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Baurtäger zahlt Schadenspauschale durch Verzug der Bezugsfertigstellung nicht

| 24.03.2013 15:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe letztes Jahr ein Reihenhaus mit Grundstück von einem Bauträger erworben. Das Haus galt es noch fertig zu stellen. Der im Bauträgervertrag vereinbarte Fertigstellungstermin war 31.01.2013. Der Bauträger hat sich wiederholt geweigert die im Vertrag vereinbarte Schadenspauschale i.H.v. 1000,- EUR mtl. zum Monatsende zu zahlen. Er argumentiert mit höherer Gewalt, da das Winterwetter ihn mehrmals zum Baustopp führen lassen hat.

Zunächst jedoch die Fakten:

# 13.09.2011: Baugenehmigung wurde erteilt

# September 2011: eine Bürgerinitiative hat sich gegründet, um den Bau einer Reihenhausanlage in dem betreffenden Gebiet zu verhindern.

# 24.12.2011: Ein in der lokalen Tageszeitung ausgewiesener Artikel berichtet folgendes: „[…] in dem betreffenden Gebiet proben Anwohner den Aufstand. Ein vom Investor — der Firma X — geplantes Reihenhaus stößt derart auf Widerstand, dass sich eine im September gegründete Bürgerinitiative die Bürgerschaftspräsidentin und OB-Kandidatin […] zur Hilfe holte. Die Eigenheim-Siedlung […] ist derzeit recht kleinteilig bebaut. Entlang der Straße gibt es ein paar historisch anmutende Doppelhaushälften, in der Tiefe gegenüber stehen die Einfamilienhäuser durcheinander. Nur ein flacher Hang ist noch unbebaut. „Ausgerechnet hier soll dieser Klotz hin", sagt ein Anwohner. „Sieben Eingänge, unten Garagen und darüber drei Geschosse." Den Eigenheimen würde eine Mauer vor die Fenster gestellt, wie es sich niemand vorher hätte ausmalen mögen. „Außerdem wurde uns versprochen, dass hier weiter nur Eigenheime entstehen." […] ein anderer Mann der in einem der kleinen Häuser wohnt, findet den großen Bau völlig unpassend. „Wir haben bereits Anwälte eingeschaltet, mit dem OB und dem Bauamt gesprochen", sagt er. „Und wir sind definitiv kompromissbereit." Die OB-Kandidatin meint, dass es sich hier um eine schwierige Situation handele, weil der B-Plan dem Investor die angestrebte Bauweise ermögliche. Ihrer Ansicht nach sei dem Problem nur über eine Änderung des Plans beizukommen.
Der Geschäftsführer der Investorfirma, stellt klar, dass er sich von seinem Vorhaben jetzt nicht mehr abbringen lässt. „Der B-Plan ist 15 Jahre alt", sagt er. „Das gesamte Baugebiet ist in seiner Anordnung rein zufällig entstanden. Es gab nie ein Konzept, deshalb kann das Reihenhaus auch nicht unpassend sein." Er werde auf gar keinen Fall die Planung, die bereits mehr als 30 000 Euro gekostet habe, wieder über den Haufen werfen. Auch kann er sich nicht vorstellen, dass wegen des Unmuts einiger Anwohner der rechtskräftige B-Plan einfach gekippt wird. „Wenn so was Schule machen würde, könnte in Zukunft jede noch so kleine Bürgerinitiative jeden B-Plan auseinandernehmen", sagt der Geschäftsführer.

# 02.01.2012: ein erstes Gespräch zwischen dem Bauträger (o.g. Investor) und mir hat stattgefunden. Ich habe mein Interesse an dem Kauf eines Reihenhauses mit Grundstück in dem betreffenden Gebiet bekundet. Der in der Internetanzeige umworbene Baustart war für April 2012 vorgesehen. Auch während des Gespräches wurde April’12 genannt.

# 08.05.2012: der Kaufvertrag wurde unterzeichnet. Laut Vertrag soll die Kaufpreiszahlung sukzessive nach Baufortschritt erfolgen. 25% nach Beginn der Erdarbeiten, 28% nach Rohbaufertigstellung, 5,6% nach Dach- u. Zimmererarbeiten…usw.
Laut §5(2) des Kaufvertrages „hat sich der Verkäufer verpflichtet, den Vertragsgegenstand bis spätestens 31.01.2013 bezugsfertig und vollständig fertig zu stellen […] keine Garantie kann aber übernommen werden für Verzögerungen der Baudurchführung, bedingt durch die Ausführung von Sonderwünschen, die erst nach Rohbaufertigstellung vereinbart werden, Streik oder einer von der Berufsvertretung der Arbeitgeber angeordneten Aussperrung im Betrieb des Verkäufers oder einem unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb, oder durch höhere Gewalt. Dies verlängert die Frist für die Bezugsfertigkeit entsprechend der Dauer der Behinderung. […]"
Laut §5(3) des Kaufvertrages „hat der Verkäufer die Verspätete Bezugsfertigstellung zu vertretetn, so kann der Käufer für jeden angefangenen Monat ab Februar 2013 eine Schadenspauschale i.H.v. 1000,-EUR verlangen, jeweils zahlbar monatlich im nachhinein.

