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Bauträger droht Insolvenz - austehender Eigentumsübertrag


| 11.03.2007 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag

Ich habe eine Eigenheim erworben, mit unterschriebenem Kaufvertrag wurde die Grundbuchvormerkung auf meinen Namen veranlaßt.
Das Objekt wurde, als eines von 5 nebeneinander liegenden, neu gebaut und zwar als Aufstockung auf ein bestehendes 5stöckiges Mehrfamilienhaus. Es wurde durch einen Bauträger (mit angestelltem Architekt) verkauft, geplant und gebaut.
Der Baufortschritt hatte erhebliche Verzögerungen, verursacht durch ungenügende Planung und Koordination des Bauträgers/Architekten, zudem ist die Durchführung qualitativ mangelhaft.
Im Dezember 2006 fand die Schlüsselübergabe statt mit ca 90% Baufortschritt, seit 15 Dezember wohne ich in dem Objekt. Ausstehende Restarbeiten und Mängel wurden schriftlich festgehalten und an den Bauträger geschickt, per e-mail. Seitdem wurden noch einige kleinere Arbeiten durchgeführt, der Baufortschritt beträgt jetzt ca. 95%, wie auch meine Zahlungen an den Bauträger.

Am 04. März 2007 hat mich der Bauträger mündlich informiert, dass er nicht in der Lage ist weitere Arbeiten durchzuführen, aufgrund finanzieller Probleme, und ich die Restarbeiten selber durchführen soll und im Gegenzug er auf weitere Zahlungen verzichtet.
Die Restarbeiten und Mängel sowie die Abwägung mit den Zahlungen sind in meinen Augen zunächst ein geringeres Problem, die wirklichen Probleme stellen sich wie folgt dar:

- Der Eigentumsübertrag auf mich ist noch nicht erfolgt, der Bauträger ist noch immer Eigentümer meines und der 4 nebenliegenden Objekte.
Um den Eigentumsübertrag zu bewerkstelligen ist die Bestätigung des Bauträgers über den Erhalt des vollen Kaufpreises an den Notar erforderlich, diese Bestätigung würde er angeblich ausstellen.

- Es hat jedoch noch keine Bau- Endabnahme stattgefunden, die durch den angestellten Architekten durchgeführt werden sollte.
Die Abnahme wiederum kann laut Bauträger derzeit nicht erfolgreich stattfinden, da das zum Gemeinschaftseigentum gehörige Treppenhaus noch nicht ausreichend fertiggestellt ist. Der Bauträger ist auch nicht in der Lage dies fertigzustellen, aufgrund seiner Zahlungsunfähigkeit

Zudem ist es, laut Bauträger, erforderlich, dass der Architekt zum Abnahmetermin bei ihm angestellt ist, was aufgrund seiner Zahlungsunfähigkeit nicht möglich ist.


Folgende Punkte sind für mich vollkommen unklar:

- Bislang ist der Bauträger nicht offiziell Konkurs, im Fall das dieser Fall eintreten sollte, könnte es passieren, dass mein Eigentum mit in die Konkursmasse aufgenommen und wird und mir ggf nur ein Anteil o.ä. zugesprochen werden? Besteht die Gefahr, dass ich ohne Wohnung dastehen werden?

- Da ich noch kein Eigentümer bin, habe ich mich hier auch noch nicht angemeldet, Strom, Gas, etc werden noch über den Bauträger erstattet.

- Ist die Fertigstellung des Treppenhaus zur Endabnahme der abgeschlossen Wohnung überhaupt erforderlich?

- Falls nicht, wer wäre letztendlich verantwortlich das (Gemeinschafts-) Treppenhaus und andere derartige Arbeiten (Keller) fertig zu stellen und die Kosten zu tragen. In dem Haus befinden sich ca 12 alte (seit ca 1970 bestehende) Wohneinheiten, sowie die jetzt zwei neu errichteten. Diese 2 neuen (eine davon ist meine) wurden durch eine Verlängerung des bestehenden Treppenhauses von Stockwerk 5 zu Stock6 integriert, dieses Treppenhaus ist noch Rohbau und der darunter liegende Flur wurde stark beschädigt.

