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Baurecht kontra Vertragsrecht

| 05.06.2012 21:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Ein Grundstück wird dadurch vergrößert, daß die Grenze vier Meter verlagert wird. Das Gebäude des Nachbargrundstücks überragt danach die baurechtliche Abstandsfläche.

Kann der Vertrag/Erbbaurechtsvertrag, der die Grundstücksvergrößerung vereinbart, rechtswirksam bestehen, oder gestattet das höherrangige Baurecht diesen Vertrag nicht?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des Sachenrechts (Immobilie, Grundstück) und des privaten und öffentlichen Baurechts und Nachbarechts.

Zunächst ein paar kurze Vorüberlegungen : Im deutschen zivilen Sachenrecht gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks u.a. die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude (§ 94 BGB ). Das heisst, dass das Eigentum am Gebäude demjenigen zusteht der als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Besonderheiten des Erbbaurechts, das selbst wie ein Grundstück behandelt wird (grundstücksgleiches Recht) spielen hier eine untergeordnete Rolle. Zivilrechtliche Vorschriften regeln die Rechtsbeziehungen zwischen Nachbargrundstücken etwa auch Mindestabstände von Gebäuden und baulichen Anlagen (z.B. §§ 906 , 1004 BGB ; Nachbarrechtsgesetze der Länder). Unterstellt man einigt sich die Baugrundstücksgrößen zu ändern dürfte es hier kaum Probleme geben.

Vom Zivilrecht zu unterscheiden ist das öffentliche Baurecht, also die behördliche Genehmigung Bauwerke errichten und nutzen zu dürfen. Baugenehmigung werden grundsätzlich unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt, was umgekehrt bedeutet, daß die Baubehörden nur öffentliche Rechte zu prüfen haben. Es ist deshalb nicht unüblich, daß ein Gebäude/eine Baugenehmigung mehrere Grundstücke umfasst usw.

Die Frage, die Sie stellen ist, ob durch eine zivilrechtliche Vereinbarung (Veränderung der Grundstücksgrößen; Einräumung eines Erbbaurechts) die bestehende Baugenehmigung in Frage gestellt werden kann, weil die öffentlich-rechtlichen Abstandsflächen (geregelt in der Landesbauodnung z.B. HBO) nicht oder nicht mehr eingehalten werden können.

Die Regelungen von Abstandsflächen und deren Berechnung in den Landesbauordnungen sind relativ komplex. Typischerweise werden derartige Berechnungen von Fachleuten angestellt (z.B. im Rahmen der Erstellung von Lageplänen oder Abstandsflächenberechnungen). Grundsätzlich haben Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück zu liegen (z.B. § 6 HBO - Hessische Bauordnung Abs. 2 Satz 1 und 2 : Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.).

Allerdings können Abstandsflächen auch für den Nachbarn übernommen werden (z.B. § 7 HBO ... Übernahme der Abstandsflächen und Abstände auf Nachbargrundstücke, Grundstücksteilung ... Soweit nach diesem Gesetz oder nach Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes Abstandsflächen und Abstände auf dem Baugrundstück selbst liegen müssen, dürfen sie sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen und Abstände nicht angerechnet werden. ... Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die Vorschriften dieses Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes widersprechen. ...

Da öffentliche Abstandsvorschriften z.B. aus Brandschutzgründen, oder um ein Mindestmaß an Belichtung und Durchlüftung zu gewährleisten erlassen werden, könnten Sie im Fall der Fälle z.B. der Baubehörde die Übernahme einer sogenannten Baulast anbieten, die die Einhaltung dieser Vorschriften dauerhaft sichert. Grund hierfür ist, daß die Abstandsflächen - soweit überhaupt welche eingehalten werden müssen - eben nicht überbaut werden.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegeben falls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.




Mit freundlichen Grüßen



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt und Diplom Jurist


Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

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Mobil : 0162 774 7773
Festnetz : (06201) 49 42 44

Bewertung des Fragestellers 06.06.2012 | 14:54

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"Das Memorandum gibt eine gut verständliche Antwort."
Stellungnahme vom Anwalt:
... ist kein Memorandum, sondern eine Erstberatung ... anscheinend eine ziemlich gute ;-)