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Baurecht - Stadt löst Stellflächen auf - Anspruch auf Ersatz Stellplätze?

| 17.06.2018 14:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Ein Verwaltungsvertrag über die Ablösung von Stellplatzpflichten ist in der Regel schriftlich zu kündigen. Nach einigen Landesbauordnungen sind Stellplätze auf einem anderen als dem Baugrundstück durch Baulasten abzusichern. Die Gemeinde kann solche Baulasten nicht willkürlich löschen.

Problem: Stadt richtete gemäß einem Vertrag über die Ablösung von Stellplätzen diese ein. Die Fläche wurde letztes Jahr stillgelegt, womit die Stellplätze entfielen. Keine Kommunikation durch die Stadt. Im Wesentlichen geht es um die Frage: Anspruch auf Ersatzstellplätze?
Details:
Wohnhaus mit großem Ladengeschäft im EG und UG in Hauptverkehrsstraße (Ba-Wü). Gebaut 80er Jahre. Geplant war Schuhgeschäft. Untergebracht war bis ca 2016 Kleidergeschäft. 1976 wurde Ablösungsvertrag über 6 Stellplätze geschlossen und bezahlt (Vertag siehe unten).
Herbst 2017 – Stadt löst Parkplatzfläche, die 6 Stellplätze beinhaltete, ohne Mitteilung auf – kein Ersatz zur Verfügung gestellt.
Städtisches Parkhaus existiert gleich daneben.
Planung Gesundheits-Praxis anzusiedeln, jedoch wird kein Mieter die Räume mieten, ohne entsprechende Parkplätze.
Fragen daher:
1) Gilt der Ablösungsvertrag für die Stellplätze weiterhin? Falls ja, dann wäre die Anspruchgrundlage ja der Vertrag oder? Die Stadt müsste doch dann durch den Wegfall der bisherigen Plätze für Ersatz sorgen oder?
2) Falls der Vertrag gilt, aber die Stadt nicht dem nachkommt, müsste doch das Leistungsstörungsrecht gem BGB greifen, da der Ablösevertrag ein Verwaltungsvertrag iS des § 54 S1 VwVfG ist? Was wäre hier die Anspruchsgrundlage genau?
3) Da ein Verwaltungsvertrag vorliegt hätte die Stadt aber doch diesen nicht stillschweigend kündigen?


Hier der Vertragstext:
Vertrag zwischen der Stadt ABC, vertreten durch den Bürgermeister, im folgenden „Stadt" genannt und Herr B über die Ablösung von Stellplätzen.
§1
Dem Bauherrn werden auf Grund der Ziffern 5.4 1b) und e), 5.4.5 des Garagenerlasses vom xx.xx 1973 (GABl. S.xxx) zur Erfüllung seiner Stellplatzverpflichtung im Wege der Ablösung sechs (6) Stellplätze im … Hof (Flst.Nr. xx) der in xxxx angelegten Parkfläche, die in dem als Betandteil des Vertages beigehefteten Plan mit den Ziffern bezeichnet sind, zur dauernden Nutzung bereitgestellt.
§2
Das Nutzungsrecht an diesen Stellplätzen erstreckt sich auf die Betriebszeiten der im Anwesen xxxx-Straße einzurichtenden Schuhfachgeschäfts. Im Übrigen sind die Stellplätze als öffentlicher Parkraum zur Verfügung zu stellen, solange und soweit sie vom Bauherrn nicht benötigt werden.
§3
Die Lösung des Vertragsverhältnisses durch den Bauherrn ist ausgeschlossen, solange ein Bedürfnis nach $ 69 Abs 1 LBO (Ba-Wü) besteht.
§ 4
Dieser Vertrag wird vierfach ausgefertigt. Je eine Fertigung erhalten der Bauherr sowie das Landratsamt xxx und zwei Fertigungen die Stadt ABC.
Stadt A, den xx.xx.1976
Unterschriften
(BM) (Bauherr)

17.06.2018 | 15:51

Antwort

von


(169)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren Fragen:

Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag kann gem. § 60 Abs. 2 VwVfG nur schriftlich gekündigt werden, sofern keine wesentliche Änderung der Verhältnisse gegeben ist. Die Kündigung bedarf der Begründung. Da in Ihrem Falle weder eine schriftliche Kündigung noch eine wesentliche Veränderung der Verhältnisse vorliegt und der Vertrag auch nicht befristet ist, gilt er auch aus meiner Sicht weiterhin. Insbesondere ist seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 13.07.1979 - IV C 67.76 - geklärt, dass eine Ablösungsvereinbarung bezüglich der Stellplätze im Wege eines öffentlich-rechtlichen Vertrags zulässig ist. Nichtigkeitsgründe sind aus der Sachverhaltsdarstellung nicht ersichtlich.

Überdies dürften die Stellplätze am bisherigen Ort auch durch Baulasten abgesichert sein. Denn § 37 Abs. 5 S. 2, 3 LBO BW lauten:

Zitat:
Die Herstellung auf einem anderen als dem Baugrundstück muss für diesen Zweck durch Baulast gesichert sein. Die Baurechtsbehörde kann, wenn Gründe des Verkehrs dies erfordern, mit Zustimmung der Gemeinde bestimmen, ob die Stellplätze oder Garagen auf dem Baugrundstück oder auf einem anderen Grundstück herzustellen sind.

Damit kann die Gemeinde die Stellplatzflächen nicht einfach so auflösen. Ihr Anspruch aus dem Vertrag - sofern Sie in die Rechte und Pflichten des Bauherrn eingetreten sind - und der Baulast könnte mit einer Verpflichtungsklage auf Wiederherstellung der ursprünglichen Stellplätze durchgesetzt werden. Hierzu bedarf es einer Akteneinsicht in die betreffende Bauakte und in das Baulastenverzeichnis. Sie sollten dafür eine(n) auf das Verwaltungsrecht spezialisierte(n) Fachanwältin bzw. Fachanwalt vor Ort aufsuchen, den Sie über www.anwalt.de oder die Anwaltssuche des Deutschen Anwaltvereins unter https://anwaltauskunft.de/anwaltssuche leicht ausfindig machen können.

Auch aus meiner Sicht greift hier aufgrund der Bezugnahme in § 62 S. 2 VwVfG auf das BGB das allgemeine Leistungsstörungsrecht des BGB. Sie können aufgrund § 280 i.V.m. § 249 BGB zunächst Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Naturalrestitution) verlangen. Sollte eine zu Ihren Gunsten ursprünglich eingetragene Baulast willkürlich gelöscht worden sein, ist überdies an einen Amtshaftungsanspruch gem. § 839 BGB zu denken. Im Wege eines Vergleichs könnte dann hilfsweise die Einrichtung entsprechender Stellplätze an einem vergleichbaren Ort vereinbart werden.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Erstberatung nützt. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Für das weitere Vorgehen wünsche ich Ihnen viel Erfolg und alles Gute.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 17.06.2018 | 19:54

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Beste Dank für Ihre freundliche Bewertung, über die ich mich freue. Es freut mich, Ihnen weitergeholfen zu haben. Melden Sie sich bei Bedarf gerne bei mir. Beste Grüße und bis dahin, Andreas Neumann
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Sehr geehrter Herr Dr Neumann,
vielen Dank für die klare rechtliche Darstellung und sehr nützlichen Tips was hier zu beachten ist.
Damit haben Sie uns sehr weitergeholfen!
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