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Bauschäden/Schadenersatz


10.06.2007 13:37 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir besitzen in Schleswig-Holstein eine Reihenwohnung (Reihenhaus) in einer Anlage mit insgesamt 8 Einheiten, Fertigstellung und Einzug Juli 2006.

Im Jan/Feb 2007 wurden in allen Einheiten Bauschäden festgestellt:

Zwischen Sohle und Estrich dringt Oberflächenwasser ein, es kommt zu Schimmelbildung im Innenbereich.

Die Schadensbehebung dauerte ca. 85 Tage. Während dieser Zeit haben alle Eigentümer weiterhin trotz schwerer Beeinträchtigungen ihre Wohnungen bewohnt. (Beeinträchtigungen durch laute Trocknungsgeräte rund um die Uhr, ungesundes Raumklima mit zu geringer Luftfeuchtigkeit, Baustaub, offene Wände, tägliche Anwesenheit von Handwerkern in der Wohnung, ausgelagerte Möbel.)

Innerhalb der 85 Tage waren 27 Tage Trocknungsgeräte 24h in Betrieb, 12 Tage konnte auch die Küche nicht mehr benutzt werden.
Wir als Eigentümergemeinschaft haben einen vereidigten Gutachter beauftragt, der die Schadensbehebung begleitet hat. Ein Biologe wurde ebenfalls beauftragt. In einigen Wohnungen wurden Schimmelsporen nachgewiesen. Mittlerweile sind die Bauschäden behoben, unmittelbare finanzielle Kosten wurden von der Baufirma bzw. deren Versicherung beglichen.

Es geht uns um folgendes:

Arbeitstunden (Reinigen, Besorgungsfahrten, selbst durchgeführte Arbeiten und anderer Zeitaufwand etc.) möchten wir ersetzt bekommen.
Ferner ist eine enorme psychische Belastung (Schmerzensgeld?) entstanden.
Wie hoch setzt man diese Werte an?
Gibt es Tagessätze?
Wie sollte man sicher formulieren?
Soll jeder Eigentümer für sich die Forderung stellen oder gemeinschaftliche?

Die Zusammenarbeit mit der Baufirma war während der Schadensbehebung insgesamt gut und deren Mitarbeiter waren größtenteils engagiert.

Wir wollen versuchen, zunächst außergerichtlich eine für beide Seiten zufriedenstellende Einigung zu erreichen.
10.06.2007 | 14:40

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Hat ein Vertragspartner den Vertrag schuldhaft verletzt, hat er den unmittelbar entstandenen Schaden zu ersetzten.

2.Dazu gehören die unmittelbaren Schäden wie z.B. die Reparaturschäden, Ersatz des Minderwertes der Wohnungen, sollte eine solche nachweisbar sein.

3.Zu ersetzen sind auch die mittelbaren Vermögensschäden, z.B. der Nutzungsausfall der Küche oder entgangener Gewinn. Letzteres wäre für Eigentümer interessant, die ihre Wohnung vermieten und während der Reparaturzeit keine oder nur geminderte Miete erhalten haben.

4.Die eigene Arbeitsleistung für selbst durchgeführte Arbeiten ist nur dann ein zu ersetzender Schaden, wenn sie nach der Verkehrsauffassung einen Markwert hat, BGH, Urteil vom 7. 3. 2001 - X ZR 160/99. Im vorliegenden Fall ging es um die Mehrarbeit eines Landwirtes, die durch Verschulden der Gegenseite verursacht wurde. Für Sie bedeutet das – vorbehaltlich der Ermittlung des gesamten Sachverhaltes –, dass Sie diese Arbeitsstunden nur geltend machen können, wenn Sie Bauunternehmer sind oder Bauarbeiter sind, also die Arbeiten auch im Rahmen Ihres Berufs leisten und ihr damit ein Marktwert zukommt.