- Sollte der Haupt-Anteilseigner des Mehrfamilienhauses, welches aus Eigentumswohnungen und Mietwohnungen besteht, oder die Hausverwaltung mit eingeschaltet werden? Diese „kennen mich noch gar nicht“, da ich noch nicht angemeldet bin und auch keine Nebenkosten erstatte.


folgende Vorgehensweisen sind evtl. vorstellbar:

Eigentumsübertrag ohne Bau- Endabnahme
Ich sehe diese als durchaus möglich an, der Notar könnte einfach routinemäßig die Grundbucheintragung beantragen, ohne die Abnahme abzuwarten.
Meine Bedenken hierzu:
- gehen mit Eigentumsübertrag sämtliche Risiken und Haftungen an mich über, auch versteckte Mängel, etc?
- Wer ist Verantwortlich für die Fertigstellung des Treppenhaus, etc. ?


Eigentumsübertrag mit Bau- Endabnahme
Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers könnte ich die Kosten der Fertigstellung des Treppenhauses übernehmen, zusammen mit meinem Nachbarn. Der Bauträger erklärt sich bereit diese zu koordinieren. Zusätzlich schlägt er vor, dass wir die Kosten für die erforderliche Weiterbeschäftigung seines Architekten übernehmen, ca 1-2 Monate.
Danach könnte die Abnahme erfolgen und dann der Eigentumsübertrag.

Meine Bedenken hierzu:
Damit kann sich die Einleitung des Eigentumsübertrages kritisch verzögern, da vorher erst die Arbeiten und die Abnahme erledigt werden müssen.
Dann könnte der Bauträger bereits offiziell Konkurs sein.



Folgend, eine Zusammenfassung, zur Vereinfachung der Beantwortung,:

1. Besteht das Risiko, dass mein Eigentum mit in die Konkursmasse aufgenommen wird (im Fall das die Insolvenz eingeleitet wird). Was könnte schlimmstenfalls passieren?
(wie erwähnt, die Schlüsselübergabe erfolgte bereits im Dezember, ich wohne also bereits 3Monate in dem Objekt, 95 % der Zahlungen sind getätigt, der Rest entspricht den offenen Arbeiten)


2. Eigentumsübertrag

Raten Sie mir den Eigentumsübertrag schnellstens anzugehen, ohne auf die Bau- Endabnahme zu bestehen?

Ist eine Endabnahme dazu überhaupt zwingend erforderlich?

Ist die Fertigstellung des (Gemeinschafts-)Treppenhauses zur Endabnahme der abgeschlossen Wohnung überhaupt erforderlich?

Gehen mit Eigentumsübertrag sämtliche Risiken und Haftungen an mich über, auch versteckte Mängel, etc? (insbesondere wenn keine Endabnahme erfolgt ist und der durchführende Bauträger dann Insolvent sein)

Ist der Architekt der die Arbeiten durchgeführt hat zurTeilnahme an der Endabnahme zwingend erforderlich, muss er in dem damaligen Angestelltenverhältnis sein?


3. Gemeinschafts-Treppenhaus, etc

Sollte sich bestätigen, dass der Bauträger nicht in der Lage ist das Treppenhaus fertigzustellen, wer ist Verantwortlich für die Fertigstellung? Wer übernimmt die Abnahme und Übergabe derartiges Gemeinschaftseigentums?


4. Vorgehensweise mit dem Bauträger
Vorweg: bei dem Objekt handelt es sich um ein Kosten/Lage/Entwicklung recht attraktives Objekt, zudem hat der Bauträger während der normalen Bauphase einige attraktive Zugaben gemacht. So dass auch ich zu kleineren Mängeln eher die „Augen zugedrückt“ habe.
Ich bevorzuge eigentlich den „Konsens-Weg“ und würde gerne so weit möglich mit dem Bauträger weitermachen, da ich auch befürchte, dass dies sonst niemand kurzfristig zu berechtigten Kosten übernehmen wird.

Sollte ich jedoch besser umgehend den offiziellen Rechtsweg einleiten, wie Klage auf Fertigstellung, Beseitigung von Mängeln, etc?
Welche Rechtsberatung würden Sie mir empfehlen?


