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Baurecht: Fensterqualität laut Baubeschreibung gilt nicht für Dachflächenfenster?

| 15.03.2015 14:35 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Zweifache- statt dreifache Verglasung von Dachfenstern entgegen der Baubeschreibung beim Vertrag

Wir haben in 2014 eine Neubaueigentumswohnung im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhaus erworben, mit folgender notariell beglaubigter Baubeschreibung zur Fensterverglasung:

"Zur Ausführung kommen weiße Kunststofffenster mit Isolierverglasung 3 fach, doppelter Falz, Lippendichtungen mit verschweißten Ecken und Regenschutzschiene, teilweise feststehende Elemente; U-Wert: 1,0"

Wie ersichtlich werden in der Baubeschreibung 3-fach verglaste Fenster beschrieben, eine weitere/nähere Beschreibung von Fenstern/Verglasung gibt es in der Baubeschreibung nicht.

Wir haben festgestellt, dass alle Dachflächenfenster nur 2-fach verglast sind und dies beim Bauherrn reklamiert.

Die Begründung des Bauherrn ist jedoch, dass die Baubeschreibung nur Anforderungen an Fenster, die keine Dachflächenfenster sind, beschreibt. Da es keine gesonderte Beschreibung der Anforderungen an Dachflächenfenster in der Baubeschreibung gibt, müssen diese lediglich den sonst einzuhaltenden Vorgaben entsprechen. Dies ist in diesem Fall die energetische Anforderung an die Gebäudehülle (KFW 70 Haus). Diese Anforderung erfüllen die Fenster mit einem U-Wert von 1,2.

Ist die Argumentation des Bauherrn rechtens und müssen wir die 2-fach verglasten Fenster akzeptieren?

Wir sind davon ausgegangen, dass die Baubeschreibung alle Fenster einbezieht. Sind Dachflächenfenster keine Fenster?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es ist durch eine vertragliche Auslegung nach sachgerechten Grundsätzen zu ermitteln, welche Fenster davon alle erfasst sind.

Sind demnach die Dachfenster nicht anderweitig im Vertrag erwähnt, gehören sie dazu. Das nehme ich hier an.

Der Bauunternehmer müsste daher seine Begründung näher konkretisieren, wenn er darauf beharren will.

Denn seine bisherige Meinung ist so nicht schlüssig.

Enthält das Leistungsverzeichnis/die Baubeschreibung wie hier verbindliche Angaben über die zu verwendenden Materialien und deren Ausführung, so handelt es sich insoweit um Beschaffenheitsvereinbarungen.

Abweichungen müssen Sie nicht hinnehmen.

Darauf, ob eine zweifache Verglasung noch ausreichend wäre, kommt es dann gar nicht mehr entscheidend an.

Ich würde daher unter schriftliche Fristsetzung die entsprechende Nachbesserung nochmals verlangen und die Einschaltung eines Anwalts ankündigen, für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs.

So können später auch die Anwaltskosten als Schadensersatz mit geltend gemacht werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2015 | 16:47

Vielen Dank für die Rückmeldung. Der Bauunternehmer bezieht sich in seiner Stellungsnahme auf 2 Paragraphen im Kaufvertrag: 1) "Der Verkäufer verpflichtet sich, das Bauwerk gemäß der Baubeschreibung und den Bauplänen herzustellen und auszustatten, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Baukunst zu errichten. Bei Zweifeln über die zu erbringenden Leistungen geht die Baubeschreibung den Bauplänen vor. Im Übrigen ist der Verkäufer berechtigt, den Inhalt der Leistungen nach billigem Ermessen zu bestimmmen. Die Parteien sind sich einig, dass es sich bei den in der Baubeschreibung enthaltenden Angaben und Beschreibungen des Kaufgegenstandes ausschließlich um bloße Beschaffenheitsangaben handelt und keine dieser Angaben und Beschreibungen einen Beschaffenheitsgarantie oder sonstige Garantie begründen."
2) "Änderungen in der Planung und Ausführung, bei den vorgesehen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen behält sich der Verkäufer vor, soweit sie sich technisch oder wirtschaftlich als Zweckmäßig oder notwendig erweisen. Sie dürfen sich jedoch nicht Wert- oder Gebrauchsmindernd auf das Vertragsobjekt auswirken."
Ist damit eine Abweichung zur Baubeschreibung legitimiert oder empfehlen Sie uns weiterhin dagegen vorzugehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.03.2015 | 17:38

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Eine Abweichung wäre allenfalls bei Baustoffen möglich, was hier ausscheidet.

Um eine Garantie geht es nicht, da diese mängelunabhängig wäre.

Die Klausel in einem Bauträgervertrag: "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten." ist - ähnlich wie hier - sowieso unwirksam, vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2005 - VII ZR 200/04.

Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit eines Bauobjekts wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und/oder Bauantragspläne definiert und verbindlich festgelegt, so dass einseitige Änderungen ausscheiden.

Denn sonst könnte der Bauunternehmer dieses stets unzulässig umgehen.

Ich würde daher wie dargestellt weiter gegen den Vertragspartner vorgehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.03.2015 | 09:21

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