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Baurecht Nachbargrundstück Hessen

17.06.2016 09:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige eine Antwort zu folgender Situation und folgenden Fragen:

Situation:
- Ort: Hessen, Darmstadt
- Nachbar baut auf Nachbargrundstück. Sein Abstand zur Grenze beträgt 3,56 Meter.
- Baugenehmigung ist erteilt
- Er baut Fenster und eine Dachterrasse zu unserem Grundstück
- Sein Grundstück ist etwas erhöht, so dass er von seinen Fenstern und der Terrasse direkt in unser Schlafz- und Wohnzimmer einsehen kann.
- Abstand zu unserem Schlafzimmerfenster nach den Plänen ca. 12 Meter.

Fragen:
- Gibt es eine Möglichkeit einen größeren Abstand von der Grenze zu verlangen?
- Gibt es eine Möglichkeit eine Veränderung der geplanten Fenster und Einsichtmöglichkeiten zu verlangen (Schutz der Intimsphäre, etc.)? Falls ja: wie?
- Können wir die Errichtung eines Sichtschutzes einfordern?
- Können wir notfalls einen Sichtschutz auf der Grenze errichten?

Bei Bedarf können die Pläne zur Einsicht gemailt werden.

Vielen Dank für Ihre Antworten.
Mit freundlichen Grüßen!




Sehr geehrter Fragensteller,

vorrangig ist der örtliche Bebauungsplan einzusehen, um die für das Vorhaben des Nachbarn konkret anzuwenden Abstandsflächen des Nachbarn zu ermitteln.

Ansonsten bestimmt § 6 HBO:

"(1) 1Vor den oberirdischen Außenwänden von Gebäuden sind Flächen von oberirdischen Gebäuden sowie von Anlagen und Einrichtungen nach Abs. 8 freizuhalten (Abstandsflächen). 2Abstandsflächen sind nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Nachbargrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften

1.
das Gebäude an die Grenze gebaut werden muss oder
2.
das Gebäude an die Grenze gebaut werden darf und öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass vom Nachbargrundstück angebaut wird.
3Darf nach planungsrechtlichen Vorschriften nicht an die Nachbargrenze gebaut werden, ist aber auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude an der Grenze vorhanden, kann gestattet oder verlangt werden, dass angebaut wird. 4Muss nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Nachbargrenze gebaut werden, ist aber auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit Abstand zu dieser Grenze vorhanden, kann gestattet oder verlangt werden, dass eine Abstandsfläche eingehalten wird. 5Nachbargrenzen sind Grundstücksgrenzen zu benachbarten Grundstücken, die mit Gebäuden bebaut sind oder für eine Bebauung mit Gebäuden in Betracht kommen. 6Der Anbau an andere Gebäude muss, soweit dies städtebaulich vertretbar ist, nicht deckungsgleich sein. 7Soweit Gebäude nicht durch Außenwände abgeschlossen sind, tritt an deren Stelle eine gedachte, auf die Vorderkanten der umgebenden Bauteile bezogene Abschlussfläche.

(2) 1Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. 2Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.

(3) 1Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken. 2Dies gilt nicht für

1.
Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75º zueinander stehen,
2.
Außenwände zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen und
3.
Gebäude, andere bauliche Anlagen, andere Anlagen und Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 Satz 2, die in der Abstandsfläche zulässig sind oder zugelassen werden können.
(4) 1Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird rechtwinklig zur Wand gemessen. 2Als Wandhöhe gilt das Maß von der Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand; bei gestaffelten Wänden gilt dies für den jeweiligen Wandabschnitt. 3Bei geneigter Geländeoberfläche oder bei geneigtem oberen Wandabschluss kann die mittlere Wandhöhe (Wandfläche geteilt durch größte Wandbreite) zugrunde gelegt werden; für die Mittelung sind Wandabschnitte bis zu einer Länge von 16 m zu bilden. 4Als Wand gelten

