Bauträger/ Kaufvertrag erfüllt Stellplatzauflage nicht

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

1.
Nach Art. 47 der Bayrischen Bauordnung (Stellplätze) gilt:
Die Zahl der notwendigen Stellplätze nach Abs. 1 Satz 1 legt das Staatsministerium des Innern durch Rechtsverordnung fest. 2 Wird die Zahl der notwendigen Stellplätze durch eine örtliche Bauvorschrift oder eine städtebauliche Satzung festgelegt, ist diese Zahl maßgeblich. (3) Die Stellplatzpflicht kann erfüllt werden durch
1. Herstellung der notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück,
2. Herstellung der notwendigen Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist, oder
3. Übernahme der Kosten für die Herstellung der notwendigen Stellplätze durch
den Bauherrn gegenüber der Gemeinde (Ablösungsvertrag).

Hier hat man dann die Baugenehmigung mit einer Auflage versehen. "Auflage" bedeutet im Rechtssinne folgendes:
Die Auflage, § 36 Abs. 2 Nr. 4 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG), ergeht gemeinsam mit dem Verwaltungsakt (hier die Baugenehmigung) und begründet für den Bürger Pflichten. Diese können im Wege der Verwaltungsvollstreckung durchgesetzt werden. Bei nachhaltigen Verstößen kommt auch ein Widerruf des Verwaltungsaktes gemäß § 49 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 VwVfG in Betracht.

Ich denke auch, dass es hier zu keinen größeren Problemen kommen sollte; gegebenenfalls sollten Sie noch mal bei der Bauaufsichtsbehörde gezielt und konkret nachfragen.
Schließlich gilt nach der oben genannten Regelung, dass bei der Herstellung der notwendigen Stellplätze auch auf ein geeignetes Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks zurückgegriffen werden kann, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist.

Letztlich geht es auch darum, dass insgesamt nicht zu wenige Stellplätze für die einzelnen Reihenhäuser in der Gesamtanlage zur Verfügung stehen dürfen, insbesondere diese nicht an Personen verkauft werden dürfen, die selbst nicht in den Reihenhäusern wohnen.

Gegebenenfalls wäre auch diesbezüglich nochmals eine Recherche zu betreiben.

2.
Bezüglich der möglichen Schritte der Bauverwaltung verweise ich auf meine obige Antwort (Verwaltungsvollstreckung und schlimmstenfalls Widerruf der Baugenehmigung).
Insofern könnten Sie sich auch grundsätzlich an den Bauträger halten und Rückgriff bei ihm nehmen (dazu gleich in Antwort 3.).

3.
Nach meiner ersten Einschätzung liegt ein Mangel des Bauträgervertrages vor, falls es dennoch zu Schwierigkeiten mit der Bauaufsicht kommen sollte:

Damit stehen Ihnen sämtliche Gewährleistungsansprüche zu (auch bezüglich anderen Mängeln sonstiger Art):

Zunächst müssten Sie dem Bauträger die Gelegenheit zur Nacherfüllung/Nachbesserung in Bezug auf den Mangel geben (Sie teilen dieses ihm schriftlich mit – mit Einschreiben/Rückschein, wegen der Beweisbarkeit), dann können Sie bei fruchtlosem Fristablauf beziehungsweise einer Verweigerung oder Sinnlosigkeit einer Nacherfüllung oder Nachbesserung vom Vertrag zurücktreten.

Dieses wird wahrscheinlich eher nicht in Betracht kommen, da ansonsten der Vertrag für Sie durchaus Sinn haben wird, es hier nur um die Stellplatzauflage geht.

Neben dem Rücktritt können Sie gleichzeitig, also parallel, beziehungsweise auch isoliert, den Schaden verlangen, der Ihnen im Vertrauen auf die Mangelfreiheit des Grundstücks entstanden ist.

Anstatt des Rücktritts können Sie den Kaufpreis entsprechend mindern.

Sie könne auch Schadensersatz statt der Leistung (unter Verzicht auf die Eigentumsübertragung hinsichtlich des Reihenhauses/Grundstück) verlangen, was aber hier genauso wie der Rücktritt eher nicht in Betracht kommt.

Die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche beträgt bei Bauwerken fünf Jahre.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.