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Baurecht im Außenbereich - Ist das Grundstück also Bauland?

| 04.05.2009 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich habe ein Grundstück von meinen Schwiegereltern übernommen, das mit einem Holzhaus bebaut ist. Das Grundstück wurde von meinen Schwiegereltern 1935 gekauft und befindet sich in Reihe mit weiteren 15 ähnlichen Grundstücken.
Zitat aus der notariellen Kaufurkunde: „Das erworbene Grundstück soll den Käufern zunächst als Wochenendplatz und später als Bauplatz dienen; die Beteiligten ersuchen daher um die Genehmigung des Anerbengerichts und der Bezirksverwaltungsbehörde und ersuchen ferner den amtierenden Notar für sie die veranlassten Vorlagen zu machen.“ Am Schluss der Urkunde heißt es: „Betreff: Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken. Der mit Urkunde vom 2. Mai 1935 GRNr. 1139 zwischen (Verkäufer/Käufer) abgeschlossene Kaufvertrag wird gemäß Bundesratsverordnung vom 15.3.1918 RGBl.S. 123 – und der bayer. Ausführungsbestimmungen hierzu vom 5.9.19 St. Anz. Nr. 22 – hiermit genehmigt.“ (usw.)

„Vorstehender Kaufvertrag wurde mit rechtskräftigem Beschluss vom 22.V.35 - Eh.R. Nr. 54 f. (Ort) - genehmigt. Augsburg, den 26. Juni 1935, Geschäftsstelle des Anerbengerichts beim Amtsgericht Augsburg“

Mit baupolizeilicher Genehmigung haben meine Schwiegereltern 1936 ein Wochenendhaus mit ca. 32 m2 in Holzbauweise errichtet.

Das Grundstück ist im Laufe der Zeit voll erschlossen worden; zuletzt wurde es 1994 an die Abwasseranlage der Gemeinde angeschlossen. Der Fahrweg vor dem Grundstück ist vor einigen Jahren in eine dem öffentlichen Verkehr gewidmete Gemeindestraße umgewandelt und mit einem Namen versehen worden. Für den Bereich der Grundstücke existiert, nach Auskunft der Gemeinde, kein verbindlicher Bebauungsplan sondern nur ein Flächennutzungsplan, der 1976 aufgestellt wurde und die Flächen links und rechts der Gemeindestraße als Wochenendgrundstücke bezeichnet.
Die Fläche des Grundstücks ist ein Rechteck von ca. 30 m x 60 m und stößt mit der Schmalseite an die Gemeindestraße. Bei ungefähr 40 m von der Schmalseite aus gesehen, verläuft die Bannwaldgrenze. Das Haus liegt innerhalb der Bannwaldzone.
Nach Auskunft der Gemeinde und des Landratsamts darf auf meinem Grundstück nicht gebaut werden, da es kein Bauland ist und im Außenbereich liegt. Das Holzhaus genieße nur Bestandsschutz.

Dazu habe ich mehrere Fragen:
1. Darf ein neues Haus in der jetzigen Größe an der Stelle des alten errichtet werden, wenn eine weitere Nutzung aufgrund von Baufälligkeit nicht mehr möglich ist?
2. Ist es nicht widersinnig, wenn bei einer Verweigerung einer Baugenehmigung ein voll erschlossenes Grundstück nur noch als Grünland genutzt werden kann?
3. Das Grundstück wurde seinerzeit als Bauland gekauft, eine Benachrichtigung oder einen Bescheid, dass das Grundstück nur noch Wochenendegebiet ist, haben weder meine Schwiegereltern noch ich bekommen. Ist das Grundstück also Bauland?
4. Was kann ich tun, damit unter Umständen auf dem Grundstück auch ein Einfamilienhaus in vernünftiger Größe gebaut werden darf?
5. Hat eine Klage zur Erlangung einer Baugenehmigung überhaupt Aussicht auf Erfolg?

Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1.)

Nach § 35 BauGB ist die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle zulässig, wobei aber Nutzungsart, Lage und Größe nicht verändert werden dürfen. Zudem sollten Sie gutachterlich feststellen lassen, dass aufgrund der Baufälligkeit eine Neuerrichtung notwendig ist; dazu können Sie sich der Hilfe des Architekten bedienen, der den Neubau sowieso betreuen wird.

2.)

Sicherlich sind sehr viele Vorschriften im deutschen Baurecht widersinnig und realitätsfremd. Nur, solange diese Vorschriften nicht abgeändert oder gerichtlich aufgehoben werden, sind sie zu beachten, auch wenn es wirtschaftlich unvernünftig ist. Insoweit sind sie sicherlich nicht der Erste, der über das deutsche Baurecht den kopf schüttelt.

3.)