1.
Dachaufbauten in Verlängerung der Außenwand oder mit Rücksprung bis zu 0,50 m hinter die Außenwand,
2.
Dachaufbauten, wenn deren Gesamtbreite je Dachfläche zusammen mehr als die Hälfte der Breite der darunter liegenden Außenwand beträgt, und
3.
Dächer und Dachteile mit einer Dachneigung von mehr als 70º.
5Zur Wandhöhe werden zu einem Drittel hinzugerechnet:

1.
Dächer und Dachteile mit einer Dachneigung von mehr als 45º bis 70º,
2.
Dachaufbauten auf Dächern und Dachteilen bis zu 45º Dachneigung, wenn deren Gesamtbreite je Dachfläche zusammen mehr als ein Fünftel, jedoch nicht mehr als die Hälfte der Breite der darunter liegenden Außenwand beträgt.
6Das sich ergebende Maß ist H.

(5) 1Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt

1. allgemein 0,4 H,
2. in Gewerbe- und Industriegebieten, ausgenommen an den Grenzen zu Gebieten anderer Nutzung 0,2 H.
2Den Gewerbe- und Industriegebieten stehen nach ihrer Nutzung vergleichbare Sondergebiete sowie im Zusammenhang bebaute Ortsteile, die diesen Gebieten nach Art ihrer tatsächlichen baulichen oder sonstigen Nutzung entsprechen, gleich. 3Das jeweilige Maß ist auf volle 10 cm abzurunden. 4In allen Fällen muss die Tiefe der Abstandsflächen mindestens 3 m betragen.

(6) 1Untergeordnete Bauteile, die nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten und von Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleiben, bleiben bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht. 2Dies gilt insbesondere für

1.
Gesimse und Dachvorsprünge,
2.
Hauseingangstreppen und deren Überdachungen,
3.
Erker und Balkone, die insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen; die Länge von übereinander angeordneten Balkonen wird im Bereich der Überschneidungen nicht zusammengezählt.
3Außenwand- und Dachdämmungen, die dem Wärmeschutz und der Energieeinsparung dienen und über die Bauteilanforderungen der Energieeinsparverordnung in der jeweils geltenden Fassung nicht hinausgehen, dürfen bei bestehenden Gebäuden in die Tiefe der Abstandsflächen hineinragen; § 4 Abs. 2 Satz 3 gilt entsprechend. 4Eine nach § 4 Abs. 2 Satz 2 zulässige Überbauung ändert die Abstandsfläche des Gebäudes nicht.

(7) 1In Gewerbe- und Industriegebieten genügt abweichend von Abs. 5 bei Wänden ohne Öffnungen als Tiefe der Abstandsflächen

1.
1,50 m, wenn die Wände mindestens feuerhemmend sind und einschließlich ihrer Verkleidungen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen,
2.
3 m, wenn die Wände mindestens feuerhemmend sind oder wenn sie einschließlich ihrer Verkleidungen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen.
2Das gilt nicht für Abstandsflächen gegenüber Nachbargrenzen.

(8) 1Für bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 Satz 2, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gelten Abs. 1 bis 7 entsprechend. 2Keine Wirkungen wie von Gebäuden sind insbesondere anzunehmen, bei

1.
Abfalleinrichtungen bis zu 1,5 m Höhe über der Geländeoberfläche,
2.
Aufschüttungen bis zu 1 m Höhe über der Geländeoberfläche, einschließlich Stützmauern,
3.
nicht überdachten Freisitzen und
4.
Terrassen, die nicht mehr als 1 m über der Geländeoberfläche angeordnet oder einschließlich ihrer Brüstung nicht mehr als 2 m hoch sind.
(9) In den Abstandsflächen eines Gebäudes und zu diesem ohne eigene Abstandsfläche sind zulässig:

1.
erdgeschossige Garagen bis 100 m2Nutzfläche,
2.
erdgeschossige Gebäude und sonstige Anlagen und Einrichtungen nach Abs. 8,
3.
gebäudeunabhängige Solaranlagen bis 3 m Höhe und bis zu 9 m Länge, Solaranlagen an und auf Gebäuden nach Nr. 1.
(10) 1Ohne Abstandsfläche jeweils unmittelbar an oder an aneinanderstoßenden Nachbargrenzen sind je Baugrundstück zulässig:

1.
eine Garage oder aneinandergebaute Garagen einschließlich Abstellraum oder -fläche,
2.
eine überdachte Zufahrt zu Tiefgaragen,
3.
ein untergeordnetes Gebäude für Abstellzwecke,
4.
ein untergeordnetes Gebäude zur örtlichen Versorgung mit Energie, Kälte oder Wasser,
5.
bis zu drei Stellplätze,
6.
Einfriedungen, Sichtschutzzäune und Terrassentrennwände in Gewerbe- und Industriegebieten, außerhalb dieser Baugebiete mit einer Höhe bis zu 2 m über der Geländeoberfläche,
7.
Stützmauern zur Sicherung des natürlichen Geländes,
8.
ein Holzlagerplatz mit Lagerungen bis zu 1 m Höhe über der Geländeoberfläche und 6 m Länge je Grundstücksgrenze,
9.
Solaranlagen nach Abs. 9 Nr. 3 bei Einhaltung einer mittleren Gesamthöhe von 3 m.
2Die Länge der Grenzbebauung darf bei den Anlagen nach Satz 1 Nr. 1 bis 5 insgesamt 15 m nicht überschreiten; Dachüberstände sind einzurechnen. 3Bei den Anlagen nach Satz 1 Nr. 1 bis 4 darf die grenzseitige mittlere Wandhöhe über der Geländeoberfläche nicht höher als 3 m und die Fläche dieser Wände an jeder Nachbargrenze insgesamt nicht größer als 25 m2 sein.

(11) Festsetzungen eines Bebauungsplans oder einer anderen bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Satzung, die die Tiefe der Abstandsflächen bindend bestimmen, haben Vorrang."

Zu den Fragen:

1) Möglicherweise. Dafür müsste der konkrete Bauplan vertieft geprüft werden. Neben den baurechtlichen Fragen kann in begründeten Ausnahmefällen aber auch eine reine "erdrückende- und verschattende Wirkung" ausgehend vom Neubau ausreichen, um den Nachbarbau zu verhindern.

2) Man kann entsprechende Anträge beim Bauamt stellen und / oder zivilrechtliche Ansprüche gegen den Nachbarn gelten machen, wenn eine Prüfung des Bebauungsplans hierfür Erfolgsaussichten her gibt. Sollte man den Bau längere Zeit dulden, droht die Gefahr der Verwirkung. Insofern sollte man sich wenigstens alsbald an das Bauamt per Einschreiben mit Rückschein wenden, um nicht seine Rechtsposition zu verwirken. Am besten mandatieren Sie eine auf öffentliches Baurecht spezialisierte Kanzlei in ihrer Nähe.

3) + 4) Nach § 14 NachbG Hessen kann man durchaus eine Einfriedung verlangen, für die man nach NachbarG die Hälfte der Kosten tragen müsste. Allerdings könnte die maximale Höhe hier auch wieder durch baurechtliche Vorgaben im Bebauungsplan beschränkt sein.

Fazit: am besten wenden Sie sich an einen Kollegen vor Ort, der sich auch erst einmal visuell persönlich einen Eindruck von der tatsächlichen Wirkung des nachbarlichen Bauvorhabens vor Ort verschafft.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2016 | 10:43

Sehr geehrter Herr Saeger,
ehrlich gesagt bin ich enttäuscht und auch etwas verärgert von Ihrer Antwort. Für 68 zu erfahren, dass ich mich "am besten Sie an einen Kollegen vor Ort wende" ist mir zu wenig. Dass die Gemeinde, zusammen mit dem Land die vor Ort gültigen Vorgaben vorgibt, wußte ich bereits vorher. Deshalb steht sowohl im Titel (Baurecht Hessen) als auch in meiner Situationsbeschreibung sogleich der Ort: Darmstadt. Wenn Sie sich vor Ort nicht auskennen, hätte ich mir gewünscht, dass Sie die Frage einem kundigen Anwalt überlassen, anstatt Allgemeinplätze zu antworten. Daher weiß ich gar nicht, was ich nachfragen kann.