Sollte der Haupt-Anteilseigner des Mehrfamilienhauses, oder die Hausverwaltung mit eingeschaltet werden?
Sollte ich mich möglichst bald anmelden und Nebenkosten erstatten und Gas und Strom anmelden?.



Sollten Sie weitere Informationen benötigen kann ich Ihnen diese jederzeit liefern. Bitte Informieren sie mich, sollten Sie an diesem Thema interessiert sein, mein Angebot jedoch zu niedrig liegen.
Bei zufriedenstellender Antwort wäre ich an einer weiteren Zusammenarbeit interessiert, ich wohne in Düsseldorf.
Vielen Dank


Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Nach den gegebenen Umständen sind Sie im Fall der Insolvenz des Bauträgers durch die im Grundbuch eingetragene Vormerkung dagegen geschützt, den Übereignungsanspruch zu verlieren.
Sie haben dann zwar kein Aussonderungsrecht nach § 47 der Insolvenzordnung (InsO) gegenüber anderen Gläubigern, weil die Vormerkung kein dingliches Recht ist, sondern nur ein Sicherungsmittel für den schuldrechtlichen Anspruch auf die dingliche Rechtsänderung. Die Immobilie fällt also grundsätzlich in die Insolvenzmasse.

Es werden aber etwaige Ihr Recht beeinträchtigende Verfügungen über das Grundstück, die nach der Eintragung der Vormerkung vorgenommen werden, gegenüber Dritten unwirksam gemäß § 883 Abs. 2 BGB, wobei der Begriff der Verfügung weit zu fassen ist und insbesondere Verfügungen im Rahmen des Insolvenzverfahrens oder einer Zwangsversteigerung umfasst (erweiterte Sicherungswirkung).

Eine Zwangsversteigerung ist rechtlich trotz der Vormerkung möglich, da diese kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht im Sinne der §§ 28, 37 Nr. 5 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) darstellt.

Soweit nicht etwa noch eine zeitlich vorrangige Grundschuld im Raum steht, die dem hieraus Berechtigten unter Umständen ein Absonderungsrecht vermittelt, ist eine Zwangsversteigerung aber ohnehin äußerst unwahrscheinlich, so dass Sie die Wohnung als solche kaum verlieren werden. Im Übrigen könnten Sie Ihren Auflassungsanspruch dann aber gegenüber dem Ersteigerer geltend machen.

2.a
Wenn - wie hier - der dem gesicherten Anspruch zugrunde liegende Vertrag auch auf Erstellung eines Bauwerks gerichtet ist, können Sie dann gegenüber dem Insolvenzverwalter gemäß § 106 Abs. 1 Satz 2 InsO den Auflassungsanspruch geltend machen, auch dann, wenn die gegenseitigen Leistungen aus dem Bauträgervertrag noch nicht vollständig erbracht sind.

Anders verhält es sich allerdings mit dem Anspruch auf die Fertigstellung des Bauwerks. Diesen kann, muss der Insolvenzverwalter jedoch nicht vorab erfüllen, § 103 InsO. Sie treten hinsichtlich dieses Anspruchs also grundsätzlich in Konkurrenz mit den anderen Gläubigern.

Es stellt sich dann das selbe Problem, wie Sie es jetzt mit dem Bauträger haben, nämlich dass die Auflassung vertraglich von der Abnahme des Bauwerks abhängig gemacht wurde, nur dass Sie es dann mit den Unwägbarkeiten eines oft langwierigen Insolvenzverfahrens zu tun haben.

Dies spricht dafür, die bereits vorhandene Einigungsbereitschaft der Vertragsparteien zu nützen und einen möglichst schnellen Eigentumsübergang herbeizuführen, solange der Bauträger noch Ihr Vertragspartner ist. Hier wird es auch auf den genauen Wortlaut des Bauträgervertrages und des Architektenvertrages ankommen. Denn hieraus werden sich die Bedingungen ergeben, unter denen z.B. eine vorzeitige (Teil-)Abnahme im Zusammenwirken der Voraussetzungen vereinbart werden kann, gegebenenfalls auch in Abänderung des Anstellungsverhältnisses.
Nachdem Sie mitteilen, dass Sie sich an den restlich anfallenden Kosten zu beteiligen bereit sind, könnte auf diesem Wege eine Lösung gefunden werden.
Wichtig ist aber eine ausführliche Dokumentierung des Bauzustandes sowie eine genaue Vereinbarung über die Bedingungen, unter denen eine Änderung bzw. Beendigung der Verträge stattfinden soll.

