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Bauträger möchte seine Gewährleistungsverpflichtung übertragen an dritte


14.12.2012 02:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Hallo,

ich bin Bauträger (als GbR).

Ich habe ein Haus bestehend aus mehreren Wohnungen schlüsselfertig und zum festpreis vollständig an mehrere Parteilen verkauft (x Kaufverträge). (Noterieller Vertrag jeweils zwischen den Käufer und mir mit den gängigen Gewähleistungszusagen)

Den Bau habe ich über ein GU schlüsselfertig durchführen lassen.
Die Käufer sind bereits kürzlich in ihre neuen Wohnungen eingezogen und haben abgenommen.

Nun möchte ich meine Gewähleistungsverpflichtung (5 Jahre, 6 Monate) übertragen an das GU und mich von meiner Gewährleistungsverpflichtung vollständig befreien.
Natürlich habe ich gegenüber dem GU selber vertraglich einen Gewährleistungsanspruch. Jedoch wäre dies eine "Kette", aus der ich mich lösen möchte

A.
Ist es generell möglich meine Gewährleistungsverpflichtung an dritte personen ( auch juristische) nachträglich und vollständig zu übertragen, so dass an mich keine Ansprüche seitens der Käufergeltend gemacht werden können ?

B.
Wenn möglich, wie wäre die Abwicklung (Vertrag mit GU über die Übergabe der Verpflichutung, Informieren der Käufer bzgl. des neuen Gewährleisters? , Ist ein Einverstäniskeitserklärung der Käufer notwendig? Müssen diese Verträge noteriell durchgeführt werden? etc..


Hintergrund:
GU erklärt sich bereit, die Gewährleistung direkt zu Käufern zu übernehmen und mich von jeglicher Verpflichtung zu entbinden.

Wäre dies möglich?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"A.
Ist es generell möglich meine Gewährleistungsverpflichtung an dritte personen ( auch juristische) nachträglich und vollständig zu übertragen, so dass an mich keine Ansprüche seitens der Käufergeltend gemacht werden können ?"

Ja, die Regelgungen für die Übertragung der Schuld sind in §§ 414ff BGB verankert.

"B.
Wenn möglich, wie wäre die Abwicklung (Vertrag mit GU über die Übergabe der Verpflichutung, Informieren der Käufer bzgl. des neuen Gewährleisters? , Ist ein Einverstäniskeitserklärung der Käufer notwendig? Müssen diese Verträge noteriell durchgeführt werden? etc."

Es gibt zwei grundsätzliche Abstufungen.

1. § 415 Abs. 3 BGB Sie verpflichten einen Dritten (GU/Handwerker) Ihre Schuld (Gewährleistung) zu übernehmen.

Dies hindert den Gläubiger (Hauskäufer) der Schuld (Gewährleistungsanspruch) nicht, Ihnen gegenüber seine Ansprüche geltend zu machen, solange er der Übernahme nicht genehmigt hat.

Folge: Sie müssten die Ansprüche des Gläubigers erfüllen, Ihre Schuld begleichen; könnten aber wegen Verpflichtung des Dritten diesen in Anspruch nehmen, soweit er Sie nicht, wie vereinbart von der Leistung freigestellt/diese ausgeführt hat.

2. Sie bringen den Gläubiger (Hauskäufer) dazu die Übernahme zu genehmigen, dann kann dieser nicht mehr an Sie herantreten und muss die Schuld (Gewährleistung) vom Übernehmer, den Dritten (GU/Handwerker) einfordern. § 415 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Verträge müssen nicht notariell beglaubigt werden. Jedoch wurden sicherlich Ihre Verpflichtungen im Kaufvertrag notariell beglaubigt. Insoweit wäre ein Ergänzung des Vertrages sinnvoll.

Ergebnis:

Optimal: Absprache mit allen Parteien und Festhalten der Übernahme und der Genehmigung als Nachtrag zum Kaufvertrag in einer Urkunde.

Ausreichend:
Übernahmevertrag mit GU. Danach Genehmigung vom Käufer einholen.

-------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
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