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Baurecht : Verweigerung eines Stranges, der Kellernutzung u. Kaminnutzung


26.01.2005 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen u. Herren,
Wir haben 2002 eine Altbauwohnung erworben, die später in 2 ETW geteilt werden sollte.
Ich verweise hier auf meine Anfragen vom 06.12.2004 15:27:00 Eigentumswohnung, Installationsarbeiten im Gemeinschaftseigentum sowie Eigenheimzulage, bitte nur absolute Materiekenner, geschrieben am 03.12.2004 09:47:00

Dazu gab es mit dem Kaufvertrag (März 2002) eine Genehmigungsplanung. Wir haben mit anderen Parteien zu diesem Zeitpunkt ein unsaniertes Haus gekauft, das wir später sanieren wollten.
Nach dem Kauf haben sich unsererseits einige Änderungen ergeben: andere Badgestaltung, Anordnung der Treppe an anderer Stelle, Küche in einem anderen Raum, zusätzliches WC.

Da ich die Planungen der Versorgungstechnik im SE u. GE für das ganze Haus gemacht habe, wurden die Änderungen meiner Dinge als auch der anderen Eigentümer eingearbeitet.
Eine CD mit Änderungen wurde im Juni 2002 übergeben. Änderungen wurden nicht in die Pläne übernommen (Verschulden des Architekten in Absprache mit dem GF der ETG?), aber es wurde trotzdem so gebaut wie es auf den Änderungen vorgesehen war.

Die Unterschrift unter die Teilungserklärung im September 2002 haben wir wegen des Zeitdrucks u. wg. unserer Naivität unter Pläne mit altem Planstand geleistet. Wir haben gedacht es ginge schon in Ordnung, u. ich vertraute auf die Vernunft u. das Wort der Eigentümer.

Die ETG beruft sich nun aber immer wieder auf den unterzeichneten alten Planstand, sagt wir würden alle betrügen wollen etc. Das hat für uns folgende Konsequenzen:

a) Küchenstrang wird verweigert u. wir können die Whg. nicht teilen, die Küche meines Bruders (andere Whg.) wird benutzt
b) Heizungskeller wird verweigert, obwohl er Bedingung des Kaufes war (Absicht ist in vielen Protokollnotizen zu finden sowie in allen Plänen)
c) Die Schornsteinnutzung wird ebenfalls seitens der Eigentümer verboten, obwohl ein Bestandskachelofen angeschlossen ist u. der Schornsteinfegermeister einer Nutzung zugestimmt hat, Aussage ETG: erst muß der Kamin, den nur wir nutzen saniert werden

Meine Fragen:
Haben wir ein Recht auf eine Durchsetzung der übergebenen Pläne?
Ist u.U. der Architekt dafür haftbar zu machen?
Haben wir überhaupt die Möglichkeit unsere Ansprüche durchzusetzen?
Können wir die Nutzung des Heizungskellers durchsetzen (ggf. mit SNR)?
Können wir den Bestandskachelofen ohne Sanierung gg. das Verbot einiger Eigentümer nutzen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

wie Sie selbst erkannt haben, ist zunächst die Teilungserklärung wesentlich für die Rechtsbeziehungen zwischend en Eigentümern. Ihre Erklärung, Sie hätte unter Zeitdruck unterschrieben und auf das Wort der Eigentümer vertraut, hilft Ihnen nicht. Zu Ihren Fragen:

1.) Ein Recht zur Durchsetzung der übergebenen Pläne werden Sie nicht haben. Hier wurden nach Kauf die Pläne geändert und dann auch noch die TE von Ihnen unterschrieben.

Allenfalls die Vorschrirten §§ 14,17,22 WEG können Ihnen eventuell weiterhelfen, wonach Sie die übrigen Eigentümer verpflichten können, Maßnahmen zuzustimmen, die einer ORDENTLICHEN Nutzung aller Eigentümer nicht entgegensteht.

Was "ordentlich" ist, wird im Zweifelsfall der Richter in einer Interessenabwägung verbindlich feststellen.

Da hier offenbar eine "Hexenjagd" gegen Sie begonnen hat, rate ich Ihnen dringend, diese Rechte geltend zu machen.

Sie müssen bei der Eigentümerversammlung diese auf die Tagesordnung bringen lassen. Gegen den dann vermutlich abschlägigen Beschluss sollte dann Klage erhoben werden. Beachten Sie dabei, dass die Möglichkeit der Prozeßkostenhilfe besteht.

2.) Worin soll das Verschulden des Architekten zu sehen sein? Sicher, er hätte die CD-Änderungen in den Plänen mit einbringen können; allerdings müssen Sie a) alles beweisen und sich b) ein Mitverschulden anrechnen lassen, da Sie die Pläne nicht nachgesehen haben.

Auch hier kommt es wieder ganz wesentlich darauf an, was mit dem Architekten schriftlich vereinbart worden ist. Zwar ist die Haftung also durchaus denkbar, aber ich bezweifel, ob diese wirklich durchsetzbar ist. Dazu bedarf es dann auch Ergänzungen, da nach diesen Sachverhalt wenig Erfolgsaussichten bestehen.

3.) Natürlich besteht die Möglichkeit. Aus einer Vielzahl von WEG-Fällen hier im Büro ist ersichtlich, dass die Gerichte sich nicht immer nur stur an die TE orientieren, sondern vermehrt wirklich der gesunde Menschenverstand bei der Frage der ordnungsgemäßen Verwertung im Wege der Interessenabwägung herangezogen wird.

Wenn für die anderen Eigentümer keine Gefährung ihres SE oder des GE ersichtlich ist, KANN es sein, dass Sie gewinnen, wobei kein Anwalt (wenn er denn ehrlich berät) die genauen Erfolgsaussichten eines Prozesses voraussagen kann. Denn dabei spielen die Beweis, die vorgelegt werden müssen, eine wesentliche Rolle und bedenken Sie bitte, dass Zeugen immer das schlechteste Beweismittel sind.

Das Kostenrisiko haben Sie aber auf jeden Fall, was zu beachten ist; deshalb nochmals mein Tipp, Prozeßkostenhilfe zu beantragen. So können Sie verhältnismäßig günstig die Prognose des Gerichtes erfahren. Wird PKH gewährt, wissen Sie, dass das Gericht bei der VORLÄUFIGEN Überprüfung Erfolg für Sie sieht; das ist aber kein Freibrief, da aufgrund von anderen Beweismitteln der Prozess immer noch "kippen" kann.

4.) Bezüglich des Heizungskellers kommt es auf die Absichtsprotokolle überhaupt nicht an; entscheidend ist da allein der Kaufvertrag. Aber auch dieses kann eventuell in einer gerichtlichen Auseinandersetzung mitbehandelt und ggfs. mit verglichen werden. Dabei müssen Sie sich aber darauf einstellen, dass auch dann, wenn Ihr Vorschlag zur Übernahme in SE Erfolg haben soll, die die anderen Eigentümer a) auszahlen müssen und b) der WE Anteil steigt, was spätestens bei den laufd. Kosten ein nicht zu unterschätzende Rolle spielt.

5.) Bezüglich des Bestandkachelofens sehe ich keine großen Probleme, sofern die Nutzung von Schornsteinfeger (hoffentlich schriftlich) genehmigt wurde. Unabhängig von der Frage, ob der Anschluß nicht von der Abzeigung an zum Sondereigentum der Wohung zählt, kann Ihnen hier die Nutzung nicht verboten werden (immer unter der Voraussetzung, das der Schornsteinfegermeister die Erlaubnis tatsächlich zum Betrieb der von Ihnen gewünschten Nutzung erteilt hat.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
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