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Baustopp per einstweiliger Verfügung; Grundbucheintrag durch Baufirma möglich???


| 23.04.2006 15:51 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Folgendes Problem:

Ich habe mit einem Architekturbüro einen Bauwerksvertrag abgeschlossen; hinter dem Architekturbüro steht ein Dipl.Ing.Arch. ohne Vorlageberechtigung. Zur Erstellung aller Unterlagen usw. sucht er sich einen Architekten mit Vorlageberechtigung, der die Unterlagen, Pläne usw. erstellt.
Der Bau wurde begonnen und ich habe nach Zahlungsplan immer gezahlt. Keller und EG stehen bereits und nun ist die vom Architekturbüro beauftragte Baufirma abgerückt, da angeblich die von mir gezahlten Gelder nicht weiter geleitet wurden und noch ein 5stelliger Betrag aussteht.
Es fallen nun Begriffe wie "Betrüger", "Veruntreuung zweckbezogener Gelder" usw.

Die Baufirma will nun den Bauwerksvertrag weiter führen und mich dazu überreden, dass ich den Vertrag mit dem Architekturbüro fristlos kündige, wozu ich angeblich berechtigt wäre. Diese Fa. würde mir sogar den Rechtsanwalt zahlen.
Ich habe aber in einem solchen Fall kein gutes Gefühl, da der Bauleiter der Firma zwar immer seine Worttreue beteuert usw. aber mich bereits ein paar Mal über den Tisch gezogen hat (eigene Entscheidungen werden getroffen, ohne zuerst mal mit mir zu sprechen; ich wurde hinterher über diese Entscheidungen informiert. Zumindest stimmen seine Worte nicht mit seinen Taten überein und ich erhielt überhöhte Rechnungen, dessen – nach Widerspruch nur zum Teil – gezahlte Gelder auch nicht für den jeweiligen Zweck weiter geleitet wurden).
Ich bin mir aber auch relativ sicher, dass der Geschäftsführer der Firma nicht alles weiß, was sein Bauleiter so alles "treibt". Ferner fallen seitens der Fa. Ausdrücke, die meines Erachtens schon das Gebiet einer sachlichen niveauhaften Diskussion verlassen haben.


Das Architekturbüro wiederum hatte Wind davon bekommen, dass zu viele eigenmächtige Entscheidungen getroffen wurden, nicht nach der Baubeschreibung gebaut wurde und schickte diese Firma in die Wüste. Die letzten Gelder wurden wohl auch nicht vom Büro an die Firma gezahlt.
Hier wiederum finden keine Beschimpfungen "unterhalb der Gürtellinie" statt; es wird bestätigt, dass eigentlich recht ordentlich gearbeitet wurde, lediglich wurde bemängelt, dass eben zu viele eigenmächtige Entscheidungen getroffen wurden und dass sich nicht überall an die Baubeschreibung gehalten wurde!
Zwischenzeitlich war auch ein Gutachter da, der sich die genannten Differenzen zur Baubeschreibung auch angesehen hat und zum größten Teil auch alles bestätigen konnte.
Das Architekturbüro hat nun inzwischen auch ein anderes Unternehmen beauftragt, bei mir weiter zu bauen und dies geschieht nun auch seit ca. 1 Woche.

Nun hat die Erstfirma bei mir angerufen, mir vorgeworfen, dass ich
a) die neue Firma hier bauen lasse, obwohl ich wüßte, dass die von einem Betrüger beauftragt wurden
b) deren Angebot zur Übernahme des Vertrages noch nicht angenommen habe
c) deren Angebot zur Übernahme der Kosten für einen Anwalt noch nicht in Anspruch genommen habe

und drohten gleich damit
a) per einstweiliger Verfügung eine Baustopp zu erwirken, da die es nicht zulassen können, dass jemand an deren Eigentum (Achtung: die Baustoffe wurden an den Baustofflieferanten von der "Erstfirma" auch noch nicht gezahlt!!!) weiter arbeiten würden
b) sich ins Grundbuch eintragen lassen werden, da denen ein Teil des Hauses gehört!

Meine Frage(n) nun:

Kann die Firma das tatsächlich machen?
Mein Vertragspartner ist doch das Architekturbüro und ich habe ja immer pünktlich und nach Baufortschritt bezahlt!! Oder ist das "nur" eine Drohung, um Druck zu machen, damit ich denen endlich den Auftrag gebe?!?!??
Wenn ich immer bezahlt habe, gehört mir doch das auch alles, oder?!?!?