# Ende Mai’12: habe ich per Email beim Bauträger nachgefragt, warum noch kein Baubeginn war? Die schriftliche Antwort war, dass im Juni’12 der offizielle Baubeginn sein soll.

# 23.07.2013: Baustart, Bagger rollen an und fangen an die Bodenarbeiten vorzubereiten.

# 14.01.2013: Schlechtwetteranzeige Nr. 1 erhalten, Zitat: „Sehr geehrter Bauherr, seit dem 14.01.2013 sind auf Grund einer Frostperiode keine wetterabhängigen Arbeiten, wie z.B. Mauer, Betonieren, Putzen, Estrich und Fassade laut Herstellerrichtlinien bei Ihrem Bauvorhaben möglich"

# 31.01.2013: der Rohbau OHNE Dachstuhl steht

# 06.02.2013: Schlechtwetteranzeige Nr. 1 erhalten, Zitat: „Sehr geehrter Bauherr, seit dem 06.02.2013 sind auf Grund einer Frostperiode keine wetterabhängigen Arbeiten, wie z.B. Mauer, Betonieren, Putzen, Estrich und Fassade laut Herstellerrichtlinien bei Ihrem Bauvorhaben möglich"

# 07.02.2013: ich habe dem Bauträger per Email mitgeteilt, dass ich ab Ende Februar’13 die Zahlung der vereinbarten Schadenspauschale erwarte…für mich ein formeller Akt.

# 08.02.2013: es kam eine Antwortemail vom Bauträger mit dem folgenden Wortlaut: „Keine Garantie kann für Verzögerungen der Baudurchführung durch höhere Gewalt übernommen werden. […] Somit ist durch Eintritt der schlechten Witterung der Fall der höheren Gewalt eingetreten, dies haben wir mit einer Schlechtwetteranzeige gegeben. Die Zeit des schlechten Wetters wird gegen den Fertigstellungstermin gerechnet und dieser verspätet sich dementsprechend.". Daraufhin habe ich sofort eine weitere Email zurück an den Bauträger geschrieben und ihm mitgeteilt, dass ich diese Argumentation in keinster Weise akzeptiere.

# 19.02.2013: ich habe mich persönlich mit dem Bauträger getroffen, um u.a. nach dem Verbleib der Schadenspauschale zu fragen. Ich habe ihm erklärt, dass ich die nicht-zahlung aufgrund der ‚Schlechtwetter-Argumentation‘ nicht akzeptiere. Folgendes Meetingprotokoll hat er danach schriftlich als ‚korrekt‘ bestätigt: „[…] Der Bauträger bereitet bis zum 22.02.2013 ein Angebot für die Zahlung der Schadenspauschale vor […]." Außerdem teilte er mir mit, dass die Baufertigstellung für Ende Juni’13 geplant ist. Er sagte weiterhin, dass die Buchhaltung zur Zeit im Urlaub ist und deshalb nicht die Schadenspauschale zahlen könnte. (für mich klingt das nach einer Ausrede)

# 15.03.2013: ich habe die 28% Abschlagszahlung bewusst zurück gehalten, da ich ein Druckmittel gegenüber dem Bauträger für das Problem mit der Schadenspauschale haben wollte. Er rief mich an und sagte, dass die Nichtzahlung laut Vertrag dazu führen würde, dass sich die Baufertigstellung noch weiter verspätet. Diesen Passus gibt es im Vertrag und um meinen Verpflichtungen nach zu kommen, habe ich die Rechnung dann lieber doch bezahlt. Auf die Frage, wann ich denn mit meiner Schadenspauschale rechnen könnte sagte er, dass die Buchhaltung gerade daran arbeitet…doch nichts ist geschehen.

# 18.03.2013: nach vier Wochen „Schweigen im Walde" habe ich erneut per Email die Zahlung verlangt und ihm eine Frist bis zum 22.03.2013 – 1200 Uhr gesetzt. Ich habe ihm mitgeteilt, dass ich die Schadenspauschale monatlich als Nennbetrag auf mein Konto überweisen haben möchte. Ich sagte, dass ich keine Gutschrift akzeptieren werde. Es kam jedoch nie eine Antwort zurück.