2.b
Der Eigentumsübergang hätte natürlich zur Folge, dass dann bereits frühzeitig Kosten, Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Solange der verbleibende Aufwand überschaubar für Sie ist, sollte dem nichts entgegenstehen. Für versteckte Mängel, die auf mangelhafte Ausführung der unter Regie des Bauträgers ausgeführten Arbeiten zurück zu führen sind, müssen Sie nicht haften, haben es aber auf der anderen Seite nach wie vor mit einem nicht zahlungskräftigen Schuldner zu tun.

3.
Wenn die Eintragung Ihres Eigentums in das Grundbuch nicht rechtzeitig erfolgt, werden Sie sich mit dem Insolvenzverwalter „herumschlagen“ müssen.

Dieser ist dann verantwortlich für die Fertigstellung der Restarbeiten auch an dem (Gemeinschafts-)Treppenhaus sowie für die Durchführung der Abnahme und Übergabe.

Ihm gegenüber müssen Sie - als normaler Insolvenzgläubiger - auch etwaige Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Arbeiten anmelden, so dass Sie auf diesen teils unwägbaren Kosten sitzen bleiben werden.

Wichtig wäre deshalb auch, zu klären, inwieweit im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis eine Verpflichtung zur Beteiligung an den Kosten für die Fertigstellung des in das 6.OG führenden Treppenhauses besteht.

Hierzu sollten Sie sich die zu Grunde liegenden Vereinbarungen und Beschlüsse sowie die Teilungserklärung zukommen lassen und nicht davor zurückschrecken, auf die anderen Wohnungseigentümer zu zu gehen und dort Ihre generelle Bereitschaft signalisieren, an den Kosten - soweit erforderlich - zu beteiligen. Auf diese Weise können Sie die auf Sie zukommenden Kosten besser einschätzen und eventuell indirekt noch Einfluss auf den Entscheidungsprozess der WEG nehmen, was z.B. die Verwendung bestimmter Materialien betrifft.

4.
Parallel zu der beschriebenen Vorgehensweise ist es unter Umständen gar nicht dumm, dennoch den offiziellen Weg zu beschreiten, indem Sie dem Bauträger zur Durchführung der Restarbeiten eine letzte Frist setzen, mit Androhung gerichtlicher Geltendmachung u.s.w. Hierbei müssten Sie sich aber mit Ihrem Noch-Vertragspartner absprechen, um die laufenden Verhandlungen nicht zu gefährden.

Es geht hier nur um die Sicherung Ihres Ranges in einem möglichen Insolvenzverfahren, dies können Sie dem Bauträger möglicherweise auch nahe bringen. Er wird auch ein Interesse daran haben, das Rechtsgeschäft noch vor einer möglichen Insolvenz über die Bühne zu bringen.

Allerdings macht eine absichernde Verfolgung der Ansprüche nur dann Sinn, wenn es Ihnen gelingt, noch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens einen Titel zu erwirken. Ob die Zeit hierzu ausreicht, kann ich nicht beurteilen. Sie werden aber von einer Dauer des Zivilprozesses von mindestens sechs Monaten ausgehen, ab Klageeinreichung.
Auch ist derzeit nicht abzusehen, wie groß die Gefahr einer Insolvenz ist oder ob diese nicht doch noch (zeitweise) verhindert werden kann.
Jedenfalls müssten Sie zunächst die vollen Gerichtskosten sowie Ihre eigenen Anwaltskosten vorschießen, deren Beitreibung nach dem von Ihnen dargestellten Sachverhalt jedenfalls zweifelhaft ist.

Ein letztes außergerichtliches Anschreiben mit Fristsetzung in Absprache mit dem Bauträger sollte aber zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht schaden und kann Sie zusätzlich absichern.

Parallel hierzu sollten Sie umgehend das Gespräch mit allen Beteiligten suchen und versuchen, auf den Eigentumsübergang hinwirken, wenn Ihnen nicht das hier dargestellte Risiko zu hoch erscheint.


