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Baustopp + Weiterführung bzw. Fertigstellung

31.05.2008 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


SG Rechtsanwalt,
nach Baugenehmigungsbescheid und Schnurgerüstabhname durch das Landratsamt erfolgte unser Bau bis zum vorgestrigen Baustopp, da ein Nachbar Einspruch erhob. Firsthöhe sei zu hoch. Wir haben nun Antrag auf Aussetzung des Sofortvollzuges der Baueinstellung beantragt (s.u. Schreiben). In 4 Tagen gibt es eine einberufene Gemeinderatssitzung, da der Bau in den Augen der Gemeinde nicht dem geänderteen Bebauungsplan in der Höhenlage entspricht , allerdings das Landratsamt die Höhenlage festgelegt hat und demnach korrekt gebaut wurde.
Da es sich um eine Hanglage handelt war dies auch zwingend notwendig. Die Wandhöhen vom Bebauungsplan ersehen Sie unten im Schreibeen. "Soll" sind die Festsetzungen, "Ist" was nun tatsächlich gebaut wurde. Allerdings durch die Festlegung des LA. Der Bau liegt nun eigentlich 49cm zu hoch, wobei die Firsthöhe durch nicht Ausschöpfung der möglichen FH nun tatsächlich 20cm zu hoch ist.
Unsere Fragen:
1. Das Landratsamt legt die Höhenlage durch das Schnurgerüst fest, allerdings setzt sie einen Bezugspunkt (Höhenkoordinate) um 49cm zu hoch. Die Gemeinde muss nun durch Mehrheitsbeschluß dem zustimmen, da die nun tatsächlich entstandenen Höhen etwas mit dem geänderten Bebauungsplan abweichen. Der Rohbau ist allerdings fast fertig und kann auch zum jetzigen Zeitpunkt nicht einfach umgebaut werden. Wir haben uns an die Wandhöhen der Tekturplanung exakt gehalten und die Höhenlage-Festlegung des LA gehalten gehalten. Was sieht hier die Rechtssprechung vor ?
2. Wer trägt die Schadenskosten und evtl. Bauänderungskosten ? Das LA, das den Fehler eigentlich begann ? Der Nachbar, der Einspruch erhebt ? Die Gemeinde, falls diese dem nicht zustimmt ?
3. Müssen wir uns überhaupt auf einen evftl. Kompromiss mit dem Nachbarn einlassen ?
mfg
BD


Schreiben:
>> ...hiermit beantragen wir die Aussetzung des Sofortvollzuges der Baueinstellung unseres Bauvorhabens in ...FlNr..

Begründungen: 1.Der schriftliche Nachbareinspruch der Familie .. wegen Überschreitung der Firsthöhe um ca. 1 bis 1,5m und gleicher Höhe wie das Nachbarhaus Panitz stimmt nicht. Nach Messungen des Bauunternehmers .. am Freitag, 29.05.2008 beträgt die derzeitige Firsthöhe 5,90m, die erlaubte Firsthöhe mit Erteilung „Änderung des Bebauungsplanes“ ist 5,70m. Die Firsthöhendifferenz beträgt somit 0,20cm, bitte beachten Sie hier auch Punkt 2.ff. Der Firsthöhenvergleich wurde ebenfalls am Freitag mit einem Nivelliergerät exakt bemessen und wir unterschreiten die Firsthöhe zum Haus Panitz um 1,12m. Dies wurde nun auch so an unserem Gebäude mit Holzlatten markiert.
2.Mit Baugenehmigungsbescheid vom 10.03.2008 werden Nebenbestimmungen festgesetzt. Unter Punkt 1: << Vor Baubeginn muss durch ein Schnurgerüst die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und die Höhenlage festgelegt sein. ... Mit den Bauarbeiten (einschließlich Bauaushub) darf erst begonnen werden, wenn das Schnurgerüst vom Landratsamt .. als ordnungsgemäß abgenommen worden ist. Die bei der Schnurgerüstabnahme festgelegte Höhenlage ist einzuhalten. ... >> Die oben genannten Auflagen / Nebenbestimmungen wurden am Donnerstag, 17.04.2008 vom Landratsamt ...durch Hr....bestimmt, abgenommen und protokolliert. Als Höhenlagen-Anhaltspunkt wurde der Straßenkanaldeckel Windbergweg blau markiert und mit „+0,70“ bestimmt. Anwesend waren der Bauunternehmer Herr ..., die Bauherrin Frau ... und deren Vater ... Das Protokoll von Hr. .. bestätigt ebenfalls die o.g. Festlegung und wurde von Herrn .... und Fr. unterschrieben. Der Bau wurde bis dato ordnungsgemäß nach diesen Vorgaben erstellt.