Das Grundstück ist kein Bauland. Hier ist der Flächennutzungsplan entscheidend, in dem auch dieses Grundstück zum Wochenendgebiet erklärt worden ist. Damals hätte man dann gegen diesen Flächennutzungsplan eventuell vorgehen sollen, da insoweit die sicherlich durchgeführte öffentliche Bekanntmachung entscheidend ist.

Ob nun noch etwas dagegen unternommen werden kann, ist sehr fraglich, bedarf aber dann der genauen Prüfung des Flächennutzungsplanes, auch auf eventuelle Formfehler. Als sehr groß sehe ich die Chancen insoweit aber nicht an.

4.)

Sie können lediglich versuchen, eine Einigung mit dem Bauamt auf Erteilung einer Ausnahme Genehmigung zu erzielen.

Häufig lassen die Sachbearbeiter mit sich sprechen, sofern Sie den Wunsch vernünftig vortragen und begründen können, die Gefahr einer sogenannten Splittersiedlung vermieden werden kann und Sie auch ggfs. Zugeständnisse in Hinblick auf Ausgleichsflächen machen können, was auch von der Lage des Grundstückes abhängt. Denn wenn Sie im Gegenzug z.B. die Verpflichtung zur Errichtung eines Biotops eingehen, sind viele Bauämter dann auch bereit, im Gegenzug die Ausnahmegenehmigung zu erteilen.

Hier sollte aber vorab geklärt werden, ob und unter welchen Bedingungen sich das Bauamt eine solche Ausnahmegenehmigung vorstellen könnte. Dieses und der Umfang obliegt dann allein Ihrem Verhandlungsgeschick, wobei Gespräche im Amt meistens viel bewirken können..

5.)

Diese Frage lässt sich ohne Einsicht in alle Unterlagen nicht abschließend beantworten. Die Gerichte werden sich an die gesetzlichen Vorgaben halten, so dass zunächst die Möglichkeiten, im Außenbereich zu bauen, sehr gering sind. Nur wenn Sie ggfs. einen formalen Fehler z.B. im Flächennutzungsplan nachweisen können und bei der Versagung einer Ausnahmegenehmigung einen Ermessensmissbrauch des Amtes darlegen können, würden sich die Chancen etwas verbessern.

Dazu müssten aber alle Unterlagen genaustens geprüft werden, wobei die Erfahrung aber zeigt, dass bei einer Ablehnung die Chancen, diese Ablehnung gerichtlich zu ersetzen, denkbar gering sind.

Gespräche mit dem Bauamt wären sicherlich die bessere Alternative die auch unbedingt vor Klageerhebung genutzt werden sollte. Manchmal reicht schon eine kleine Änderung der Pläne, um diese Genehmigung zu erhalten


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 05.05.2009 | 13:24

Vielen Dank für Ihre rasche Antwort.
Nachfrage:
Zu Antwort 1) Nach meinen Informationen ist eine Neuerrichtung eines genehmigten Gebäudes im Außenbereich wegen Baufälligkeit nicht möglich.
Nach Auskunft der Gemeinde hat der existierende Flächennutzungsplan, der die Grundstücke als Wochenendgrundstücke ausweist, keine Außenwirkung. D.h., die Grundstücke liegen im Außenbereich nach § 35 BauGB. Wie kann ich erreichen, dass die Gemeinde den Flächennutzungsplan in einen entsprechenden Bebauungsplan umsetzt, natürlich mit Vorgaben für eventuell zu errichtenden Wochenendhäuser?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2009 | 13:38

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach § 35 Absatz 4, Nr 2b BauGB muss die Wiederherstellung möglich sein, wenn Sie die Baufälligkeit des bestehenden gebäudes nachweisen. Diese gesetzliche Vorgabe ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung gegeben, so dass ich Ihre Informationen so nicht nachvollziehen kann.

Die Grundstücke liegen deshalb im Außenbereicht, da ein Bebauungsplan nicht existiert; die Erstellung eines solchen Bebauungsplanes können Sie letztlich nur dadurch erreichen, dass Sie einen entsprechenden Satzungsbeschluss bei der Gemeindesitzung beantragen.
Die Planungshoheit obliegt aber allein der Gemeinde, so dass Sie letztlich nur über politischen oder wirtschaftlichen Druck auf die Gemeinde diese dazu zwingen könnten, einen Bebauungsplan zu errichten. Sind Sie jedoch der einzige Antragsteller, wird es vermutlich scheitern.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 07.05.2009 | 17:23

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"Es existieren Entwscheidungen des BVerwG und von OLG, die eine Neuerrichtung eines Gebäudes wegen Baufälligkeit nicht zulassen. Es sind nur bestandserhaltende Maßnahmen in eingeschränktem Umfang möglich. Auf diese Entscheidungen wurde leider nicht eingegangen."
FRAGESTELLER 07.05.2009 4,8/5,0
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