Kann ich "sicherheitshalber" vom Architekturbüro noch eine Fertigstellungsbürgschaft verlangen, obwohl der Bau schon begonnen wurde? (Dann könnte ich bestimmt auch wieder besser schlafen...)



Inzwischen wurden sogar die Staatsanwaltschaft, die Architektenkammer, die IHK und wahrscheinlich noch einige andere Instanzen von der "Erstfirma" eingeschaltet, da hier System im Betrug vorgeworfen wird!! Ich kann von meiner Warte aus nicht beurteilen, ob an den Vorwürfen was dran ist und bemühe mich wirklich in der Sache Objektivität zu bewahren!

Ich werde wohl im Laufe der nächsten Woche (obwohl ich aus Arbeitsgründen eigentlich kaum Zeit habe) zum Anwalt gehen müssen und hierfür Kosten tragen dürfen, obwohl ich doch gar nichts für die ganze Situation kann, denn ich habe ja immer bezahlt!
Ich kann nichts für die Situation, es soll scheinbar jedoch alles auf meinem Rücken ausgetragen werden! Immerhin geht es hierbei um eine Lebensentscheidung, da eine (für mich) hohe Bausumme dahinter steckt…. Ich bin mir nun ziemlich unsicher, was ich machen soll, denn wenn was an den Vorwürfen dran ist, wird mein Bau möglicherweise nicht fertig und dann gilt aber wohl auch kaum noch das Angebot der Erstfirma, den Vertrag zum gleichen Preis und Umfang usw. weiter zu führen.


Ich entschuldige mich für die Länge des Beitrages, aber ich denke, dass in dieser etwas komplizierten Situation mehr beschrieben werden musste….

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:

In der Regel ist im Bauträgervertrag ein bestimmter Feststellungstermin bezeichnet, der als Vertragsfrist vom Bauträger einzuhalten ist, und oftmals mit Vertragsstrafen verbunden ist.

Bei Fristüberschreitung erhält der Erwerber einen Schadensausgleich. Hierbei bleibt es dem Erwerber unbenommen, einen über die Vertragsstrafensumme hinausgehenden Schaden noch als Schadensersatz geltend zu machen. Der Erwerber muss sich hier die Geltendmachung der Vertragsstrafe bei der Abnahme vorbehalten.

Für den Fall, dass kein Feststellungstermin vertraglich vereinbart worden ist, müsste der Bauträger hinsichtlich seiner Feststellungsverpflichtung in Verzug gesetzt werden. Erforderlich ist eine nach § 286 I BGB ordnungsgemäße Mahnung.
Eine Mahnung ist aber auch dann notwendig,wenn zwar ein bestimmter Termin vereinbart war, dieser aber ohne Verschulden des Bauträgers überschritten wurde.

In Bezug auf die geleisteten Zahlungen sollten Sie Ihr Augenmerk auf das Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen vom 01.06.1909 legen.
Nach § 1 GSB ist der Empfänger von Baugeld verpflichtet, das Baugeld zur Befriedigung solcher Personen, die an der Herstellung des Baues aufgrund eines Werk-, Dienst- oder Lieferungsvertrags beteiligt sind, zu verwenden. Eine anderweitige Verwendung des Baugeldes ist bis zu dem Betrag statthaft, in welchem der Empfänger aus anderen Mitteln Gläubiger der bezeichneten Art bereits befriedigt hat.

Das GSB bezweckt also den Schutz der an der Herstellung eines Baues beteiligten Personen. Es soll verhindern, dass Baugeld zu fremden Zwecken verwendet wird, insbesondsere für private Zwecke des Baugeldempfängers oder zur BEzahlung anderer Schulden.
§§ 1, 5 GSB sind Schutzgesetze nach § 823 II BGB zugunsten der Baubeteiligten und führen daher zu Schadensersatzsansprüchen.

Die Ankündigungen der Erstfirma dürften nach meiner Einschätzung nicht realistisch zu sein.
Nach Ihren Angaben ist die Vertragsbeziehung zu dieser Firma aufgehoben.
Wenn diese Firma selbst Ansprüche noch geltend macht, müssen diese in justirzförmiger Weise geltend gemacht werden.

