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Bauten auf Grundstück im Aussenbereich - geduldet?

10.07.2013 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Bestandsschutz und nachträgliche Genehmigungen sowie Duldungen im baurechtlichen Außenbereich

Ich besitze ein Wohnhaus im Aussenbereich, Landschaftsschutzgebiet, Baden-Württemberg.
Das Haus mit Garten habe ich 1989 gekauft und möchte es jetzt verkaufen.
Das Wohnhaus wurde in den 60-er Jahren ungenehmigt erbaut, derzeit bin ich noch am recherchieren ob das Haus nachträglich genehmigt wurde oder nur geduldet ist.
Ich halte schon seit dem Jahr 2000 einige Schafe dort, ein Offenstall (ohne Genehmigung) steht auf dem eingezäunten Hausgrundstück. Ebenfalls ein kleiner Hühnerstall.
Für weitere 2 auf dem Hausgrundstück befindliche Gebäude (Holzhäuser) habe ich 2007 vor dem Verwaltungsgericht die Duldung erstritten, nachdem eine Abbruchverfügung vorausgegangen war.

Meine Fragen die sich jetzt stellen, da ein Kaufinteressent dies wissen will:

1.) Wie verbindlich ist eine Duldung bzw. nachträgliche Genehmigung?
2.) Wenn eine Hobby-Tierhaltung (z.B. Schafe, Ziegen oder Hühner) nicht mit der Errichtung von neuen Ställen oder Zäunen verbunden ist, ist diese dann generell erlaubt? Gerade dann wenn es schon eine feste Umzäunung des Hausgrundstückes gibt welche noch nie vom Landratsamt moniert wurde und schon seit ca. 30 Jahren besteht?
3.) Welche Art von Tieren darf im Aussenbereich generell (ohne Erstellung von Ställen) gehalten werden?
4.) Wie groß sind die Chancen das Wohnhaus nachträglich genehmigen zu lassen, falls sich es als nur "geduldet" herausstellt?

Ich benötige Ihre Stellungnahme sehr kurzfristig.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:



1.
Sofern die Duldung gerichtlich von Ihnen erstritten wurde und das Urteil – was ich annehme – rechtskräftig geworden ist, entfaltet dieses für Sie und die Behörde/Gerichte Bindungswirkung, was also nicht zu einem nachträglichen Nachteil für Sie führen darf. Dieses ist ganz grundsätzlich ausgeschlossen, bis auf ganz wenige Sonderfälle, die hier aber nicht einschlägig sein sollten.

Sie sollten in einer Kaufvertragsurkunde unbedingt auf dieses Urteil Bezug nehmen und dieses als Anlage beiheften – der Notar wird mit Ihnen und einem Käufer dieses besprechen können.

Zum Wohnhaus:
Für die Genehmigung und die Genehmigungsfähigkeit haben Sie als Verkäufer grundsätzlich einzustehen, wenn nichts anderes diesbezüglich vereinbart wird.

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar):

Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießt sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch Bescheid feststellen lassen.

Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung: Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn Sie z. B. wie hier ein Jahrzehnte altes Grundstück gekauft haben oder dieses nach dieser Zeit verkaufen wollen, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird Ihnen die Behörde bei einem Antrag auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien ihrer eigenen/fremden Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es leider Ihr Problem.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus.

Sie müssten also Akteneinsicht einholen (lassen - durch einen Anwalt ggf. bei Bedarf).

Eine nachträgliche Genehmigung ist dann denkbar.

2. und 3.
Bezüglich der bloßen Duldung verweise ich auf eben zu 1.: Eine Duldung/Bestandsschutz der Tiernutzungen allein durch Zeitablauf scheidet aus.

Im Übrigen gilt nach § 35 BauGB - Bauen im Außenbereich -
„(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

1.
einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt [m räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs],
[…]

4.
wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, […]

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden [sind also zu genehmigen], wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist."

Problem ist hier aber vor allem der Landschaftsschutz:
Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt nämlich insbesondere vor, wenn das Vorhaben bzw. die Nutzung Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet.

Dieses wäre hier zu prüfen.
Tiere (unbeschränkt – aller Art) dürfen nur mit Erlaubnis der Naturschutzbehörde in der freien Landschaft ausgebracht oder angesiedelt werden, insbesondere in Landschaftsschutzgebieten; ansonsten drohen teils hohe Bußgelder wegen einer Ordnungswidrigkeit.

Da gelten die allgemeinen regeln im Außenbereich nicht.

4.
Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießt sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch Bescheid feststellen lassen.

Dieses betrifft auch das Wohnhaus.

Dieses lässt sich aber nur schwer aus der Ferne einschätzen und kann nur zuverlässig im Wege der Akteneinsicht geklärt werden – vielen Dank für Ihr Verständnis.

Diese öffentlich-rechtlichen Fragen wären aber unbedingt vor einem Kaufvertragsabschluss zu klären, um sich auch zivilrechtlich bestmöglich abzusichern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

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