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Baurecht - Verzögerungen durch die Baufirma


| 13.12.2010 20:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Guten Tag,

wir haben im Sommer 2010 einen Bauvertrag unterschrieben mit einem Fertighaus-Unternehmen. Hauptkriterium war für uns die schnelle Fertigstellung des Rohbaus. Uns wurde mehrmals in Gesprächen VOR Unterzeichnung des Vertrages vom Verkäufer zugesichert, dass der Rohbau inkl. Dach noch dieses Jahr gestellt werden kann. Die Genehmigung von Landratsamt kam am 12.10.2010 an. Somit hätte alles beginnen können - die Aushubfirma war bereits beauftragt. Diese wurde jedoch durch den Bauleiter zurück gehalten. Im November wurde dann endlich festgelegt, es könne los gehen mit dem Aushub. Dann wurde das Grundstück abgesteckt. Als das Aushubunternehmen beginnen wollte, hielt man es erneut zurück - man solle noch bis zur Folgewoche warten (warum auch immer). Dann kam der Regen. Anschliessend wurde an ein paar etwas schönen Tagen der komplette Aushub durchgeführt. Anschliessend kam der erste Schnee. Inzwischen steht die Baustelle - ausgehoben und mit Schnurgerüst versehen - seit ca. Mitte November da, ohne dass sich etwas bewegt. Laut Aussagen des Bauleiters ist: einmal das Wetter zu kalt, dann zu Nass usw. Da uns zugesichert wurde, den Bau noch dieses Jahr zumindest im Rohbau fertig zu haben (mündlich zugesichert - mir und meiner Partnerin, mehrmals!) wollten wir fragen, was unsere Rechte sind und wie wir hier vorgehen sollten.

Vielen Dank

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich kann Ihre Frage aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Ohne Kenntnis des Vertrages weiß ich natürlich nicht, ob eine Vertragsstrafe für eine verspätete Errichtung des Hauses vereinbart worden ist. In dem Fall könnte man auf die Vereinbarung abstellen. Ich gehe aber nur davon aus, dass Ihnen die rechtzeitige Fertigstellung mündlich zugesichert worden ist und schriftlich keine weitere Vereinbarungen getroffen worden sind. Die mündlichen Vereinbarungen können auch als Vertragsteil angesehen werden. Jedoch ist keine Rechtsfolge für die Nichteinhaltung der Frist bestimmt worden, so das ihnen für Schadensersatzansprüche keine Bedeutung zuzumessen ist.

Ihnen steht wegen der schuldhaft verzögerten Herstellung seiner zur Eigennutzung vorgesehenen, in seinem Eigentum stehenden Wohnung kein Anspruch wegen entgangener Gebrauchsvorteile zu, wenn er während der Zeit der Bauzeitverzögerung - gleich aus welchem Rechtsgrund - angemessenen Wohnraum nutzen konnte und er deshalb auf die ständige Verfügbarkeit der Neubau-Wohnung für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung nicht angewiesen war (Ziff. II 4 a)).

Ob Sie einen anderen angemessenen Wohnraum haben, haben Sie nicht berichtet, so dass sich Ihre Frage - ungeachtet eines etwaigen Verschuldens des Bauunternehmens- nicht beantworten lässt. Die Frage des Verschuldens richtet sich danach, ob das Unternehmen erforderlich mit der im Verkehr üblichen Sorge die Zusage gemacht hat. Was das Wetter angeht, so ist das Unternehmen deswegen gründsätzlich nicht schul, aber es muss rechnen, dass im Winter oder spätem Herbst nicht an jedem Tag gearbeitet werden kann. So wie Sie beschrieben haben, dass über mehrere Wochen gar nichts gemacht und keine Erklärung abgegeben wurde, dass die Nichteinhaltung der Frist schuldhaft erfolgte.

Wenn Sie jetzt zB. Mietzahlungen an Ihren Vermieter leisten und die Mietzeit sich wegen der Verzögerung entsprechend verlängert, so ist ein Schaden wegen entgangener Gebrauchsvorteile subsidiär und kann nicht geltend gemacht werden, wenn Ihnen als Bauherrn durch die verspätete Herstellung der zur Eigennutzung vorgesehenen Wohnung ein Schaden durch Mietzahlungen für die Zeit der Verzögerung entstanden ist (vgl. OLG Stuttgart 10. Zivilsenat
vom urteil vom 30.03.2010, Aktenzeichen: 10 U 87/09).

Sie könnten unter Umständen auch das Recht haben, gem. § 636, 323 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB vom Bauvertrag zurückzutreten. Dann müssten Sie das Unternehmen unter Fristsetzung auf die Fertigstellung des Hauses auffordern. Gem. § 323 Abs. 2 Nr. 2 bedürfte es keiner Fristsetzung, wenn das Unternehmen die Leistung zu einem im Vertrag bestimmten Termin oder innerhalb einer bestimmten Frist nicht bewirkt und der Bauherr im Vertrag den Fortbestand seines Leistungsinteresses an die Rechtzeitigkeit der Leistung gebunden hat. Ich weiß nicht, was Sie im Vertrag vereinbart haben, aber diese mündliche Zusage, ist hierfür nicht ausreichend. Zudem sehe ich keinen Bedarf vom Vertrag zurückzutreten, wenn Sie nicht ernsthaft daran zweifeln, dass das Bauunternehmen das Haus fertig stellen wird. Es bedarf vielmehr einer Fristsetzung unter Berücksichtigung des Vertrages und Bauverlaufes und voraussichtlicher Wetterlage, dass das Haus (Rohbau oder was immer vereinbart worden ist) bis zu einem bestimmten Datum fertiggestellt wird. Sollte es bis dahin nicht schaffen das Haus fertig zu bekommen, so können Sie vom Vertrag zurücktreten.

Wenn Sie keinen angemessenen Wohnraum verfügen, sollen Sie auch mit den Schadensersatzansprüchen diesbezüglich androhen. Insgesamt wären auch nur die Gebrauchvorteile geltend zu machen, was auch keine erhebliche Summe darstellen würde.

Also: Sie sollen es erstmal mündlich mit der Bauleitung besprechen und nach der Meinung fragen, wann mit der Fertigstellung zu rechnen ist. Je nachdem, wie die Antwort ausfällt, sollen Sie mindere Wohn- und Lebensqualität in der jetzigen Wohnung berechnen, sich auf frühere Vereinbarungen berufen und eine etwas kürzere Frist setzen, um so das Unternehmen unter den Druck zu setzen. Die Frist muss auch realistisch sein, damit Sie später eventuell wirksam vom Vertrag zurücktreten können. Für Rohbaufertigstellung können Sie abhängig von der Größe des Hauses, etwas bei 1000 Luftkubikmeter (10x10x10)nach meiner Meinung 4 Wochen plus 1 Woche bis 10 Tage wegen Schlechtwetter als Frist ansetzen. Sie sollen natürlich auch fragen, ob das unternehmen andere Problem hat, z.B. mangelndes Personal. Wird das bejaht, können Sie sofort vom Vertrag zurücktreten. Aber solange Sie der Meinung sind, dass das Bauunternehmen das Haus fertigstellen wird, sollen Sie dies nicht tun, weil dann mit weiteren Verzögerungen zu rechen ist.



Bewertung des Fragestellers 15.12.2010 | 06:52


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