Vielleicht können Sie zumindest den Punkt: "Neben den baurechtlichen Fragen kann in begründeten Ausnahmefällen aber auch eine reine "erdrückende- und verschattende Wirkung" ausgehend vom Neubau ausreichen, um den Nachbarbau zu verhindern" mit Urteilen genauer ausführen und auf seine Anwendbarkeit in Hessen prüfen?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2016 | 11:08

Sehr geehrter Fragensteller,

eine qualifizierte Prüfung eines Bebauungsplans ist nicht für die ausgelobte Summe zu erwarten. Zumal Sie mir nicht einmal das Bebauungsgebiet ( die Angabe des Ortes reicht insofern keineswegs alleine aus, da jeder Ort mehrere solcher Pläne aufweist ) genannt haben und eine qualifizierte Erstberatung unter vollständiger Prüfung aller Unterlagen nach RVG mich standesrechtlich bindend mindestens ca. 250 € kosten würde. Auch die notwendigen Fakten zur Subsumtion nach § 6 LBauO fehlen.

Zu der erdrückenden Wirkung beispielsweise: BauGB § 31 Ausnahmen und Befreiungen Siegmund, Beck'scher Online-Kommentar BauGB, Spannowsky/Uechtritz
33. Edition, 15.04.2016:

"Grundsätzlich ist hinsichtlich der Belange, welche durch die landesrechtlichen Bestimmungen über die Abstandflächen geschützt werden (Belichtung, Belüftung, Sozialabstand), für die Annahme eines Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot regelmäßig kein Raum, wenn die Abstandflächenvorschriften eingehalten sind (vgl. BVerwG NVwZ 1999, 879). Unter dem Blickwinkel der Verdichtung der Bebauung bei Änderungen landesrechtlicher Abstandsvorschriften wird dieser Grundsatz aber zwischenzeitlich etwas eingeschränkt (OVG Münster BeckRS 2013, 52689 Rn. 11 und BeckRS 2010, 51809). → Rn. 106.1
Detail öffnen
107 Allerdings hat das BVerwG in Einzelfällen auch bei Beachtung der landesrechtlicher Abstandsflächen einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot nicht ausgeschlossen. → Rn. 107.1
Detail öffnen
108 Häufig wird bei einer Befreiung von nicht nachbarschützenden Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung eine erdrückende Wirkung des Baukörpers geltend gemacht.
Bezugspunkt der Beurteilung ist das gesamte Grundstück, welches planungs- und bauordnungsrechtlich als das Grundstück anzusehen ist, nicht etwa nur der beschränkte Ausblick durch Fenster einzelner Räumlichkeiten (OVG Münster NWVBl. 1995, 18; BeckRS 2002, 18187).
Im Einzelfall kann ein Vorhaben trotz Einhaltung der Abstandflächenvorschriften auf das Nachbargrundstück in der Weise einwirken, dass dieses geradezu eingemauert wird. Dieses Merkmal ist zwangsläufig sehr weit und kann nur durch ergangene Rechtsprechung etwas griffiger gemacht werden.
109 Die erdrückende Wirkung ist erst bei gravierenden Höhen- und Breitenunterschieden auf den jeweiligen Nachbargrundstücken bspw. in folgenden Fällen bejaht worden:
Haus von 12 Geschossen neben einem zweigeschossigen Familienhaushaus in einer Entfernung von 15 bis 23 m (BVerwG BauR 1981, 354);
Errichtung von drei 11,50 m hohe Silos neben 7 m breiten Grundstück, 6 m hinter Wohnhaus und 3 m von der Grundstücksgrenze (BVerwG NVwZ 1987, 129);
160 m Lärmschutzwall und -wand in 25 m Entfernung (OVG Lüneburg BRS 48 Nr. 164)
