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Bauträger Abnahme- und Übergabetermin - früheren Termin erzwingen


04.12.2015 18:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Wir haben im März 2015 eine Eigentumswohnung vom Bauträger in München gekauft.
Die Wohnung ist seit längerem bezugsfertig, jedoch gab es grundsätzlich Probleme mit dem Stromanschluss, die seit dieser Woche behoben sind.

Obwohl also unsere Wohnung inzwischen fertig ist, lediglich finden noch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, an den Außenbereichen etc. statt, verzögert der Bauträger den Abnahmetermin nach hinten.

Wichtig ist hierbei, dass ursprünglich eine Fertigstellung im Sommer zur Diskussion stand:
Mündliche Aussagen zum voraussichtlichen Fertigstellungstermin vor dem Kauf:
Juli - August 2015 -> das war seinerzeit aufgrund des Baufortschritts auch grundsätzlich möglich und für uns wichtiges Entscheidungskriterium für diese Wohnung.

Vertragstext:
Die Fertigstellung wird bis zum Ende des 3. Quartals 2015 angestrebt. Die vollständige Fertigstellung einschließlich Außenanlagen wird bis zum Ende der auf die
Bezugsfertigkeit nachfolgenden Pflanzperiode zugesichert.

Eine Vertragsstrafe wurde nicht vereinbart.

Am 07.10.2015 erhielten wir von der Hausverwaltung, die vom Bauträger bestellt wurde, folgende schriftliche Information: "Wir haben die Information, wonach die Übergaben Anfang Dezember 2015 für alle Wohnungen erfolgen sollen."

Dies deckte sich auch mit den mündlich vom Architekten erhaltenen Informationen.
Darauf hin haben wir unsere bestehende Wohnung zu Ende Dezember gekündigt.

Jetzt wurde angekündigt, dass die Übergaben erst ab dem 18. Januar statt finden sollen.

Aus den mündlichen Informationen vom Architekt und anderen Personen entnehmen wir, dass der Bauträger mit der Verzögerung im wesentlichen drei Sachen anstrebt:
1) Alle Übergaben im Hause in der gleichen Woche durchzuführen
2) Die vollständige Fertigstellung abnehmen zu lassen um somit auch die beiden weiteren Zahlungsraten gleich bei Schlüsselübergabe zu erhalten
3) Kein Streß vor Weihnachten

Der Zahlungsplan entspricht im wesentlichen der MaBV:
k) 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen
Besitzübergabe,
l) 2,1% nach Fertigstellung der Fassadenarbeiten und
m) 3,5% nach vollständiger Fertigstellung.

Hier noch die vertraglichen Regelungen zur "Abnahme und Übergabe":
1. Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme nach
Herstellung des Vertragsobjekts. Auf Verlangen des Verkäufers ist
das vertragsgegenständliche Gemeinschaftseigentum, auch die
Außenanlagen getrennt, und zwar gegebenenfalls auch schon vor
Abnahme des Sondereigentums abzunehmen.
Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsobjektes
statt. Hierüber ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen,
in das noch fehlende Leistungen und Mängel aufzunehmen sind,
auch soweit hierüber Streit besteht. Andere Formen der Abnahme
sind damit nicht ausgeschlossen.
2. Das Vertragsobjekt gilt als fertiggestellt, wenn es keine Mängel aufweist,
die den üblichen Gebrauch wesentlich und unzumutbar beeinträchtigen. Auch geringfügige Nachhol- und Ausbesserungsarbeiten hindern die Fertigstellung nicht.
3. Besitz und Nutzungen gehen von dem Zeitpunkt an auf den Käufer
über, ab dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund der Übergabe nutzen
darf. Ab Übergabe gehen alle Lasten, insbesondere auch die
laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen
Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über.
4. Der Verkäufer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn das Vertragobjekt
vollständig fertig gestellt ist und die Abnahme durchgeführt ist. Die
Übergabe kann jedoch verweigert werden, wenn der Käufer nicht alle
zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um
Zug gegen Übergabe leistet. Der Verkäufer hat den Termin für die Besitzübergabe und für die
Abnahmen mit einer Frist von zwei Wochen mitzuteilen.


Jetzt die Fragen:
1) Können wir - selbstverständlich gegen Zahlung der Rate von 8,4% - die Besitzübergabe erzwingen?
2) Gibt es überhaupt eine realistische Chance dies noch vor Weihnachten zu erreichen?
3) Können wir Schadenersatz ggü. Hausverwaltung und/oder Bauträger geltend machen, da uns ja wirtschaftlicher Schaden durch die Information "Dezember" im Vergleich zur jetzt entstandenen Situation "Januar entstanden ist?
4) Hat der Bauträger die Möglichkeit die Schlüsselübergabe im Januar zu verweigern, wenn wir zwar die Wohnung abnehmen und den entsprechenden Teil zahlen, aber nicht bereit sind zu dem Zeitpunkt die letzten beiden Raten zu begleichen?



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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nr.1.) Ich sehe keine vertragliche oder gesetzliche Möglichkeit, eine Übergabe kurzfristig zu erzwingen - wann Ubergabereife eintritt, haben Sie leider nicht in der Hand. Steht jedoch für sie die Bezugsfähigkeit fest, kann es nicht schaden das Geld anzubieten UND den Verkäufer unter Fristsetzung zur Übergabe aufzufordern!

2.) Unter Androhung der Geltendmachung von Verzugsansprüchen, können sie zumindest versuchen die Übergabe zu erreichen.

3.) Bedauerlicherweise wurde keine Vertragsstrafe vereinbart - dies gilt jedoch nicht fur Schäden die Verzugsbedingt entstehen, insb. Mietschaden! Dazu muss Verzug vorliegen. Dies tritt ein, wenn zB ein Kalendermässig bestimmter Termin nicht eingehalten wird (dann ohne Mahnung)

4.) hier ist k) im Vertrag massgeblich. Die Übergabe erfolgt nach den dortigen Bedingungen zug um zug, andere Raten bleiben unberücksichtigt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2015 | 19:38

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Folgende Nachfrage zum Sachverhalt:
- Ergeben sich aus ihrer Sicht aus dem Schreiben der Hausverwaltung (Übergabe Anfang Dezember) irgendwelche Rechtsfolgen oder Forderungen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2015 | 20:42

Das wird die entscheidende Frage sein, ob das Schreiben dem Bautrager zuzurechnen ist. Wenn err Erfüllungsgehilfe wäre, müsste sich der Unternehmer daran messen lassen. Sie können mir das Schreiben gern einmal mailen.

Ergänzung vom Anwalt 12.12.2015 | 16:57

Guten Tag,

bitte überlassen Sie mir bei Bedarf das o.g. Schreiben. Vielen Dank.
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