3. Mit Baugenehmigungsbescheid vom 10.03.2008 wurde ebenfalls auf dem Tekturplan direkt nochmals „rot“ markiert und darauf hingewiesen: << Höhenlage nach örtlicher Festlegung bei der Absteckung >> Diese Höhenlage wurde am 17.04.2008 durch das LA ... festgelegt.

4. Durch den mündlich erteilten Baustopp am Donnerstag, 29.05.2008 durch das Landratsamt ... werden die Fertigstellung der Rohbauarbeiten, aber vor allem die Folgegewerke der Anschlussarbeiten verhindert. Dachstuhlarbeiten durch Fa. ... ab Montag 02.06.2008
Heizungsbau und Rohinstallion durch Fa. ... und Elektroinstallation, ab Mittwoch 05.06.2008 Fensterbau, Fa. ... und Innenputz Fa. ....Ende Juni Da es sich bei dem Bauvorhaben um ein genehmigtes Einfamilienhaus mit Gewerbeeinheit handelt, kann derzeit die Vorsteuer aus den gesamten Baukosten in Abzug gebracht werden (Seeling-Modell). Ab 01. Juli 2008 ändert sich diese Gesetzgebung lt. unserem Steuerberater. Somit fallen hier durch den derzeitigen Baustopp und den doch weiteren „kostenintensiven“ Folgewerken, die nicht mehr im Juni erbracht werden können, schon jetzt hohe Schadenskosten an. Wir können hier von einer höheren 5-stelligen Summe ausgehen. Verständlicherweise müssen wir uns als Bauherrschaft derzeit einen evtl. Schadensersatz vorbehalten, solange die Schuldfrage nicht geklärt worden ist. Auch das Baugeschäft Mussner und dessen Mitarbeiten sind seit Freitag ohne Beschäftigung. Auch möchten wir darauf hinweisen, dass nach Rücksprache mit der Dachstuhlfirma und dem Fensterbauer bereits diese beiden Gewerke, durch die o.g. Steueränderung, produziert sind bzw. in Produktion sind. Im Interesse aller Beteiligten hoffen wir am Dienstag, 03.06.2008 durch eine Ortsbesichtigung und anschließender Gemeinderatssitzung auf eine schnelle Lösung.
5. Ihre Nachmessung am Donnerstag, 29.05.2006 ergab nun folgendes: Das gesamte Gebäude liegt von der Höhenlage um 0,49cm höher als es der „Geänderten Bebauungsplan“ vorsieht. Allerdings gemessen an der Festlegung vom 17.04.2008 ist die Höhenlage und Ausführung der bisherigen Bauausführungen korrekt. Somit ergeben sich zur Zeit folgende „Soll-/Ist“-Höhen, ohne Berücksichtigung der Höhenfestlegung der Schnurgerüstabnahme, sondern Grundlage „Geänderter Bebauungsplan“: SOLL IST seitliche Wandhöhe Strasse 3,40m 3,79m maximale Firsthöhe 5,70m 5,90m seitliche Wandhöhe Hang 6,40m 6,17m (nach Auffüllung, Bitumenanstrich, schon jetzt ersichtlich)

Ein Tekturplan mit den geänderten Höhenkoordinaten liegt bei

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Für Sie als Bauherren ist zunächst die Regelung in Ihrer Baugenehmigung ausschlaggebend. Im Rahmen des Verwaltungsverfahrens, welches der Erteilung der Baugenehmigung vorgeschaltet ist, hat die zuständige Baubehörde zu prüfen, ob Ihr Vorhaben mit den öffentlich rechtlichen Vorschriften, zu denen auch der Bebauungsplan gehört übereinstimmt.

Weiterhin ist das Landratsamt auch verpflichtet, bei den von ihm festzulegenden Höhenlagen die Vorgaben eines bestehenden Bebauungsplans zu beachten, wenn die Bestandteil der Baugenehmigung ist.

