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Baurecht / Verbraucherrecht

| 08.05.2018 11:44 |
Preis: 88,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Guten Tag, im Folgenden ein paar Fragen bezüglich Baurecht / Verbraucherrecht.
Zur Sache: Wir haben am 22. Aug 2017 mit einem Bauunternehmer einen Bauvertrag abgeschlossen, Lieferumfang Haus und Garage inkl Installation und Fliesen, ohne nichtgeflieste Fußboden, Wandanstrich, Außenanlagen, Hausanschlüsse; sowie Fenster und Haustüren wurden unsererseits bestellt und während der Bauphase geliefert und durch den Fensterbauer eingebaut.
Zahlung in 9 Raten nach Baufortschritt plus 10. als Schlusszahlung 3% nach kompletter Fertigstellung aller vertraglich vereinbarten Leistungen; außerdem nach Fertigstellung 3% Gewährleistungsbürgschaft.
Bei Vertragsunterzeichnung gab es bereits eine gültige Baugenehmigung

Vertraglich wurde u.a. vereinbart:
- Folgende Ausführungsfristen werden verbindlich festgelegt:
Baubeginn Ende Sep 2017
Bauzeitraum 8 Monate nach Baubeginn (also Ende Mai) - Schlechtwettertage (Regen Frost) verlängern die Ausführungsfrist …
sowie

- Die Übergabe einer Gewährleistungsbürgschaft nach Fertigstellung in Höhe von 3% der Auftragssumme ist vereinbart. Es wird eine Vertragsstrafe von 1.000 € pM bei nicht fristgerechter Fertigstellung aller Vertragsleistungen vereinbart, sofern der Auftragnehmer die Bauzeitverzögerung nachweislich zu vertreten hat.
sowie

- Für Fliesen, Innentüren, Sanitärobjekte wurden Materialpreise vorgegeben, wobei wir das Recht bekommen haben Material zum weiteren Einbau beizustellen.

Die Bauleistungen sind u.E. soweit in Ordnung, Probleme haben wir mit dem
1. Baufortschritt
2. Kosten für Materialpreise
3. Abrechnung von Extraleistungen
4. Fertigstellungssicherheit

zu 1: Wir haben seit März mehrfach um einen Zeitplan für die weiteren Gewerke gefragt, am 24. April erhielt ich erstmalig eine mündliche Aussage, demnach würde das Haus mit den Fliesenarbeiten Ende Juli fertig werden (da haben wir unsere Zweifel) . Natürlich hatten wir ca 2-3 Monate Schlechtwetter, allerdings wurde auch wochenlang bei schönstem Wetter nicht an unserer Baustelle gearbeitet.
Zur weiteren Information: Am 3. Mai haben wir beim Dachdecker angefragt wann er plane das Dach einzudecken (Dachstuhl gerichtet Ende Jan), er meinte er käme gar nicht mehr da unser Bauunternehmer ihm die Febr Rechnung noch nicht bezahlt habe. Wir haben den Eindruck dass unser Bauunternehmer auf anderen Baustellen Geld verdienen muss und unsere Baustelle vernachlässigt. Der Bauunternehmer plant natürlich seine Arbeiten nach seinen betrieblichen Belangen, jedoch insbesondere anfangs verstrichen Monate ohne Aktivitäten, danach „schönstes Winterwetter" im Jan/Febr / Anf März.

Frage 1.1: Kann ich die Terminverzögerung geltend machen da der Bauunternehmer wochenlang nicht auf der Baustelle gearbeitet hat oder kann er die Schlechtwettertage den 8 Monaten dazurechnen?
Falls ich die Vertragsstrafe geltend machen kann, könnte ich noch weiteren Schadensersatz verlangen?

Frage 1.2: Kann ich den Dachdecker direkt beauftragen bzw wie kann ich den Bauunternehmer „zwingen" den Dachdecker sein Gewerk fertigstellen zu lassen, der Dachdecker meinte er käme wenn er eine Abtretungserklärung bekäme – was ist das bzw müsste dieser mein Bauunternehmer einwilligen?

zu 2: Der Bauunternehmer bietet Material zum Listenpreisen an, wohingegen wir in dem gleichen Baustoffhandel angefragt haben und in der Regel 20 – 25% Rabatt berücksichtigt wurden – wir haben ein schriftliches Angebot. Innentüren haben wir daraufhin aus dem Bauvertrag als Eigenleistung übernommen (ist auch einfach weil dies ein eigenständiges Gewerk ist), Fliesenarbeiten wollen wir aber beim Bauunternehmer vollständig belassen. Mündlich hat der Bauunternehmer bereits angekündigt er würde uns die ausgesuchten Fliesen zum Listenpreis (Mehrkosten ca 1.500€) anbieten und wir haben eigentlich keine Wahl dann den Auftrag schriftlich zu erteilen, ansonsten gäbe es weitere Verzögerungen.

Frage 2: Kann ich später zur Endabrechnung verlangen zum marktüblichen Preis abzurechnen oder geht das dann nicht mehr da ich ja vorher bereits den Auftrag auf Basis des „Angebots" akzeptiert haben werde?

3. Extraleistungen
Der Fensterbauer (von uns beauftragt) hat teilweise schlecht gearbeitet, teilweise fehlerhaft. Die schlechte Verarbeitung wird er nacharbeiten, allerdings ist abzusehen dass der Bauunternehmer ebenfalls nacharbeiten muss. Unklar ist zZt ob das alles des Fensterbauers Verschulden ist, ich möchte allerdings nicht auf langwierige Klärung dessen warten da der weitere Fortschritt direkt von diesen Nacharbeiten abhängt. Ich habe also dem Bauunternehmer gebeten notwendige Mehrarbeiten anzugeben und ich erwarte dass er diese anbietet und schriftlich von uns vorab beauftragt haben möchte (ich erwarte 2.000€).

