstallation der Elektroanlagen,
g) 7,0 % nach dem Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
h) 4,2 % nach dem Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
i) 2,1 % für den Estrich,
j) 2,8 % nach Abschluss der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
k) 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
l) 2,1 % nach Abschluss der Fassadenarbeiten,
m) 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.

3. Hinsichtlich der nach dem Gesetz erforderlichen Sicherstellung des Bauträgers
für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne
wesentliche Mängel hat der Verkäufer die Wahl folgender Sicherheitsleistung:

a) Der Verkäufer stellt dem Käufer eine selbstschuldnerische Bürgschaft
in Höhe von € XXXXX (5% des Kaufpreises). Sofern dem
Käufer eine Bürgschaft gestellt wird, gilt folgendes: Weitere, von dem
Notar zu überwachende Fälligkeitsvoraussetzung ist, dass der Verkäufer
dem Käufer für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes
ohne wesentliche Mängel nach § 632 a Abs. 3 und 4
BGB eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines in der Bundesrepublik
Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder
eines Kreditversicherers in Höhe von € XXXXX (5% des Kaufpreises)
beigebracht hat. Der Notar wird beauftragt und bevollmächtigt,
die Bürgschaft für den Käufer in Empfang zu nehmen und zu verwahren.
Der Notar wird sie dem Käufer auf dessen einseitiges Verlangen
herausgeben; die Herausgabe ist von keinerlei Einschränkungen
abhängig. Die Bürgschaft ist an die Bank zurückzugeben,
wenn der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Der Käufer hat
den Notar entsprechend anzuweisen. Der Verkäufer kann dem Notar
ebenfalls mitteilen, wenn nach seiner Auffassung die Voraussetzungen
für die Rückgabe der Bürgschaft vorliegen. Der Notar hat dem
Käufer hiervon Mitteilung an die ihm zuletzt mitgeteilte Anschrift zu
geben; sofern dieser der Rückgabe nicht innerhalb von 14 Tagen
nach Zugang dieser Mitteilung widerspricht, hat der Notar die Bürgschaft
an die Bank herauszugeben. Im Falle eines Widerspruchs des
Käufers gegen die Rückgabe der Bürgschaft hat der Notar die Bürgschaft
weiterzuverwahren, bis er vom Käufer zur Herausgabe an ihn
oder an die Bank schriftlich aufgefordert wird.

b) Alternativ gewährt der Verkäufer dem Käufer als Sicherung den Einbehalt
eines Betrages von 5 % des Kaufpreises (= € XXXXX) mit
Fälligkeit der ersten Abschlagszahlung des Kaufpreises. Dieser Einbehalt
wird hiermit zwischen den Vertragsbeteiligten einvernehmlich
vereinbart und ist bei der Vereinbarung der nachstehenden Abschlagszahlungen
entsprechend zu berücksichtigen. Die erste Abschlagszahlung reduziert sich entsprechend um den vorgenannten Betrag. Der Einbehalt von 5 % wird zur Zahlung an den Bauträger
fällig, wenn die rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes
ohne wesentliche Mängel erfolgt ist.

4. Der Verkäufer kann unabhängig von den vorstehend in Ziffer 1. lit. a.) bis
d) genannten allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen Zahlungen anfordern,
sofern er dem Käufer eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft
übergeben hat für alle etwaigen Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr
oder Auszahlung seiner Vermögenswerte (§ 7 MaBV). Der Käufer weist
den Notar an, die Bürgschaft für ihn zu verwahren und sie an den Verkäufer
zurückzugeben, sobald die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen
eingetreten sind.

5. Die Zahlung der Abschlagszahlungen hat bei Fälligkeit mit schuldbefreiender
Wirkung nur auf das Konto XXXXX" zu erfolgen. Der Kaufpreisanspruch wurde teilweise vom
Verkäufer an die Volksbank XXXXX abgetreten, wovon der Käufer
hiermit Kenntnis nimmt. Der Verkäufer bleibt trotz der Abtretung zur Geltendmachung
im eigenen Namen berechtigt.