Das waren zunächst die Fakten. Meine Argumentation ist folgende: Da ich nach Internet-Recherchen davon ausgehe, dass Winterwetter keine Höhere Gewalt bedeutet, habe ich zu 100% Anspruch auf die Schadenspauschale. Kann mir das hier bitte jemand bestätigen!?

Etwas unsicher bin ich mir jedoch bei dem Problem mit der Bürgerinitiative. Diese kann natürlich zu dem verspäteten Baubeginn beigetragen haben, aber dann hätte der Bauträger mir doch einen anderen Baufertigstellungstermin nennen müssen, oder? Wenn er bereits wie vorab signalisiert im April’12 den Baustart gelegt hätte, dann wäre das Haus sicherlich vor einsetzen der Frostperiode ‚dicht‘ gewesen und es wäre höchstwahrscheinlich schon längst fertig.

Nachdem der Bauträger nun nicht mal mehr antwortet, weiß ich nicht mehr was ich tun soll. Die Doppelbelastung durch Miete, Bereitstellungszinsen und Zinsen für das bereits abgerufenen Kapital (25% und 28% Abschlagszahlungen) erwürgen mich und meine Familie fast. Gibt es hier jemanden, der sich mit genauso einem Problem auskennt? Soll ich mit meinem Problem zu einem Anwalt gehen? Nur weiß ich, dass dies auch recht kostspielig werden kann und die Summe der Schadenspauschale sich maximal auf 5000,- EUR bis 6000,- EUR bewegen werden. Reicht dies um die hohen Anwaltskosten zu rechtfertigen? Kann ich die nächste Abschlagszahlung einfach um den Betrag der mir zustehenden Schadenspauschale einkürzen, oder verstoße ich damit gegen den Kaufvertrag?

Vielen Dank schonmal für die Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen,

Michael

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellte Frage.

Sie stellen mehrere Fragen, die teilweise ausführlicher Begründung bedürfen.Im Einzelnen:

I. Zunächst sind Ihre Recherchen grundsätzlich richtig. Nach einem 1973 ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VII ZR 196/72) gilt "normale winterliche Witterung nicht als 'schlechtes Wetter' und darf deshalb nicht zu Verzögerungen beim Bau führen". Das ist der Grundsatz.Übliche, auch Winter-Witterung ist auch nach § 6 Nr. 2 Abs. 2 VOB/B nicht als Behinderung, die den Verzug des Bauträgers ausschließt, anzusehen.



Nur ausnahmsweise können nicht vorhersehbare, außergewöhnliche Witterungsverhältnisse im Einzelfall nach § 6 VOB/B zu einer Verlängerung der Ausführungszeit führen.Dazu zählen z.B. eine besonders lang anhaltende ungewöhnliche Kältewelle mit monatelangem durchgängigen Bodenfrost - also alles, was üblicherweise im Winter NICHT erwartet werden kann. Nicht jedes Schlechtwetter, sondern nur eine ganz außergewöhnliche Schlechtwetterlage führen nach der VOB/B daher zu einer Verlängerung der Ausführungsfristen.Dies ist logisch- denn dem Bauträger ist wie jedem anderen bekannt, dass der Winter irgendwann kommt.Dies muss er einkalkulieren.

Eine weitere Frage ist: Was genau regelt der Kaufvertrag?Wurde die VOB vereinbart?Ist in dem Kaufvertrag nur höhere Gewalt ausgeschlossen worden? Wird dort nach Wetterlagen differenziert?

Im Streitfall können die Schlechtwettertage, die zur Leistungsbehinderung führten, anhand von Aufzeichnungen des regionalen Wetteramtes nachgewiesen werden . Der Wetterdienst stuft das Wetter in grds.4 Kategoriern ein,siehe hier :

http://www.dwd.de/schlechtwettertage

Dort kann erstmal überprüft werden, ob die Behauptungen des Bauträgers überhaupt stimmen oder ob von vorn herein keine Wetterlage vorlag, die das Vorhaben behindern und seine Ausführungen untermauern konnte.

II. Daran schliesst sich folgender Punkt an: Witterungsbedingte Verzögerungen hat der Bauträger Ihnen gegenüber darzulegen und auch entsprechend zu beweisen.Er hat auch rechtzeitig schriftlich daraufhin zuweisen, sofern dieses im Vertrag vereinbart ist.

