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Baurecht - Kostenschätzung Gutachter nicht eingehalten

| 26.04.2011 11:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,

für unseren fünfstöckigen Altbau hat unsere Eigentümergemeinschaft im letzten Jahr ein Sanierungsgutachten in Auftrag gegeben, das ca. 6.000 Euro gekostet hat. Den dringlichsten Sanierungsbedarf sind wir jetzt angegangen und haben den Gutachter auch als Bauleiter beauftragt. Es kam, wie es kommen musste - die Geschichte ist doppelt so teuer wie geplant. Für einiges kann er nichts, weil es erst nach Maueröffnung zu sehen war, da möchte ich auch nicht diskutieren.

Bei einem aber schon: das Hauptgewerk (Deckensanierung) hatte er mit Kosten von 20.000 € in seinem Gutachten angegeben, das günstigste der drei von ihm eingeholten Angebote lag bei 25.000 Euro (na gut), aber der Endpreis liegt jetzt bei 36.000 Euro. Eine schriftliche Info darüber erfolgte nicht, er hat nur einem unserer Eigentümer, nicht dem Verwalter, mündlich mitgeteilt, es würde teurer, aber nicht wieviel und warum. Die Firma hat bei der Endabrechnung nun gesagt, das Material (Beton) hätte nicht so gut an der Decke gehaftet, so dass man mehr gebraucht hätte, auch hätte man viel mehr Eisenstifte in die Decke schlagen müssen als gedacht.

Nun die Frage: ist der Gutachter denn überhaupt nicht "dran" für das, was er schreibt und schätzt? Auch nicht als Bauleiter? Ich bin eigentlich nur gewillt, 20 % über dem Kostenvoranschlag zu bezahlen, weil ich mich schlicht abgezockt fühle.

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ihre Anfrage lässt sich meines Erachtens in verschiedene Sachkomplexe gliedern, auf die ich jeweils separat eingehen möchte.

1. Haftung des Gutachters für das Gutachten

Für die Ausführungen im Gutachten dürfte der Gutachter eher nicht haftbar zu machen sein. Einen Verstoß gegen die gebotenen Sorgfaltspflichten bei der Anfertigung des Gutachtens ist auf Grundlage Ihrer Schilderungen nicht ersichtlich.

Zwar hat ein Gutachter in der Regel die für bei zuverlässige Bewertung notwendigen Tatsachen zu ermitteln, wozu auch eine Untersuchung der maßgeblichen Bausubstanz gehört. Allerdings steht eine umfassende Untersuchung hier häufig im Konflikt mit dem Wunsch der Eigentümer, dass eine zerstörungsfreie Untersuchung gewünscht wird. Eine solche kann dann allein aufgrund des äußerlichen Erscheinungsbildes erfolgen. Hier ist die Fehlerquote leider relativ hoch.

Es ist daher davon auszugehen, dass ein Verstoß gegen den gebotenen Sorgfaltsmaßstab bei der Erstellung des Gutachtens eher nicht Betracht kommt.

2. Haftung als Bauleiter

a)

In welchem Umfang eine Haftung des Gutachters in seiner Funktion als Bauleiter in Betracht kommt, hängt von den in Ihrem Fall vorliegenden Vertragsverhältnissen ab.

Ist der Gutachter Bauleiter im Sinne eines Generalunternehmers gewesen, hat er sich also zur Durchführung der Arbeiten gegenüber Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, so kommt eine eigentliche Haftung nicht in Betracht. Allerdings ist hier dann die Vergütung zu kürzen. Wird eine Werkleistung aufgrund eines Kostenschlags erbracht, so hat der Unternehmer – das wäre hier der Gutachter – dem Besteller anzuzeigen, wenn das Werk um mehr als 10 – 20 % teurer wird, als sich dies aus dem Kostenschlag ergibt. Unterlässt der Unternehmer dies, kann er über diesen Mehrpreis von 10 – 20 % hinaus nichts verlangen.

Eine Verletzung der Anzeigepflicht in diesem Sinne dürfte hier vorliegen. Zwar muss eine solche Anzeige nicht zwingend schriftlich erfolgen, jedenfalls ist diese aber an die richtige Person zu richten. Vertreten wird die WE-Gemeinschaft durch den Verwalter; dieser hat voraussichtlich auch den Auftrag erteilt. Entsprechend hätte die Anzeige an diesen gerichtet werden müssen.

b)

Sollte der Gutachten dagegen tatsächlich nur als Bauleiter – also als „Aufsichtsperson" – verpflichtet worden sein, hängt es von den Befugnissen ab, die ihm eingeräumt wurden.

Hat der Handwerker auf Veranlassung des Gutachters hin die Arbeiten fortgesetzt, nachdem klar war, dass die Arbeiten teurer werden, so könnte der Handwerker den Mehrpreis nur verlangen, wenn der Gutachten die WE-Gemeinschaft gegenüber dem Handwerker wirksam vertreten konnte. Dann allerdings ist davon auszugehen, dass der Gutachten seinen Bauleitervertrag verletzt hat, da er über eine im Hinblick auf die Kosten wesentliche Entscheidung nicht hat durch die WE-Gemeinschaft treffen lassen.

War der Gutachter dagegen nicht zur Vertretung der WE-Gemeinschaft fähig, sind dessen Handlungen der Gemeinschaft nicht ohne Weiteres zurechenbar. Folge wäre, dass der Handwerker nicht mehr als 110 – 120 % des ursprünglich veranschlagten Preises verlangen kann. Wegen der Mehrkosten wird er sich dann mit dem Gutachten auseinander setzen müssen.

Da es für die Bewertung, welche Rechte und Pflichten Ihre WE-Gemeinschaft wem gegenüber hat darauf ankommt, wer zu wem in welchen Vertragsbeziehungen steht, sollten Sie sich schon im Hinblick auf den hohen Betrag der im Raum steht persönlich beraten lassen unter Vorlage sämtlicher Unterlagen (insbes. Verträge usw.). Da es hier verschiedene Möglichkeiten gibt, die ich in ihren Grundzügen umrissen habe, ist dies für eine sichere rechtliche Bewertung unumgänglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 26.04.2011 | 13:09

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