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Baurecht: Neubau Mehrfamilienhaus - Sonderwunsch Fenster


29.03.2006 21:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor kurzem einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung im 1.Stock eines 3-geschossigen Neubauvorhabens abgeschlossen.
Baubeginn soll im April sein.

Grundsätzlich habe ich die Möglichkeit Sonderwünsche anzubringen. So möchte ich in der Küche gerne ein zusätzliches, kleineres Fenster anbringen - an einer Seite, wo bisher keines geplant ist.
Im Stockwerk darunter ist ebenfalls kein Fenster eingeplant, im Stockwerk darüber ist dagegen an dieser Stelle bereits ein größeres Fenster (ca. 110 cm breit) geplant, da diese Wohnung einen anderen Grundriss hat.
In der gleichen Fluchtlinie möchte ich nun ebenfalls ein ein Fenster - allerdings schmäler als das vom Stockwerk darüber (ca. 75 cm breit)
Diese Fenstergröße ist nicht frei gewählt, sondern spiegelt eine Fenstergröße wider, die im oberen Geschoß an anderer Stelle bereits geplant ist.

An dieser Gebäudeseite befinden sich noch mehrere Fenster, die Seite ist zu einem öffentlichen Verbindungsweg ausgerichtet, das Nachbargebäude befindet sich jenseits dieses Weges in ca. 30m Entfernung.

Mein Problem:
Der Bauträger, als mein Vertragspartner, hat Zustimmung zu einem Fenster in der Breite von 110 cm (wie im oberen Stockwerk) signalisiert, möchte jedoch das von mir gewünschte kleinere Fenster aus optischen Gründen nicht genehmigen. Auch nach diversen Gesprächen nicht. Technische oder zeitliche Gründe wurden bisher nicht genannt. (Ein größeres Fenster kommt für mich nicht in Frage wegen der Kücheneinrichtung).

Im Kaufvertrag steht wörtlich:
"Die Durchführung von Sonderwünschen sowie die Auswahl der damit beauftragten Unternehmen bedarf der schriftlichen Einwilligung des Veräußeres.
Zu dieser Einwilligung ist der Veräußerer verpflichtet, es sei denn, dass nach seinem Ermessen durch Art und Umfang des Sonderwunsches die Errichtung des Bauwerks zeitlich oder technisch gehemmt oder behindert würde oder daß ihm nicht nachgewiesen wird, dass die zur Bezahlung des Sonderwunsches erforderlichen Mittel vorhanden sind."

Ich möchte gerne ein zusätzliches, kleineres Küchenfenster. Daher meine Frage:
Kann der Bauträger den Sonderwunsch ablehnen oder kann ich das zusätzliche Küchenfenster aufgrund der Formulierung im Kaufvertrags einfordern?
Wie sollte ich am besten vorgehen?

Vielen Dank vorab für Ihre Bemühungen.

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Betrachtet man die genannte Formulierung isoliert, dürfte dem Bauträger ein Recht zur Verweigerung der Zustimmung nicht zustehen.

ABER: Evtl. ergibt sich aus einer anderen Bestimmung des Vertrages etwas anderes (gemeinsame Optik?). Hierzu sollte der ganze Vertrag – auch zur vertieften Auslegung der zitierten Klausel – einem Kollegen vorgelegt werden.

Dies ist ohnehin anzuraten, damit ggf. Ihre Aussprüche durchgesetzt werden können.

Im Hinblick auf die Verzögerungsklausel sollte damit nicht zugewartet werden, um der Gegenseite nicht noch ein (vertragliches) Argument zu liefern.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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