Ihnen liegen zwei Anzeigen ,nämlich vom 14.1.und 6.2 vor? Dann gilt es diese auf den Inhalt und Übereinstimmung mit der tatsächlichen Wetterlage zu überprüfen. Wie ausführlich sind die Anzeigen?

III. Betreffend der Bürgerinitiative sehe ich die Sache wie folgt: Ist vertraglich die Anzeigepflicht vereinbart, so muss der Bauträger dem nachkommen. Unterlässt er die Anzeige, so hat er nur dann Anspruch auf Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren. Bei der Bürgerinitiative müsste dies im Einzelnen geprüft werden, inwiefern Ihnen offensichtlich bekannt sein musste, dass es dadurch zu Verzögerungen kommen kann. Dies sehe ich nicht gegeben.Ich sehe auch keinen Zusammenhang zwischen der Initiative in 2011 und dem verspäteten Baubeginn im Juni 2012 - anstatt von April 2012. Den Baubeginn als verbindlich anzusehen bleibt jedoch auch einer genauen Prüfung anheim.

Wurde Ihnen der Baubeginn im April 2012 ausdrücklich zugesichert?Kann man aus der Anzeige verbindliche Angaben ableiten?

Dann sieht es für den Bauträger eher schlecht aus, denn Verzögerungen beim Baubeginn wird er in der Regel zu vertreten haben. Wenn bereits dort gute Gründe für eine Verzögerung vorlagen und die fristgerechte Fertigstellung erkennbar als gefährdet erschein, hätte er bereits damals Anzeige machen müssen, mit der Folge, dass nachgeschobene Gründe unbeachtlich wären.Dies würde ggf. zur Bejahung der notwendigen Kausalität führen.

Insofern wäre Ihre Vermutung richtig, dass bei rechtzeitigem Baubeginn das Schlechtwetter keine Verzögerung herbeigeführt hätte, so dass der Bauträger nach den Zurechnungsgrundsätzen die Verzögerung tatsächlich zu vertreten hat. Den Nachweis, dass ein Baubeginn zugesagt wurde, müssten Sie schon führen können, dass kein Zusammenhang besteht, darüber müsste sich der Bauträger entlasten.Auch dies ist im einzelnen zu prüfen, gründlicher, als dies hier möglich wäre.

IV.Die Erfahrung hat gezeigt, dass Sie in Baurechtsfällen ohne anwaltlichen Rechtsbeistand selten gute Karten haben. Bauträger sehen sich oft Regressforderungen gegenüber, und antworten oft nicht auf diese oder weisen sie grundsätzlich und immer als unbegründet ab.

Eine Pflicht zur anwaltlichen Vertretung besteht ab einem Streitwert von 5000 Eur (Verfahren vor dem Landgericht). Die Kosten können bei diesem Wert für die klagende Seite bis zu 1500 Eur betragen, die im Obsiegensfalle der Gegner zu tragen hat. Ein Anwalt wird daher genau prüfen, welche Rechte Ihnen zustehen. Dies kann gewissenhaft allerdings erst nach Einsicht in die genannten Vertragsunterlagen und weiteren Dokumenten, auch Wetterdaten sowie nach weiterer Beratung und Rücksprache erfolgen.

V.Sie können -grob gesagt- erfolgreich mit der Gegenforderung aufrechnen, wenn Sie diese auch in einem Gerichtsverfahren durchsetzen könnten. Diese Antwort klingt pauschal, richtet sich aber nach dem Sachverhalt: wenn Sie einen fälligen , durchsetzbaren Anspruch auf die Entschädigungssumme haben, können Sie mit dieser selbstverständlich aufrechnen.

Hält der Bauträger die Aufrechnung für ungerechtfertigt, wird er diese schon einklagen- letztlich wird dann ein Gericht entscheiden. Wenn sich der Bauträger weiterhin auf stur stellt, ist diese Lösung aber sowieso unumgänglich. Dass man dort nicht auf Ihre Fristsetzund und Aufforderun antwortet,untermauert nur die unter IV. genannten Erfahrungswerte.

Ich hoffe, Ihnen zunächst einige Orientierungspunkte gegeben haben zu können. Zögern Sie nicht, die kostenlose Nachfragefunktion, auch unter Angabe der offenen Fragen (z.B.unter I./III.) zu verwenden.

Bitte beachten Sie schließlich-wie immer-dass es sich hier um eine erste,grobe Einschätzung des Falles ohne Einsicht in Vertragsunterlagen handelt.

Mit freundlichen Grüßen aus Bielefeld
T.Asthoff

Bewertung des Fragestellers 27.03.2013 | 09:05

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