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Bauträger / Zuwegung / Pflasterung


04.11.2006 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Hallo,
wir haben Ende 2003 ein EFH von einem Bauträger erworben. Nach Baufertigstellung sind wir Mitte 2004 eingezogen. Das Haus befindet sich auf einem sog. ideell geteilten Grundstück. Das Gesamtgrundstück ist in 4 Teile aufgeteilt worden, wobei die Zufahrt zu 3 der 4 Teilgrundstücke über eine als „Gemeinschaftseigentum“ beurkundete Zuwegung erfolgt. Zum Zeitpunkt der damaligen Hausübergabe an uns im Sommer 2004 war nur eines der 4 Grundstücke bebaut; deshalb wurde die Zuwegung zunächst gem. mündlicher Absprache mit dem Bauträger nur mit einer provisorische Befestigung ausgeführt (Mineralgranulat), da die weiteren, später geplanten Bautätigkeiten sonst die finale Befestigung wieder zerstört hätten.

Mittlerweile ist ein weiteres Grundstück bebaut und die finale Befestigung der Zuwegung könnte nun ausgeführt werden. Die Baustellen-Zufahrten zu den verbleibenden 2 Grundstücken müssen nicht mehr zwingend über diese Zuwegung erfolgen (Zufahrt auch über die Durchgangsstraße möglich). Allerdings ist unser Bauträger nun plötzlich nicht mehr bereit die Zuwegung auszubessern und in den final geplanten Zustand zu versetzen. Wir haben zwar mehrfach versucht (schriftlich, Fax, persönlich) mit dem Bauträger Kontakt aufzunehmen, incl. Terminsetzung, jedoch bislang ohne Erfolg. Der Bauträger meldet sich bei uns nicht mehr. Beim einzigen persönlichen Kontakt, den wir vor ca. 4 Wochen hatten, behauptete er, dass das Mineralgemisch die finale Befestigung sein solle, es werde nur noch etwas aufgefüllt um die Lkw-Fahrspuren und Löcher aufzufüllen.

• Gem. notariell beurkundeter Teilungserklärung, die Bestandteil des notariell beurkundeten Kaufvertrages ist, wird „die Zuwegung zum Haus und Kfz-Stellplatz incl. 12 qm Terrasse mit Betonrechteckpflastern, Farbe: grau, angelegt“. Unser Bauträger meinte nun, dass mit „Zuwegung“ hier gar nicht die ca. 70 m lange Zufahrt gemeint sei, sondern nur der kleine Weg / Vorplatz von der Zufahrt (Gemeinschaftseigentum) zu unserem Hauseingang.
• Dieser Meinung können wir uns in keinem Fall anschließen, zumal wir bei Abschluß des Kaufvertrages der festen Meinung waren, dass die gesamte Zufahrt gepflastert wird (momentan ist das eine Schlammpiste und im Sommer extrem staubig). Des Weiteren steht im Kaufvertrag: „die Verkäuferin [Bauträger] trägt die Kosten aller Erschließungs- und Aufschließungsanlagen, …, insbesondere auch die Kosten der Frisch- und Abwasserleitung, Strom, Gas und Zuwegung“.
• Ein weiteres Argument die gesamte Zuwegung / Zufahrt nun doch nicht mehr zu pflastern ist angeblich die Baugenehmigung. Diese kannten wir zwar bei Vertragsabschluß nicht, aber das ist wohl eher kein Argument. In dieser Baugenehmigung steht, dass die Zufahrt „aus wasserdurchlässigem Material“ herzustellen ist. Der Bauträger meint nun, dass die o.g. Betonrechteckpflaster nicht wasserdurchlässig wären, was allerdings unser damaliger TÜV-Gutacher anders sieht und selbst wenn, es gibt auch sog. Dränagesteine.

So weit zum Sachverhalt und nun unsere Fragen dazu:
• Haben wir überhaupt meine reelle Chance unsere Forderungen nach einer Pflasterung der Zuwegung (Zufahrt von der öffentlichen Strasse zu den Grundstücken) durchzusetzen?
• Wenn ja, wie sollen wir hier am besten weiter vorgehen? Wie gesagt, der Bauträger meldet sich auf Versuche zur Kontaktaufnahme und Fristsetzungen mittlerweile nicht mehr. Sollen wir zu einem (Fach)-Anwalt gehen? Welche Fachrichtung? Wird die anwaltliche Beratung / Tätigkeit von unserer Rechtschutzversicherung übernommen (LSH-Versicherung, Grundstücks- und Mietrechtschutz & Familien-Rechtschutz)?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Schilderung haben Sie eine reelle Chance, die Pflasterung der Zuwegung zu erreichen. Die Einwendungen des Bauträgers sind -auch hinsichtlich der mündlichen Terminsabsprachen der BauAUSFÜHRUNGEN- nicht nachvollziehbar. Auch ist die Plasterung bei ordnungsgemäße Ausführung "wasserdurchlässig", sofern sie nicht versiegelt wird (was aber aus Kostengründen nahezu nie vorkommt).

Entscheidend wird dabei aber die genaue Prüfung des gesamten Bauvertrages und des Leistungsverzeichnisses sein, die hier im Forum so nicht durchgeführt werden kann.

Daher sollten Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen, der sich mit privaten Baurecht auskennt. Sie können sich an einen Fachananwalt wenden; das ist aber nicht unbedingt notwendig.

Die Rechtsschutz wird die Kosten voraussichtlich nicht übernehmen. Ungeachtet dessen sollten Sie sich an Ihre Rechtsschutzversicherung wenden und dieses noch einmal abklären.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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