Ich hoffe, Ihnen zunächst einen hilfreichen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.
Für eine weitere Beratung oder Vertretung können Sie sich gerne an mich oder auch an einen anderen Kollegen aus unserem Team in der Nähe Ihres Wohnorts wenden.
Außerdem haben Sie die Möglichkeit, hier eine einmalige kostenfreie Rückfrage zu meinen Ausführungen zu formulieren.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.03.2007 | 21:26

Sehr geehrter Herr Geyer,

vielen Dank für Ihre Unterstützung, die mir sehr geholfen hat, alleine schon deshalb, weil Sie meine beabischtigte Vorgehensweise mehr oder weniger bestätigt.
Ich werde meine Beurteilung umgehend dementsprechend "erledigen".

Folgend meine Rückfrage:

Der Bauträger scheint mir ein „gewöhnlicher“ Einzelunternehmer zu sein, also mit voller Haftung. Die Bereitschaft des Bauträgers den Eigentumsübertrag durchzuführen scheint sich mittlerweile zu ändern da er jetzt (unberechtigte) Mehrleistungen anmeldet und dafür Kostenerstattung fordert (um wieder zu Geldmitteln zu kommen). Andeutungen seinerseits – über den Nachbarn, noch nicht direkt zu mir – zeigen mir auch, das er evtl sogar noch weitergehen könnte, folgend also meine Frage:
Hat der Bauträger als Noch-Besitzer eine Möglichkeit mich hier irgendwie heraus zu klagen ? Wie erwähnt, die Schlüsselübergabe fand im Dezember 2006 in Form eines „Bezugsfertigkeitsprotokolls“ statt, ungefähr seitdem wohne ich in der Wohnung

Mit freundlichen Grüßen
UK

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2007 | 16:51

Sehr geehrter Ratsuchender,

angenommen, die Forderung des Unternehmers wegen angeblicher (vertragsgemäßer?) Mehrleistungen würde bestehen: dann wäre das Schlimmste, was auf Sie zukommen kann, falls Sie nicht bezahlen (oder gegebenenfalls wirksam mit eigenen Ansprüchen aufrechnen), die Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 BGB.
Der Unternehmer kann also das Grundstück zeitweise belasten, was aber aufgrund seiner Zahlungsschwierigkeiten für ihn ohnehin nicht zielführend sein dürfte.

Daneben ist auch ein Pfandrecht an ihren von dem Unternehmer hergestellten oder ausgebesserten beweglichen Sachen möglich, § 647 BGB.

Dagegen wird der Unternehmer Sie nicht erfolgreich aus der Wohnung klagen können, da Ihnen aufgrund der Vormerkung jedenfalls ein Recht zum Besitz zusteht.

Allerdings steht ihm auch ein Zurückbehaltungsrecht an der ihm obliegenden Ausführung der Restarbeiten zu, wenn die Mehrarbeiten zu vergüten sind und dieser Anspruch bereits fällig ist.

Im Übrigen können Sie auch selbst eine vorzeitige Abnahme herbeiführen, indem Sie das noch nicht vollendete Werk unter Vorbehalt der Gewährleistungsrechte als ansonsten vertragsgemäß akzeptieren, vgl. § 640 Abs. 2 BGB. Allerdings muss dann auch entsprechend eine Befreiung von der Restzahlungspflicht vereinbart werden, wobei im Hinblick auf die Forderungen des Unternehmers hier womöglich noch ein Kompromiss gefunden werden müsste. In diesem Fall hätten Sie sich um die Fertigstellung der Arbeiten selbst zu bemühen, was Sie ja unter anderem selbst erwogen haben, könnten dann aber schneller und wahrscheinlich ohne vorherige gerichtliche Inanspruchnahme die Umschreibung des Eigentums veranlassen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 11.03.2007 | 18:55

Korrektur:

Unter Punkt 2.a muss es im vierten Absatz lauten:

Denn hieraus werden sich die Voraussetzungen ergeben, unter denen z.B. eine vorzeitige (Teil-)Abnahme im Zusammenwirken der Beteiligten vereinbart werden kann, gegebenenfalls auch in Abänderung des Anstellungsverhältnisses.
Bewertung des Fragestellers |


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