Frage 3 ähnlich 2: Kann ich später zur Endabrechnung verlangen den Sachverhalt nochmals zu überdenken und ggfs die Kosten anzuzweifeln oder geht das dann nicht mehr da ich ja vorher bereits schriftlich den Auftrag auf Basis des „Angebots" akzeptiert haben werde?

4. Fertigstellungssicherheit
Im Zahlungsplan wurde keine Fertigstellungssicherheit vereinbart, aber auch nicht explizit ausgeschlossen.

Frage 4. Kann ich die 5% auch noch jetzt zum späteren Zeitpunkt von dr nächsten Rate einbehalten, und wenn ja 5% der Auftragssumme oder 5% vom Restwert?
08.05.2018 | 15:44

Antwort

von


(1778)
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

Zitat:
Frage 1.1: Kann ich die Terminverzögerung geltend machen da der Bauunternehmer wochenlang nicht auf der Baustelle gearbeitet hat oder kann er die Schlechtwettertage den 8 Monaten dazurechnen?
Falls ich die Vertragsstrafe geltend machen kann, könnte ich noch weiteren Schadensersatz verlangen?

Es muss hier eine Gesamtrechnung erfolgen. Er kann dabei Schlechtwettertage abziehen, nicht jedoch die Abschnitte, in denen hätte gearbeitet werden können. Insbesondere wenn er nachweislich Rechnungen nicht bezahlt, ist dies ein Verschulden des Bauunternehmers.
Weiterer Schadensersatz wäre dann möglich, wenn Sie dadurch beispielsweise mehr Miete zahlen müssten.

Zitat:
Frage 1.2: Kann ich den Dachdecker direkt beauftragen bzw wie kann ich den Bauunternehmer „zwingen" den Dachdecker sein Gewerk fertigstellen zu lassen, der Dachdecker meinte er käme wenn er eine Abtretungserklärung bekäme – was ist das bzw müsste dieser mein Bauunternehmer einwilligen?

Von einer direkten Beauftragung würde ich absehen. Sie können den Bauunternehmer aber darauf hinweisen, dass er die Rechnung nachzahlen möge und im Falle der Nichtzahlung innerhalb von zwei Wochen und keiner weiteren Rückmeldung, Sie dieses Gewerk anderweitig vergeben und ihm in Rechnung stellen. Machen Sie dies schriftlich per Einschreiben.

Zitat:

Frage 2: Kann ich später zur Endabrechnung verlangen zum marktüblichen Preis abzurechnen oder geht das dann nicht mehr da ich ja vorher bereits den Auftrag auf Basis des „Angebots" akzeptiert haben werde?

Das geht dann nach dem Akzeptieren später nicht mehr, da es sich bei 20-25% um keinen Wucher handelt.

Zitat:
Frage 3 ähnlich 2: Kann ich später zur Endabrechnung verlangen den Sachverhalt nochmals zu überdenken und ggfs die Kosten anzuzweifeln oder geht das dann nicht mehr da ich ja vorher bereits schriftlich den Auftrag auf Basis des „Angebots" akzeptiert haben werde?

Die Höhe der Kosten können Sie nur dann anzweifeln, wenn beispielsweise Positionen berechnet werden, die nicht geleistet wurden. Nicht allerdings einfach nur höhere Preise, sofern diese nicht doppelt so teuer wie üblich sind.

Zitat:
Frage 4. Kann ich die 5% auch noch jetzt zum späteren Zeitpunkt von dr nächsten Rate einbehalten, und wenn ja 5% der Auftragssumme oder 5% vom Restwert?

Die Fertigstellungssicherheit nach § 632a BGB gibt es nicht mehr und wurde am 01.01.2018 geändert. Aber selbst in der früheren Fassung hätten Sie dies bei der ersten Rate machen müssen. Nachholbar war dies nicht. Sie können allerdings nunmehr einen angemessenen Teil einbehalten, der der Höhe der Beseitigung des Mangels entspricht. Das gilt dann bei jedem Abschlag.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2018 | 17:02

zu Antwort 1.1 - Terminverzögerung - dies bezieht sich auf alle Gewerke, die meisten folgen ja nacheinander - der Fliesenleger wir ja vorausichtlich als letzter fertig, d.h. der Übergabetermin wird sich voraussichtlich um 2-3 Monate verzögern. Verzögernd wird der Bauunternehmer Schlectwetter geltend machen; nochmals zu meinem Verständnis - ich kann erwarten dass er stets bei gutem Wetter auf unserer Bausstelle arbeitet - er hat bereits mehrfach erwähnt unsere sei nicht die einzige Baustelle?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2018 | 17:14

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn er eine solche Garantie abgibt, dann kann erwartet werden, dass zumindest an Tagen, die eine ganze Woche zusammen ergeben, er auch entsprechende Gewerke fertigstellen kann. Es kann von ihm nicht erwartet werden, dass er für Einzeltage dann die Unternehmer auf die Baustelle holt, wohl aber, bei längeren Perioden von mindestens einer Woche.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir eine kostenfreie Deckungsanfrage durchführen.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Dr. Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 08.05.2018 | 22:40

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