Bei Reinigungsarbeiten könnten Sie die Eigenleistung geltend machen, wenn Sie im normalen Beruf als Raumreinigungskraf arbeiten. Als Wert werden ca 60% der Kosten eines Fachunternehmens angesetzt (quasi abzüglich der Lohnnebenkosten), Palandt, Vor v. § 249, RN 37. Trifft das bei Ihnen nicht zu, können Sie die Eigenleistung voraussichtlich nicht geltend machen. Da diese Frage in der Literatur jedoch nicht ununmstritten ist (Schulze/Ebers, JuS 2004, 265 (272) vertritt eine andere Ansicht), sollten Sie im Rahmen der Vorbereitung des Verfahrens die Kostenrisiken mit unserer Kanzlei oder mit dem dann beauftragen Kollegen besprechen.

5.Schmerzensgeld ist gemäß § 253 Abs. 1 i.V.m. 253 Abs. 2 BGB nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen gestattet. Wenn Ihnen also eine Verletzung Ihrer Gesundheit entstanden ist oder Sie Schmerzen erlitten haben, käme ein solcher Anspruch in Betracht. Ist das nicht der Fall, fehlt es nach der bisherigen Schilderung an einer Rechtsgrundlage für diesen Anspruch.

6.Wenn de facto die Wohnungen unbewohnbar waren (zumindest größtenteils), wären Sie berechtigt gewesen, sich in einem durchschnittlichen Hotel einzumieten. Da Sie auf die Anmietung verzichtet haben, kann Ihnen ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung zustehen. Diese Frage ist jedoch ebenfalls umstritten, wie folgende Urteile zeigen:

- Der VIII. Zivilsenat hat durch Urteil vom 14. 6. 1967 (NJW 1967, 1803 = LM § 556 BGB Nr. 2 = WM 1967, 749) einem Hauseigentümer Schadensersatz für abstrakten Nutzungsausfall zuerkannt, weil infolge nachvertraglichen Verschuldens der Mieterin die Heizungsanlage unbrauchbar und hierdurch das Haus zeitweise unbenutzbar geworden war. Ob der Eigentümer während der Zeit der Unbewohnbarkeit das Haus sonst in irgendeiner Weise genutzt hätte, erklärte der Senat für unerheblich. Wie der Fall nach Deliktsrecht zu beurteilen gewesen wäre, ließ er offen.

- Im Rahmen der Beurteilung vertraglicher Verzugsschäden hat der V. Zivilsenat zweimal einen Vermögensschaden verneint. In BGHZ 66, 277 = NJW 1976, 1630 war der Besteller eines noch zu errichtenden Wohnhauses aus einem von seinem Vertragspartner zu vertretenden Grund erst knapp sieben Monate später als vereinbart in den Besitz des Hauses gelangt und war solange in seiner alten (kleineren) Wohnung geblieben. Dem nach einem monatlichen Mietwert von 2000 DM berechneten Nutzungsausfall sprach der Senat die Qualität eines Vermögensschadens ab. Ebenso entschied er in BGHZ 71, 234 = NJW 1978, 1805 über die Schadensersatzklage des Bestellers einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung; dabei sprach er zugleich aus, ein zu ersetzender Vermögensschaden liege auch weder in den Aufwendungen für den auf den Verzugszeitraum (acht Monate) entfallenden Kapitaldienst (für die - fristgerecht gezahlte - Vergütung) noch in den zeitanteiligen umlagefähigen Gemeinschaftskosten.

7.Sofern Sie noch Schäden geltend machen können, sollten die jeweiligen Eigentümer getrennt ihre Ansprüche schriftlich aufsetzten. Dann sollte in einem gemeinsamen Gespräch aller Wohnungseigentümer mit der Baufirma das Anliegen besprochen werden und versucht werden, eine Gesamtsumme zu erstreiten, die dann unter den Eigentümern verteilt werden kann. Sollte hier keine Einigung gefunden werden, müsste jeder Eigentümer einzeln seine Ansprüche geltend machen.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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