Wie Sie selbst vortragen haben sind Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen jeweils fristgemäß nachgekommen. Für alle Baustoffe, die Sie bezahlt haben und die in Ihrem Bau verwendet worden, werden Sie bereits Eigentümer durch die Verarbeitung selbst, § 950 BGB.
Das Eigentum des Stofflieferanten erlischt, ebenso die an dem Stoff etwa bestehenden dinglichen Rechte. Der Ausgleich für den Rechtsverlust des Stoffeigentümers ergibt sich entweder aus den vertraglichen Vereinbarungen der Beteiligten oder aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Für die Erwirkung eines Baustopps besteht keine Handhabe, da Sie ja wohl in öffentlich-rechtlicher Hinsicht mit Ihrem Bau nicht gegen baurechtliche Vorschriften verstoßen.

Das Verhalten der Erstfirma dürfte in der Tat dahingehend auszulegen sein, dass sie um jeden Preis den Auftrag erhalten möchte.

Vor dem Hintergrund der verworrenen Situation werden Sie daher nicht umhin kommen, die Dienste eines auf Bau- und Architektenrecht spezialisierten Kollegen in Anspruch zu nehmen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einstweilen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte, wonach Sie Ihre weiteren Schritte planen können.

Ich verbleibe

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -


info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 23.04.2006 | 17:19

Hallo,


vielen Dank für die schnelle Antwort.
Wenn ich das also richtig verstehe, ist auch ein Eintrag ins Grundbuch nicht möglich?!?!!?
Alles, was fest vermauert und auch von mir bezahlt ist, gehört auch MIR????

Wie sieht denn das mit der Fertigstellungsbürgschaft nach Baubeginn aus?!?!? (Diese Frage haben Sie wohl im Eifer des Gefechts übersehen?) Ist das noch möglich???

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.04.2006 | 20:42

Sehr geehrter Ratsuchender,

danke für Ihre Nachfrage.

Zu den Bausicherheiten:

Geschützt werden Sie aus den Bestimmungen des GSB (§ 1 GSB) wie bereits von mir ausgeführt worden ist.

Zur Bürgschaft das Folgende:

Wenn die VOB/B nicht Grundlage des Bauvertrages und der Bauuunternehmer nach dem geschlossenen Vertrag zur Sicherheitsleistung verpflichtet ist, kommt § 232 BGB zur Anwendung. Nach § 232 Abs. 2 BGB eine Bürgschaftsstellung nur dann zulässig, wenn der Unternehmer außer stande ist, Sicherheit in eine der in § 232 Abs. 1 BGB bestimmten Arten zu leisten.
Bei einem BGB-Bauvertrag muss sich der Auftraggeber auf eine Bürgschaft nicht einlassen.
Über Ihre vertraglichen Gestaltungen haben Sie allerdings nichts Konkretes vorgetragen.

Bei Vereinbarung der VOB/B gilt nach § 17 Nr. 4 VOB/B das Folgende:

- Bürge muss vom Auftraggeber als tauglich anerkannt sein,
- schriftliche selbsschuldnerische Bürgschaft muss vorliegen (Bürge muss auf die Einrede der Vorausklage verzichten),
- Bürgschaft darf nicht auf bestimmte Zeit begrenzt sein,
- Bürgschaft muss nach Vorschrift des Auftraggebers ausgestellt sein,
- Bürgschaft darf den Bürgen nicht zur Zahlung auf erstes Anfordern verpflichten.

Unter diesen Voraussetzungen ist eine Bürgschaft nach den Regelungen der VOB/B zulässig.

Zu den Grundbucheintragungen:

Nur ganz bestimmte Rechte und Rechtsverhältnisse können in das Grundbuch eingetragen werden. Hierzu zählen alle dinglichen Rechte an Grundstücken und alle grundstücksgleichen Rechte, alle dinglichen Rechte an Grundstücksrechten (Nießbrauch etc.), relative Verfügungsbeschränkungen, der Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs und die Vormerkung.

Ob die von Ihnen bezeichnete Erstfirma ein solches eintragungsfähiges Recht besitzt sollten Sie im Einzelnen mit Ihrem Rechsbeistand klären.

Zur Vorschrift des § 950 BGB habe ich bereits ausreichend vorgetragen.
Diese Vorschrift enthält einen Eigentumserwerbsgrund, allerdings gehen vertragliche Abmachungen zwischen dem Lieferanten des Stoffes und dem Hersteller vor.

Da Sie zu den vertraglichen Gegebenheiten keine detaillierten Angaben gemacht haben, kann ich Ihnen auch nur die Grundsätze des Rechts vorgeben.

Ich hoffe, Ihnen nunmehr in ausreichender Weise geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 03.10.2013 | 11:47


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