75 m lange, 9,50 bzw. 7,50 m hohe, ungegliederte Halle mit Grenzabstand 3 m (OVG Münster UPR 1992, 274, Ls. 4).
Ein auf max. 17 m ausfahrbarer Antennenträger für eine Amateurfunkanlage, der bis auf etwa 1,20 m an das Nachbargrundstück heranreicht ist ungeachtet der Zulässigkeit als untergeordnete Nebenanlage in einem reinen Wohngebiet (§ 14 Abs. 1 S. 1 BauNVO) rücksichtslos wegen der „optischen Dominanz mit akustischen Begleiterscheinungen" (VGH München 15.12.2005 – 1 B 03.144).
Optisch bedrängende und bedrückende Wirkung der Drehbewegung des Rotors einer Windenergieanlage (OVG Münster NVwZ 1999, 1360 (1361), hier aber aus besonderen Gründen verneint; OVG Münster NWVBl. 2007, 59, bestätigt durch BVerwG RdL 2007, 63; OVG Münster 24.6.2010 BeckRS 2010, 50138).
Ein auch zum Bolzen genutztes „Multifunktionsfeld" in einem Abstand von 18 m von einem Wohnhaus (OVG Saarlouis BeckRS 2011, 52794).
Autobahntalbrücke 20 m neben einem Wohnhaus (BVerwG BeckRS 2009, 39938 für ein Planfeststellungsverfahren).
110 Die Verletzung wurde verneint:
Wand von 8 m Höhe und 45 m Länge unter Einhaltung der Abstandflächen (OVG Münster 12.7.1991 – 10 B 1547/91);
44 m langes Gebäude mit Abstand von 4 m zur Grundstücksgrenze bei einer Traufhöhe von 4,5 m (OVG Münster 22.5.1991 – 11 B 3358/90);
an die Grenze gebautes zwei- oder dreigeschossiges Gebäude (OVG Münster 8.5.1991 – 11 B 668/9);
zwei hintereinander liegende eingeschossige Wohnhäuser mit aneinander gebauten Grenzgaragen im Außenbereich (OVG Münster NWVBl. 1995, 18);
5 m hoher, 270 m langer Lärmschutzwall (OVG Münster NVwZ-RR 1995, 435);
80 m lange, 5,50 m hohe gewerbliche Hofüberdachung/Halle an zwei Grundstücksgrenzen (OVG Lüneburg BRS 59 Nr. 164, S. 509);
Wohnbebauung mit 54 Wohneinheiten bei vorhandener Bebauung / Geländeerhöhung auf allen Seiten (OVG Münster BauR 2001, 917);
zwei benachbarte, 22, 6 m und 20 m hohe Gebäude im Abstand von 14 m (OVG Lüneburg NVwZ-RR 1999, 716);
eine 41 m lange und 26 m breite Reit - und Bewegungshalle, die vom benachbarten Wohnhaus (einschließlich 5 m Grenzabstand) einen Abstand von 30 m einhielt(OVG Lüneburg NdsVBl. 2007, 248 unter Hinweis auf bisher entschiedene Vergleichsfälle, OVG Lüneburg NdsVBl. 2007, 250 f.).
Ballfangzaun von 4,5 m Höhe auf einem Schulgelände (VGH München BeckRS 2010, 53825);
Gebäude von 9,35 m Höhe und 3 Vollgeschossen bei Einhaltung der Abstandsflächen und einem Gebäudeabstand von 11,76 m (VGH München 24.3.2009 – 14 Cs 08.3017 Rn. 43);
Errichtung einer Garage und einer Stützmauer auf einem gegenüberliegenden Hanggrundstück; Verletzung verneint, weil zwischen Baugrundstück und dem Grundstück des Beschwerdeführers eine 4 m breite Stichstraße lag und die Stützmauer nicht an der Grundstücksgrenze zur Straße errichtet wurde (VGH München 20.8.2010 – 9 ZB 09.2522);
17,50 m hohes Flachdachgebäude neben knapp 12 m hohem Wohnhaus mit Walmdach (OVG Münster BeckRS 2010, 51809);
Firsthöhe von 7,20 m zu 15,86 m bei einem Gebäudeabstand von 5,23 m (OVG Münster 6.6.2012 – 7 B 487/12)."

MfG
RA Saeger

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