6. Die Abschlagszahlungen sind jeweils fällig zehn Tage nach Mitteilung des
Bautenstands durch den Verkäufer, sofern die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen
vorliegen oder der Verkäufer dem Käufer eine Bürgschaft
nach § 7 MaBV gestellt hat. Die gesetzlichen Zurückbehaltungsrechte
bleiben hiervon unberührt.

§ 6 Fertigstellung, Bauablauf
1. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis zum 30. März
2018 bezugsfertig zu errichten. Die vollständige Fertigstellung einschließlich
der Außenanlagen hat innerhalb von weiteren drei Monaten zu
erfolgen.

§ 7 Abnahme und Besitzübergang
1. Das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum sind bei Bezugsfertigkeit
in einer gemeinsamen Besichtigung vom Käufer abzunehmen. Der
Verkäufer hat dem Käufer den Abnahmetermin rechtzeitig - mindestens
drei Wochen vorher - mitzuteilen. Bei der Abnahme ist ein Protokoll anzufertigen,
in das alle etwaigen Mängel und noch ausstehenden Leistungen
aufzunehmen sind, unabhängig davon, ob der Verkäufer diese anerkennt.
Der Verkäufer kann bestimmen, dass das Sondereigentum und das im Bereich
des Sondereigentums des Käufers liegende oder dem Käufer zur alleinigen
Nutzung zugewiesene Gemeinschaftseigentum sowie das übrige
Gemeinschaftseigentum getrennt abgenommen werden. Der Verkäufer
kann zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums den künftigen Wohnungsverwalter
hinzuziehen.

2. Kommt es zwischen Verkäufer und Käufer über die Bezugsfertigkeit oder
über Mängel oder noch ausstehende Leistungen zu Meinungsverschiedenheiten,
ist die Bescheinigung eines öffentlich bestellten und vereidigten
Bausachverständigen einzuholen. Der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten
wird hierdurch nicht ausgeschlossen.

4. Der Besitzübergang erfolgt nach Abnahme des Vertragsgegenstandes und
Zug um Zug gegen Leistung der hierfür fällig werdenden Abschlagszahlung.
Von diesem Zeitpunkt an gehen Nutzungen, Lasten und Gefahr sowie
etwa bestehende Versicherungen auf den Käufer über. Der Käufer tritt
mit Wirkung vom Zeitpunkt des Besitzübergangs an in sämtliche Verpflichtungen
des Verkäufers aus der Teilungserklärung und des Verwaltervertrages ein. Der Käufer verpflichtet sich, vom Zeitpunkt des Besitzübergangs
an das Hausgeld zu zahlen.
04.12.2017 | 19:40

Antwort

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Sehr geehrter Fragesteller,

es geht um Grunde um die Frage, ob Dir 5% einbehalten werden sollten oder ob vorab bezahlt wird.

Da die Übergabe zugesichert worden ist, hat sich der Bauträger daran zu halten. Dazu dürfte er die 5% nicht vorab fordern.
Auch kann er den Termin nur dann verschieben, wenn schuldlos weitere Arbeiten den Termin verzögern würden. Andernfalls müsste er Schadenersatz in Höhe der Hotelkosten zahlen, da er die Übergabe nicht von der Zahlung der 5 % abhängig machen darf.

Wenn Sie die Zahlung allerdings vorab leisten würden, wenn auch zähneknirschend, müssten Sie bei der Zahlung im Überweisungsträger als zusätzlichen Betreff schreiben, dass die Zahlung vorbehaltlich von Mängel Beseitigung and ohne Anerkennung einer Rechtspflicht gezahlt wird.

Ich würde Ihnen raten, letztlich so vorzugehen, da es andernfalls auf einen Rechtsstreit hinauslaufen könnte. Dies unter der Voraussetzung, dass der Bauträger insoweit bisher einen guten Eindruck gemacht hat, und keine wesentlichen Mängel im Sondereigentum vorhanden sind.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
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