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Bauträger Aufschlag für Sonderwünsche

| 26.11.2011 23:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Wir haben eine Wohnung in einem Bauträgerprojekt gekauft. Es handelt sich dabei um einen namhaften Münchner Bauträger. Inzwischen ist das Haus im Rohbau.

Laut Vertrag haben wir die Möglichkeit Sonderwünsche anzubringen:

"Der Erwerber kann bauliche Abweichungen gegenüber den Bauplänen und der Baubeschreibung (Sonderwünsche) nur für sein Sondereigentum verlangen. Der Veräußerer muss Sonderwünschen nur zustimmen, wenn sie zumutbar sind, sie der Baugenehmigung und den Regeln der Technik entsprechen, der Planungs- und Baufortschritt sie erlaubt und sie Pflichten des Veräußerers gegenüber Dritten nicht beeinträchtigen. Sonderwünsche werden nur ausgeführt, wenn sie zwischen Veräußerer und Erwerber rechtzeitig schriftlich vereinbart werden. Dabei ist ihr Preis unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten einschließlich der Kosten der Architekten, Projektanten, Bauleiter und dergleichen als Festpreis zu vereinbaren; für die Minderkosten sind die Ersparungen des Veräußerers maßgebend."

In der Baubeschreibung sind ebenfalls die Kosten für die Inklusiv-Ausstattung festgehalten.

Wir haben in der Hauptsache Fliesen, Parkett und Sanitärgegenstände ausgetauscht.

Nun haben wir das Angebot des Bauträgers auch mit Kopien der Lieferantenangebote erhalten. Dabei ist uns aufgefallen, dass bereits die von den Lieferanten angesetzten Preise ortsübliche Preise um 80 - 120 % übersteigen.

Auf diese Mehrkosten erhebt der Generalunternehmer einen "GU-Zuschlag" von 12%.
Auf diesen Gesamtbetrag erhebt dann der Bauträger nochmal eine "Koordinationspauschale" von 15 %. Also betragen allein die Aufschläge 28,8 %.

Beispiel Parkett:

Im Kaufpreis enthalten ist Parkettboden für ca. 100 EUR/qm einschließlich Nebenleistungen und der Verlegung. Bei Eigenverlegung bekämen wir 70 EUR/qm erstattet.

Der Aufschlag für unseren Parkett-Sonderwunsch wird mit 130 EUR/qm angesetzt. Somit wäre der Bruttowert 230 EUR/qm. Dazu kommen noch die Aufschläge von 12% und 15%, was in einem Endpreis von 296,24 EUR/qm resultiert.

Bei 85 qm ergibt das die stolze Summe von 25.180 EUR.

Ein Gegenangebot eines ansässigen Parkettfachhandels bietet für das gleiche Parkett pro qm 109 EUR plus 27 EUR Verlegung. Abzüglich 70 EUR/qm bei Eigenverlegung kämen wir auf einen Preis von nur noch 5.610 EUR, sprich knapp 20.000 EUR weniger.

Diese Mondpreise ziehen sich durch alle Angebote (Fliesen, Sanitär usw).

Meine Fragen:

1) Kann man den Bauträger bzw. dessen Lieferanten dazu zwingen, ortsübliche Preise zu verlangen, evtl. indem man Gegenangebote vorlegt?

2) Sind der GU-Zuschlag und die Koordinationspauschale des Bauträgers rechtens, da diese im Kaufvertrag an keiner Stelle erwähnt werden?

3) Falls Chancen bestehen, den Preis auf ein vernünftiges Maß zu reduzieren, welche nächsten Schritte sollen wir unternehmen?


Falls wir hier nichts mehr machen können, werden wir uns natürlich für den Selbstausbau entscheiden, wobei das wegen der Gewährleistung und der Verzögerung nicht ideal ist.

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Die Höhe der Vergütung für zusätzliche Leistungen bzw. für Sonderwünsche richtet sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung ( Urkalkulation) und den besonderen Kosten der zusätzlich geforderten Leistung . Bei der Neufestlegung des Preises sind die Mehr- und Minderkosten zu berücksichtigen, die durch die Leistungsänderung, nämlich dem Sonderwunsch, entstehen. Dazu ist eine Vergleichssberechnung anzustellen. Es genügt demnach nicht, wenn der Auftragnehmer, also der Bauträger, eine bloße pauschale Preiserhöhung mit irgendwelchen Preisen begehrt (OLG Koblenz, NJW-RR 1993, 210,211) Grundlage für den neuen Preis für den Sonderwunsch ist somit die ursprüngliche Preisvereinbarung mit dem Bauträger, auf die dann die Mehrkosten in angemessener Weise hinzuzurechnen sind. Wenn der bisherige Preis unter Wert durch den Bauträger ursprünglich kalkuliert wurde, um den Auftrag zu erhalten, dann muss dies entsprechend berücksichtigt werden. Allerdings kann der Bauträger nicht mehr verlangen als die angemessene, d.h. die übliche Vergütung gem. § 632 Abs. 2 BGB und nicht „die Mondpreise", die hier in Ihrem Fall verlangt werden. Üblich i.S.d. § 632 Abs. 2 BGB ist die Vergütung , die zur Zeit des Vertragsschlusses nach allgemeiner Auffassung der beteiligten Kreise am Ort der Werkleistung für Leistungen gleicher Art, Güte und Umfang verlangt wird ( BGH, NJW 2001, 151,152). Das sind ganz sicher nicht die „ Mondpreise" einschließlich der Zuschläge ( Gu- Zuschlag / Koordinationspauschale) die der Bauträger in Ihrem Fall als Vergütung für die Ausführung der Sonderwünsche fordert. In einem Rechtsstreit würde ein Sachverständiger zur Ermittlung der üblichen Vergütung vom Gericht beauftragt werden.

Versuchen Sie sich mit dem Bauträger unter Hinweis auf meine Ausführungen auf einen angemessenen Preis zu einigen. Ist er hierzu nicht bereit, sollten Sie mit einer Kündigung des Vertrages drohen, da Ihnen im Vertrag Sonderwünsche gestattet aber durch die „ Mondpreis "letztlich verwehrt werden. Dies dürfte einen Kündigfungsgrund darstellen, da diese Handlungsweise des Bauträgers einen Verstoß gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB darstellt. Bevor Sie sich allerdings zu dem Schritt der Kündigung entschließen, sollten Sie auf jeden Fall anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, wobei ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung stehen würde. Die Entfernung spielt bei den heutigen Kommunikationsmöglichkeiten keine Rolle.

Gern stehe ich bei Bedarf für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


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FRAGESTELLER 27.11.2011 4,8/5,0
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