Leider existiert nach der im Rahmen dieser Plattform möglich Recherche der zur Verfügung stehenden Rechtsprechung keine Entscheidung, welche genau auf Ihren Fall anwendbar ist.

Hinsichtlich der Ihnen entstehenden Schäden können Sie weder den Nachbarn noch die Gemeinde im Falle der verweigerten Zustimmung in Anspruch nehmen.

Mit Einlegung des Widerspruchs hat Ihr Nachbar lediglich die ihm zustehenden Rechte als Betroffener wahrgenommen. Hieraus entstehende Verzögerungen und Schäden, welche auf einem von der Rechtsordnung vorgesehenem und nicht mutwillig erscheinendem Verhalten basieren, gehen nicht zu seinen Lasten.

Da die Gemeinde nicht verpflichtet ist, einer Abweichung vom oder einer Änderung des bestehenden Bebauungsplans zuzustimmen, kann aus der unterlassenen Zustimmung ebenfalls keine Verpflichtung zum Schadensersatz entnommen werden.

Sofern der Mitarbeiter des Landratsamtes bei Festlegung der Höhenlage nachweislich schuldhaft die zu beachtenden Regelungen des geänderten Bebauungsplanes missachtete bzw. verkannte könnten Sie unter Vorliegen der übrigen Voraussetzungen einen Schadensersatzanspruch gegen die zuständige Behörde geltend machen.

Eine Verpflichtung auf einen Kompromiss mit Ihrem Nachbarn einzugehen obliegt Ihnen nicht. Weiterhin garantiert eine Rücknahme des Widerspruchs durch Ihren Nachbarn nicht die Möglichkeit weiterzubauen, da die zuständige Baubehörde nunmehr von der materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens Kenntnis hat und das eingeleitete Verfahren auch ohne Beteiligung Ihres Nachbarn fortführen kann.

Ich empfehle Ihnen auf Grund der Komplexität des geschilderten Sachverhaltes und der auf Sie zukommenden Mehrkosten des Baus einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

---

Abschließend erlaube ich mir, Sie auf Folgendes hinzuweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin


Rückfrage vom Fragesteller 31.05.2008 | 16:26

Danke für die Antwort.
Eine Klärung des komplexen Sachverhalts war nicht das Ziel meiner Frage. Ziel ist am Dienstag eine Lösung für alle Beteiligten ohne Prozess und weiteren Schäden.
Vielmehr wäre uns wichtig, wie Sie unsere Chancen einschätzen (evtl. auch in Bezug auf Bestandschutz), dass das Gebäude so bleibt. Immerhin steht bereits der Rohbau.
Da es ja offensichtlich zu keiner ordnungsgemäßen Abnahme des Schnurgerüst durch das Landratsamt kam, ist die "Schuldfrage" auch in den Augen der Gemeinde eindeutig. Wurde auch protokolliert. Die bisherige Bauausführung wurde korrekt aufgrund dieser Höhenlage erstellt. Ergibt nun allerdings zwangsläufig durch die Hanglage andere Wandhöhen, bzw. hangseitig wird diese nach wie vor unterschritten, strassenseitig um 0,49m überschritten und die Firsthöhe um nur 20cm. Dies betrifft eben den Nachbar hinter uns, der Einspruch einlegte.
Wie sehen Sie eben unsere Chance, dass es so bleibt, wie es ist ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.06.2008 | 17:28

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Bestandsschutz bedeutet den Schutz eines fertiggestellten Bauwerkes vor staatlichen Zugriffen. Voraussetzungen für die Anwendung von Bestandsschutzgrundsätzen ist, dass das Gebäude im Zeitpunkt seiner Errichtung den gesetzlichen Anforderungen entsprochen hat.

Dies ist ja gerade in Ihrem Fall nicht gegeben, so dass Sie sich nicht auf Bestandsschutz berufen können.

Ich muss Ihnen leider mitteilen, dass, ohne Zustimmung der Gemeinde hinsichtlich der Abweichung, Ihre Chancen den Rohbau ohne Änderungen zu beenden eher gering ausfallen, da das Bauwerk ausweislich Ihrer Ausführungen gegen Bauordnungsrecht verstößt.

Ich bedauere Ihnen leider keine positivere Antwort geben zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

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